01什么是庫存？

從房地產角度看，不同利益主體對庫存的定義是不同的。

在傻空眼里——

庫存？不就是賣不掉的房子嘛！

然后他們就會說：現在的房子太多了，送人都沒人要！

在開發(fā)商眼里——

庫存？不就是沒有賣出的房子，沒有收回來的錢嗎？

然后他們會說：這些沒有賣出去的房子，還有資金使用成本呢~

在地方城市眼里——

庫存？不就是我們要收購的商品房，未來要供應的保障房嘛

然后他們會說：地方專項不就是給我們錢，讓我們收購商品房做保障房嘛

在國土資源部眼里——

庫存？不就是我們管控地方城市土拍的標準嗎？

然后他們會說：庫存去化周期超過36個月，這些城市不允許賣地，只有低于18個月的安全警戒線，才可以賣地！

關于庫存，不同的利益主體基于不同的利益訴求，會有不同的解讀。

那么，該怎么客觀的理解庫存呢？或者說房地產庫存對普通購房者而言意味什么？

可我想告訴大家：庫存維度的任何數據，只對專業(yè)人士有效！對普通人而言是反人性的！

有些朋友看到這里或許不解：

你不是說買房就是看兩點，一個是庫存周期，一個是債務周期嗎？

怎么現在又說這個數據反人性了？

你搞什么？

來，這個維度我和大家說個現象，大家自己體會——

站在現在回看過去，我們都知道2021年到2019年買房子是高位站崗，虧得褲衩都不剩！

可當時的市場是什么樣的？

——喝茶費

東莞南城，項目名稱我就不說了，一套低密度的別墅喝茶費要80萬；

深圳僑香路某項目，220平米的大平層看樣板房之前需要購房者把60萬存入二手中介，然后才能去項目現場看房、選房，確定購買還要補齊250萬的茶費；

——捆綁銷售

杭州，積分搖號只是第一道門檻，你想購買商品房必須要購買一個車位或者商鋪，反正買肉配骨頭，少一個都不行！

另外就是加裝修，這是通用做法

彼時房子限價，就開始高配裝修檔次，然后收更高的裝修房，在彼時一線城市10000元/㎡的裝修房比比皆是。

最關鍵的是：裝修費，不按揭，這意味著首付款大幅提高！

——萬人打新

最著名的就是深圳華潤府，2萬人搶1170套房子，然后動靜大得都上了央視新聞。

彼時的市場，真是熱、太特么熱了！

市場已經如此熱了，國家統計的數據也來拱火：你看，房價新高來了~

按照中國統計局的數據顯示，2021年中國商品房價格是：10139元/平方米，歷年最高！

在這種狂熱的背景下，如果有一個人敢跳出來說：不要購買，因為庫存量已經連續(xù)多月攀升。

你們猜猜看會怎么樣？

大家一定會一口同聲的說：這個蠢貨，瘋了吧！

可我們站在2025年此時此刻回看過去，我們都知道：這個人，才是正確的！

因為截止2021年9月份，中國的商品房庫存規(guī)模連續(xù)34個月攀升！

朋友們，連續(xù)34個月攀升是什么意思？

也就是說，從2019年下半年開始，中國商品房庫存量不僅轉多，且連續(xù)多月轉多，這就是供需關系逐步走向供大于求??！

供大于求意味著什么？

房價會降！

可我們都知道，2019年中國商品房銷均價從9310元/㎡上漲到了10139元/㎡，一線城市和二線城市房價上漲1萬/㎡、2萬/㎡更是比比皆是!

我就問大家：在這種情況下，拿著庫存數據告訴大家不買房，難道不反人性嗎？

人性的本質就是趨利避害的！

按照《資本論》的所言，當利潤超過100%時，一切法律都可以踐踏！

這買房、賣房既不違法、也不違規(guī)，還特么一天漲1000元/㎡，這種情況下，說庫存增加不要買房，肯定是反人性的！

那么，庫存這個數據反人性的地方在哪里？

來，接著看！

02

首先，大家要明白庫存、庫存去化周期不是一回事，是有區(qū)別的！

現在的自媒體，也不知道是自己搞不懂，還是故意的，經常偷換概念！

庫存、庫存去化周期是經濟學和管理學常用的概念，只不過定義、應用場景、分析維度不同！

最簡單粗暴的理解——

庫存，是“有多少”，是一個靜態(tài)的數據；

庫存去化周期，是“多久能賣完”，是一個動態(tài)的指標；

就像2024年，中國商品房的庫存量是7.5億平米，但庫存去化周期各個城市不同，我們查找了數據，大致情況如下（12個月之前的數據，介意左轉）：

那么，庫存這個數據反人性的地方是什么？

就是庫存這個數據，或變多、或變少，這個變化的時間過程，并不影響房價的慣性走勢。

換句話說，需要一個過程，才能實現庫存量變到價變，而這個過程就是反人性的開始。

因為就像2019年到2021年，庫存量在不斷的攀升，但房價也在上漲，這個時候在房價上漲的背景下，不僅不會有人拋盤，也不會有人相信房價會跌！

同樣的邏輯，2024年，我們的庫存量已經在減少，但在房價下跌的慣性之下，大部分人仍然認為房價會繼續(xù)下跌。

過去，庫存增加房價上漲，就是房價要下跌的信號；

現在，庫存減少房價下跌，就是房價上漲的信號；

只不過，無論上面哪一種情況，都屬于反人性，注定大部分人都會踩坑，都會成為韭菜。

我知道，憨批會說：你說庫存減少就減少嗎？

來，我還是先帶大家看看目前的庫存情況。

——50城市

2024年相比2023年下降6.7%（中指數據）

除了50個代表城市之前，百城數據、一線城市的庫存量都在減少！

——百城數據

百城新建商品房，庫存同比減少11.0%，連續(xù)24個月同比下降！（克爾瑞數據）

當前的情況不用我說，大家都很清楚，無論是一線城市還是二線城市，大家體感的房價仍然是下跌的！

而這，就是庫存數據反人性的地方！

盡管反人性，我仍然要告訴大家：庫存量，已經在降低.

尤其是一線城市，比如深圳。

深圳的庫存去化周期已經從26個月降至9個月！

想買房，想買房賺錢，大家就需要記住：買房，本來就是要逆人性的，

但大部分人都是買漲不買跌，在樓市調整期內，都怕自己買貴了，成為接盤俠，盼望著再跌一點再跌一點，巴不得自己能抄到最低價。

但實際上呢，最后往往你不僅抄不到最低價，樓市回暖了，你還沒有意識到。

其實這就是韭菜的成長過程，原本想著能不能收割一下市場啊，但最后總是被別人割

2019年到2021年，告訴你賣房，你看著天天上漲的房價，說蠢貨才會賣房，聰明人都買房；

到了2025年，告訴你買房，你一會看看人口下跌的數據，一會看看房價下跌的幅度，說未來房價如蔥，蠢貨才會買房！

其實吧，到底誰是蠢貨，看看是誰在追漲殺跌，是誰在逢高買入，逢低賣出就知道了！

買房這件事，從來都是反人性的。

別人貪婪你恐懼，別人恐懼你貪婪，往往不會出大錯。

哪怕是抄不到最低點，但相對高峰期也是劃算的，那就足夠了，能夠抄到最低點的人那都是碰運氣，絕對不是你預測到的。

因為沒人知道最低點在哪里，只有回頭看統計數據才知道。即使是我，也只知道一個相對的低位區(qū)間去抄底，但我覺得已經足夠了。

至于樓市什么時候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰寫，2024年再次發(fā)表的文章《 》

03最后，說幾句。

一、認知

決定一個人財富的，除了認知，還有對趨勢的把握。

因為，看到當下正在發(fā)生的，沒什么了不起。能夠判斷未來的趨勢，并加以行動，才是贏家。

富人和窮人的區(qū)別在于，富人總能提前感知到風吹草動，機會一旦來臨，毫不猶豫就下手。

而窮人往往被障礙和困難束縛，只會自怨自艾的發(fā)泄情緒，任機會從身邊溜走。

二、選擇

每次經濟周期下行的時候，總是伴隨著財富的分化。

有人選擇恐慌，賤賣資產，而有人則看到其中的機會，揮起鐮刀，收割帶血的籌碼！

房價一路上漲，人聲鼎沸時，你是追漲買入，還是激流勇退？

房價充分回調，無人問津時，你是割肉離場？還是進場抄底？

追漲殺跌，是人的天性，而投資的秘訣卻是反人性的。如何學會逆向投資，才是我們財富躍遷的關鍵。

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產配置的底層邏輯~

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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