經(jīng)濟(jì)觀察報記者 鄒永勤

雖然離立春尚有些日子，但積弱已久的房地產(chǎn)市場，在一線城市已有“春意”。

1月1日至1月2日，2026年深圳市首個好房節(jié)在寶安區(qū)海濱廣場舉行，現(xiàn)場人山人海。深圳市寶安區(qū)人民政府官網(wǎng)顯示，該次活動集結(jié)了深圳市16個優(yōu)質(zhì)在售樓盤，兩天時間累計吸引超5000人次到場，接待咨詢超500組，約60批客戶預(yù)約后續(xù)專車帶看。

根據(jù)天風(fēng)證券分析師譚逸鳴的統(tǒng)計，截至1月2日當(dāng)周，我國一線城市新房（指商品房）成交面積環(huán)比上升 74%、同比上升 5%，結(jié)束了此前連續(xù)12周的同比下降趨勢。

“分城市看，北京、上海、廣州、深圳分別環(huán)周上升13%、82%、64%、263%?！弊T逸鳴在其研究報告中指出，近期政策利好接連釋放，疊加季節(jié)性效應(yīng)，推動樓市成交活躍度和市場情緒改善。

一線城市樓市有“春意”

根據(jù)中指百城價格指數(shù)，2025年百城新建住宅價格累計上漲2.58%。分季度來看，四個季度累計分別上漲0.52%、0.64%、0.47%、0.93%，第四季度出現(xiàn)了一定的“翹尾”現(xiàn)象。

“2025年四季度以來，部分核心城市高端樓盤入市節(jié)奏加快，帶動百城新建住宅均價在12月漲至17084元/平方米。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶

在接受記者采訪時表示，深圳、北京、上海、南京等城市均有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，從而推動百城新房價格結(jié)構(gòu)性環(huán)比上漲0.28%。

其中，深圳的表現(xiàn)尤為搶眼。由于12月下旬房企沖刺業(yè)績、豪宅集中入市，從而形成了一個短期的銷售小高潮，位于深圳灣等核心區(qū)位的豪宅紛紛熱銷，典型的項(xiàng)目如中信城開信悅灣、后海招商璽，前者兩小時售罄、成交額超百億，后者更是開盤即售罄。

“后海招商璽確實(shí)是公司旗下的項(xiàng)目，不過現(xiàn)在僅是預(yù)售階段，要等到交樓時才能體現(xiàn)到公司的業(yè)績報表上?！?月5日，招商蛇口（001979.SZ）的相關(guān)工作人員在接受記者咨詢時表示，近期深圳灣附近的樓盤賣得都比較火爆，核心資產(chǎn)的價值正逐步體現(xiàn)。

進(jìn)入2026年，深圳市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的熱度依然不減。“2026年元旦假期期間，深圳共成交新房64套/0.69萬平方米，二手商品住宅成交76套。”曹晶晶表示，從市場成交來看，近期深圳部分豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼。此外，北京“樓市新政”后部分樓盤到訪量、二手房帶看量較新政前也有所增加，但市場分化現(xiàn)象仍在，非核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目表現(xiàn)尚不明顯。

曹晶晶口中的“樓市新政”指的是北京市于2025年12月24日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，其核心內(nèi)容包括放寬非京籍家庭購房限制，以及對多子女家庭提供住房支持等。

事實(shí)上，近期和樓市相關(guān)的新的政策信息相當(dāng)密集。比如，2025年12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，部署2026年經(jīng)濟(jì)工作，定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，指出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動‘好房子’建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”；2025年12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，部署4個方面重點(diǎn)任務(wù)：推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)、著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、加快建筑業(yè)提質(zhì)升級、夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)支撐；2025年12月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告》，提出自2026年1月1日起，對個人銷售購買滿兩年及以上的住房免征增值稅。

對此，譚逸鳴認(rèn)為，近期政策利好接連釋放，疊加季節(jié)性效應(yīng)，推動成交活躍度和市場情緒改善，從而使得一線城市樓市在歲末年初之際出現(xiàn)回暖態(tài)勢。

曹晶晶則認(rèn)為，短期來看，市場信心的修復(fù)并非一蹴而就，政策效應(yīng)的傳導(dǎo)仍需過程。“但是，由于2026年春節(jié)假期相對靠后，傳統(tǒng)銷售淡季窗口相應(yīng)后移，預(yù)計1月房企推盤與營銷動作將提前啟動，重點(diǎn)城市新房市場有望得到一定支撐。”

政策“一次性給足”

就在樓市“翹尾”之際，2026年1月1日，《求是》雜志發(fā)表了特約評論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》。該文不但明確“房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性”，并提出了“政策預(yù)期上，政策力度要符合市場預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場與政策陷入博弈狀態(tài)”。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對經(jīng)濟(jì)觀察報記者表示，《求是》這篇文章的重點(diǎn)是要求各地重視房地產(chǎn)工作，雖然現(xiàn)在政策較多，但改善和穩(wěn)定市場預(yù)期很重要。從金融資產(chǎn)角度講，房地產(chǎn)具有金融資產(chǎn)屬性，就會產(chǎn)生一些金融風(fēng)險和資產(chǎn)風(fēng)險等問題，所以防風(fēng)險主要應(yīng)從房地產(chǎn)金融屬性角度進(jìn)行。另外，房價下跌對老百姓資產(chǎn)影響較大，所以穩(wěn)定房價和預(yù)期也非常迫切。

“一次性給足政策，實(shí)際上是要求各地給予市場政策信心?，F(xiàn)在市場上批評較多的是限購政策的放松可能沒有一次性給出，其他很多政策基本已給到位，當(dāng)然有些政策還可以優(yōu)化，比如住房公積金等。所以政策不必試探性進(jìn)行，有助于市場活躍的就可以去做，這是最核心的意思。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則強(qiáng)調(diào)稱，房地產(chǎn)有資產(chǎn)屬性，資產(chǎn)市場受預(yù)期的影響很大，而預(yù)期受政策的影響又比較大，房地產(chǎn)市場是最典型的政策市。因此，他認(rèn)為，此時出現(xiàn)“政策要一次性給足”這個提法，主要還是從預(yù)期引導(dǎo)的角度出發(fā)，告訴市場，以后要出政策，就是一次性出到位，不會保留。

“文章選擇在新年首日推出，信號意義明確，預(yù)計2026年房地產(chǎn)政策將進(jìn)入以穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時間為目標(biāo)的新階段?！辈芫ЬдJ(rèn)為，上述《求是》文章強(qiáng)調(diào)要“盡可能縮短調(diào)整時間，熨平市場波動”，并且“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”，體現(xiàn)出穩(wěn)地產(chǎn)的緊迫性與政策決心。

市場企穩(wěn)值得期待

1月6日，中郵證券分析師高丁卉在其研究報告中亦表示，《求是》文章明確提出“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”，并強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)有“顯著的金融資產(chǎn)屬性”，標(biāo)志著政策思路從分散調(diào)控轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性發(fā)力，因此 2026年地產(chǎn)市場企穩(wěn)值得期待。

一方面是樓市在2025年底出現(xiàn)了“翹尾”走勢，另一方面則是近期政策利好接連釋放，那么，展望2026年，房地產(chǎn)市場能否迎來“小陽春”行情呢？

“隨著各地樓市出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的積極信號，2026年房地產(chǎn)市場的‘小陽春’行情值得期待?！眹?yán)躍進(jìn)表示，近期的政策方向非常清晰，就是把現(xiàn)有的一些好政策用足用好，同時基于各地因城施策，更好落實(shí)相應(yīng)政策。從預(yù)期引導(dǎo)方面，2026年還要進(jìn)一步推進(jìn)。從市場角度講，市場形勢總體不錯，尤其是二手房交易等，帶來了一些比較好的置換需求。從實(shí)際過程來講，市場預(yù)期也進(jìn)一步向好，包括一些“好房子”，尤其是高端新房項(xiàng)目、改善型新房項(xiàng)目等，市場表現(xiàn)都非常積極。

曹晶晶則預(yù)計，2026年房地產(chǎn)政策將進(jìn)入以穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時間為目標(biāo)的新階段。由于2026年春節(jié)假期相對靠后，傳統(tǒng)銷售淡季窗口相應(yīng)后移，因此1月份的市場成交表現(xiàn)對于一季度的整體“成色”較為關(guān)鍵。市場能否實(shí)現(xiàn)“開門紅”，核心在于“穩(wěn)定預(yù)期”能否迅速轉(zhuǎn)化為政策落地，并與市場現(xiàn)實(shí)有效銜接。

“整體來看，2026年樓市已在強(qiáng)烈的‘穩(wěn)預(yù)期’信號中開啟，1月是政策與市場走向的關(guān)鍵觀察期?！辈芫ЬП硎?，雖然《求是》文章定調(diào)“政策要一次性給足”，力促穩(wěn)樓市，但市場的持續(xù)修復(fù)，仍依賴于居民就業(yè)收入預(yù)期、房價預(yù)期以及優(yōu)質(zhì)供給改善等多重因素共同支撐。

曹晶晶認(rèn)為，從市場趨勢來看，2026年分化與筑底仍將是市場核心特征。

（作者 鄒永勤）

免責(zé)聲明：本文觀點(diǎn)僅代表作者本人，供參考、交流，不構(gòu)成任何建議。

鄒永勤

深圳采訪部記者 重點(diǎn)關(guān)注金融市場交易主體（主要包括公私募基金、社保基金、證券公司、創(chuàng)投公司等等），以及華南區(qū)上市公司的發(fā)展?fàn)顩r。