我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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會(huì)員

提問(wèn)

你好，我們現(xiàn)在住在3樓，我老婆覺(jué)得采光有點(diǎn)差，想買(mǎi)一套本小區(qū)或者周邊小區(qū)的房子置換一下，你覺(jué)得可行不?其實(shí)自住也還可以接受的，就是采光沒(méi)那么好。置換的話，還是套三戶型吧，總價(jià)差不多和這套房一樣，不想貸款太多。

房段子解答

單純因?yàn)椴晒獾膯?wèn)題，就要換一套房？別別別，別平級(jí)換房。

春暖花開(kāi)，有些人看著躁動(dòng)的市場(chǎng)蠢蠢欲動(dòng)，打算置換買(mǎi)房，本來(lái)邏輯是沒(méi)問(wèn)題的，但很多時(shí)候都死于瞎折騰。

自住一套200萬(wàn)的剛改房，打算換的房子總價(jià)預(yù)算是220萬(wàn)，原因要么是不想過(guò)大杠桿，要么是換個(gè)更具有保值性的環(huán)境，更有甚者就在同小區(qū)換同戶型。

平級(jí)換房，你以為能換個(gè)什么更好的保值品？現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)都是多年磨合下來(lái)的平穩(wěn)狀態(tài)，洼地早就填平，折騰一圈，算上置換成本，虧損概率大于80%。

對(duì)年輕且有能力有財(cái)力的人而言，置換應(yīng)該是向上“躍階”的。不能總盯著當(dāng)前還是單身，所以只考慮套二自住，不從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)直奔套三。

踮踮腳努努力能上車(chē)的置換升級(jí)，可以讓你不在房產(chǎn)上操心很多年，從而一門(mén)心思專(zhuān)注事業(yè)感情生活。

相反，中老年人面臨孩子畢業(yè)，異地安家，那么可以向下置換，從大套四換為小套三甚至大套二，滿足夫妻平時(shí)的養(yǎng)老舒適性即可，主打的就是實(shí)用性。

所以置換的話，要么向上兼容，要么向下兼容，而不建議平級(jí)置換。

如果一定要平級(jí)置換，那么則一定是有較大的側(cè)重變化，比如之前偏自住，現(xiàn)在偏通勤，或者偏學(xué)區(qū)，或者偏地段...

會(huì)員提問(wèn)

我打算置換，房子在華陽(yáng)挨著大源的，97平次新，有人出價(jià)210萬(wàn)。賣(mài)了換個(gè)套四的板樓，預(yù)算400萬(wàn)內(nèi)吧，小孩3歲，想布局下兼顧教育改善和上班的問(wèn)題（天府三街和中和上班），最近看了新川的幾個(gè)樓盤(pán)，蜀道、金泰和新川華府啥的，但是覺(jué)得總價(jià)高，學(xué)校沒(méi)信心。大源學(xué)校好，但是又只能上老產(chǎn)品。

房段子解答

是是

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

分析一下基本面，按照80-120萬(wàn)首付的話，大概是能做到2-3成首付的，其余的基本都是帶看，比如120杠430萬(wàn)的話，貸款310萬(wàn)，月供1.3左右，減去公積金抵扣7k的話，基本上月供就是6k，考慮到你在國(guó)企很穩(wěn)定的工作和收入，所以整體來(lái)看壓力不大，是可以執(zhí)行上車(chē)的買(mǎi)法。

再說(shuō)**的賣(mài)法，地段優(yōu)勢(shì)還是明顯的，不論是地鐵還是通勤，可以說(shuō)是比較有性價(jià)比的一個(gè)樓盤(pán)了，但本身定位剛需，加上天新A學(xué)區(qū)與大源的差異，融入了華陽(yáng)的身份，所以定位不會(huì)太高，目前行情來(lái)說(shuō)，大概就是2萬(wàn)出頭的樣子（考慮到?jīng)]滿2年），我對(duì)這個(gè)樓盤(pán)房?jī)r(jià)的判斷是，短期不會(huì)有很大的漲幅，反而持續(xù)陰跌的概率更大。假設(shè)等待長(zhǎng)期的價(jià)格復(fù)蘇，很可能錯(cuò)過(guò)其他更改善的買(mǎi)法，你要明白你的核心邏輯是置換，不是套現(xiàn)。

這里穿插兩條，用以回答你是否現(xiàn)在置換劃算？略。

也就是說(shuō)，長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)格不會(huì)有明顯漲幅，短期來(lái)說(shuō)，還是建議積極出手，在出手的大前提下，適當(dāng)談?wù)剝r(jià)格。比如你這房子本身的樓層，朝向，采光視野都是不錯(cuò)的，內(nèi)部的戶型、裝修也是比較好的，所以對(duì)標(biāo)210萬(wàn)的話，是符合實(shí)際行情價(jià)值的，買(mǎi)家不虧。此前五六月，也有好幾套同戶型的成交在214-226萬(wàn)之間嘛，這些都是可以讓買(mǎi)家好好評(píng)估對(duì)比的真實(shí)行情。

也就是說(shuō)，你們好好談判，適當(dāng)把價(jià)格提升起來(lái)，但也要誠(chéng)心出手，假設(shè)買(mǎi)家確實(shí)給的價(jià)格很低，比如200出頭，此時(shí)又有頻繁的帶看和準(zhǔn)客戶，那么就把價(jià)格提升到210+，但假設(shè)長(zhǎng)期都沒(méi)有帶看和意向客戶，那就要準(zhǔn)備好割肉離場(chǎng)了。205的價(jià)格也可以賣(mài)，但你稍微吃虧一點(diǎn)，自己權(quán)衡利弊吧。

然后說(shuō)回來(lái)怎么買(mǎi)的問(wèn)題，預(yù)算能來(lái)到400萬(wàn)，二手房已經(jīng)不能滿足預(yù)期了，尤其是看過(guò)新房的板式T2，南北通透，好戶型高得房率的時(shí)候，確實(shí)對(duì)你們而言，再去買(mǎi)雞肋的二手房，就顯得非常窩心。

天府三街和中和的工作，最居中的買(mǎi)法就是新川，前幾天也刷屏了新川的宣傳，高新區(qū)是要重點(diǎn)打造的，從土地儲(chǔ)備來(lái)說(shuō)，也只有新川和大源西（太貴不說(shuō)）了。新川6號(hào)線北上中和很成熟，未來(lái)還有22號(hào)線的規(guī)劃直達(dá)天府三街（期間沒(méi)有開(kāi)通的話，你們騎車(chē)開(kāi)車(chē)公交車(chē)到三街都還是比較近，畢竟直線距離確實(shí)短）。

新川現(xiàn)在交通、商業(yè)（萬(wàn)象天地，人口入住率提升上來(lái)后會(huì)快速兌現(xiàn)）、學(xué)區(qū)都在發(fā)展中。尤其注意的是，學(xué)區(qū)有bug，但問(wèn)題不大，你們孩子才3歲，讀小學(xué)的時(shí)候是27年，學(xué)位多，讀一所好點(diǎn)的學(xué)校沒(méi)問(wèn)題的，至于初中高中，到時(shí)候經(jīng)過(guò)生源的提純，就更蒸蒸日上了，比肩對(duì)標(biāo)大源的趨勢(shì)很明顯。

再說(shuō)下具體的樓盤(pán)，新川華府目前還有少量的139戶型，板式T2，總價(jià)優(yōu)惠下來(lái)是符合你400內(nèi)預(yù)期的，但是沒(méi)有入戶花園是不是不喜歡這一點(diǎn)？

金泰和序的戶型和價(jià)格其實(shí)還可以的，但就是三葉草的高層格局，和當(dāng)前主流的板式T2改善相比，有些不合群，是遜色一等的產(chǎn)品。

蜀道寬境從戶型梯戶比設(shè)計(jì)等角度來(lái)說(shuō)，倒?jié)M足綜合預(yù)設(shè)，不過(guò)存在昨晚我說(shuō)的2個(gè)問(wèn)題，一是它價(jià)格并沒(méi)有降到位，可以耐心等待，我覺(jué)得單價(jià)下3的概率是很大的，你去房產(chǎn)透明網(wǎng)查一查就知道，其實(shí)有很多很多房源都還沒(méi)備案（沒(méi)賣(mài)出去的意思），所以我建議要不要再賭一把，整體的價(jià)格在下半年下探到400左右的概率很大（此時(shí)也給了你賣(mài)房的寬裕時(shí)間）。二是過(guò)于靠近板塊南側(cè)，和萬(wàn)安無(wú)縫銜接，周邊的板塊呈現(xiàn)是相對(duì)荒蕪的，未來(lái)周期長(zhǎng)，加上二手房次新房人才房扎堆，行情好還OK，行情差的時(shí)候就是各種內(nèi)卷了。

新川的大方向是沒(méi)錯(cuò)的，其余的買(mǎi)房，我建議也看看陸肖TOD以及興唐新川雅境。

不知道你去看過(guò)了解過(guò)沒(méi)有，這兩個(gè)盤(pán)是不輸蜀道寬境的買(mǎi)法。

陸肖TOD麓鳴九天的優(yōu)勢(shì)在于地鐵TOD換乘（和22號(hào)線）、萬(wàn)象天地門(mén)口，準(zhǔn)現(xiàn)房標(biāo)簽，低廉的單價(jià)總價(jià)（350萬(wàn)起）以及學(xué)區(qū)預(yù)期（傳石室要進(jìn)來(lái)設(shè)中小學(xué)）。但缺點(diǎn)在于戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)不算非常卷，類(lèi)似于金泰和序的定位哈。

新川雅境地理位置其實(shí)很好，真正的新川核心區(qū)，周邊的土拍都是板塊的價(jià)值高地，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商抽簽?zāi)孟?，運(yùn)氣很好，但是開(kāi)發(fā)商品牌力不足，很多人擔(dān)心交付水準(zhǔn)，不過(guò)說(shuō)實(shí)話，開(kāi)發(fā)商實(shí)力很強(qiáng)，賣(mài)到現(xiàn)房都沒(méi)壓力，相比于很多維權(quán)的品牌開(kāi)發(fā)商，反而我覺(jué)得它的交付品質(zhì)會(huì)是一匹黑馬，目前內(nèi)部做了很多升級(jí)提升，比隔壁招商的格局都更好。

現(xiàn)在唯一卡著它的是，一方面大家對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌的認(rèn)可還不夠（所以做了很多升級(jí)，等待現(xiàn)房發(fā)售），另一方面是價(jià)格還沒(méi)有大的優(yōu)惠（比較自信產(chǎn)品），基本上和蜀道寬境的報(bào)價(jià)差不多，但我覺(jué)得還是有差別的，一是地段上新川雅境更好，二是最終呈現(xiàn)的品質(zhì)和口碑新川雅境會(huì)是黑馬，三是大家都有降價(jià)的預(yù)期。

總而言之，要嚴(yán)控總價(jià)的話，陸肖這類(lèi)可以考慮下；要尋求品質(zhì)的話，新川雅境其實(shí)不錯(cuò)，要性價(jià)比的話，全都要等一等（除非尾盤(pán)的陸肖，目前已經(jīng)是特惠階段）。

請(qǐng)問(wèn)，大家都說(shuō)錦宸院很好，但是好在哪里呢？能否簡(jiǎn)單說(shuō)下他的優(yōu)勢(shì)。

房段子解答

錦江三圣鄉(xiāng)豪宅錦宸院，盛大開(kāi)放，開(kāi)盤(pán)在即！

成都有錢(qián)人看過(guò)來(lái)，不管買(mǎi)不買(mǎi)，都建議先去看看錦江駙馬的錦宸院，提升對(duì)豪宅的認(rèn)知，未來(lái)就再難被忽悠了。

作為三圣鄉(xiāng)當(dāng)紅炸子雞，錦宸院前幾天已經(jīng)開(kāi)放售樓部、樣板間了，大家應(yīng)該也刷到了很多圖文視頻。

我只說(shuō)幾點(diǎn)——

??1、豪宅的細(xì)節(jié)感，用蒼白的文字無(wú)法描述，建議實(shí)地感受。最美的相機(jī)是眼睛，親自去一趟，就知道成都最新最豪的產(chǎn)品，已經(jīng)迭代到什么程度了？

??2、整體的風(fēng)格是很獨(dú)特的，用大量的石材+玻璃+鋁板，藝術(shù)的堆砌，精致的會(huì)所，細(xì)節(jié)的打磨，深深俘獲了老貴的心。

全維度的示范區(qū)看完耗時(shí)約2h，包括75m大門(mén)、4000㎡會(huì)所、1800㎡架空層以及5大樣板間的實(shí)景示范區(qū)，室內(nèi)外雙泳池、私宴廳配備備餐區(qū)與獨(dú)立廚房、SPA 空間配置淋浴間和汗蒸房、首創(chuàng)地下中央車(chē)站....賣(mài)點(diǎn)太多了，建議大家重點(diǎn)看材料應(yīng)用、審美、施工細(xì)節(jié)。

??3、戶型就不多說(shuō)了，得房率最高能達(dá)到110%；裝標(biāo)和用材都很高端，而且還主打稀缺的10-11F洋房大平層+全明采光疊拼，整體業(yè)態(tài)放在豪宅里，也是很稀缺的。

??4、以文末視頻的195平洋房為例，得房率來(lái)到110%，套四三衛(wèi)還帶2個(gè)空中花園，總價(jià)門(mén)檻約800個(gè)...在座是不是都碰得到？

??5、配套方面有三圣鄉(xiāng)商業(yè)，13號(hào)線地鐵、華西醫(yī)院、海量的生態(tài)公園以及七中育才駙馬校區(qū)、成師附小駙馬分校。

??6、錦宸院預(yù)計(jì)2月底取證，隨即選房，還沒(méi)去過(guò)的有興趣的可以先找房段子，爭(zhēng)取到了折上折福利。