文/謝逸楓

今年全國樓市不會有樓市小陽春，熱點城市卻會有樓市小陽春。樓市小陽春呈現(xiàn)熱點城市化，這是延續(xù)2024年10月以來的全國樓市分化趨勢，與供求關系的變化、地方政策的調整具有直接關系。

隨著各個地方需求端和供應端的政策調整加大，新增和改善住房需求的不斷釋放，預計2025年3月熱點城市迎來樓市小陽春，總體表現(xiàn)超過2024年同期水平。一季度熱點城市到更多的城市樓市會迎來季節(jié)性的反彈。

進入2025年以后，政策出臺密度力度進一步加大。一是住房公積金調整。2025年開年至今，超過20個城市出臺了住房公積金優(yōu)化新政。此輪政策調整主要包含三大維度，即使用范圍的擴大、用途的增多以及貸款額度的提升。

在此大方向下，各地再因城施策，通過增加繳存人員范圍、優(yōu)化租房提取等具體措施，發(fā)揮住房公積金的支持作用。有利購房者需求將得到進一步滿足，有助于釋放居民消費潛力，促進房地產市場的復蘇和穩(wěn)定。

近期，天津、哈爾濱、青島、蘭州、成都、大連、廈門等多地，密集出臺公積金新政，集中于降低公積金貸款首付比例、提高貸款額度、延長還款期限、試點“直付房租”、支持代際互助、支持靈活就業(yè)人員權益等方面。

優(yōu)化公積金購房的相關政策，比如降低公積金貸款首付比例、提高貸款額度、延長貸款到期日、優(yōu)化首套房認定標準、允許跨城貸款、代際互助（購房人的父母與子女可申請?zhí)崛∽》抗e金支持購房人購房）、“直付房租”等方面。

成都延長了住房公積金貸款到期日；廈門市支持福建省內異地購房提取公積金取消戶籍或工作證明要求；大連將個人住房公積金貸款首付比例調降至20%，提高了多子女家庭最高貸款額度；常州購買法拍房可申請使用住房公積金貸款。

二是杭州富陽區(qū)、天津、哈爾濱、重慶等出臺購房支持政策，是為刺激房地產市場回暖。杭州市富陽區(qū)推出購房享5年高速通行補貼，天津和哈爾濱公積金貸款降低首付款比例，江蘇省對多子女家庭購房支持、重慶取消限售。

三是多地春節(jié)期間還推出新春促銷活動。廣州多樓盤推出新春暖場活動，包括新春特價房、限時折扣優(yōu)惠、家電禮包、物管費禮包等優(yōu)惠措施。北京多數(shù)樓盤結合新春主題，開展一系列特色活動，優(yōu)惠方式主要以特價房和折扣優(yōu)惠為主。

所謂的熱點城市小陽春，主要是看熱點的土地市場成交、樓面地價、縊價率、房企拿地的熱情，其次是房價，包括商品住宅和二手住宅的房價變化情況，再次是商品房成交市場，包括商品住宅和二手房的成交。

再其次是看房量的熱度，這個指標，涉及到房地產市場的預期和信心及市場熱度，一定程度上反映出房地產市場的熱。最后是二手房市場掛牌量情況，反映出對未來房價上漲的預期和市場信心。

第一是年初到2月份上海、北京、廣州、深圳、杭州、蘇州、鄭州等熱點城市，爆發(fā)一波地王潮，土地市場火爆。2024 年末土地市場熱度出現(xiàn)一定“翹尾”，更多源自一線城市供地節(jié)奏、土拍規(guī)則放寬等供給層面的因素。

進入2025年，土地市場局部熱度仍在延續(xù)。1月-2 月（截至 2月25日）全國涉宅用地成交金額同比上升11%。2024內全年為同比下降26%。全國涉宅用地成交溢價率提升至9%-14%，創(chuàng)出2022 年以來的最高水平。

核心城市出現(xiàn)久違的行政區(qū)新“地王”。分能級來看，全國成交金額的同比轉正主要由一線城市貢獻。在溢價率方面，除一線城市沖高以外（14%-20%），二線城市也開始呈現(xiàn)不俗表現(xiàn)（17%-18%），三線城市則依然相對低迷。

從成交樓面價TOP20 的涉宅地塊來看，杭州、上海、深圳、北京、蘇州均有地塊出現(xiàn)20%以上的溢價率。春江水暖鴨先知，重點城市土地市場熱度的回升顯示了房企信心的結構性修復，對應城市的預期和房價有著積極的信號意義。

第二是1月全國70城的商品住宅房價、二手住宅房價及2月地方房價呈現(xiàn)熱點城市上漲的情況，其中一線城市、熱點二線城市的房價上漲比較明顯，房價分化在城市內部表現(xiàn)比較顯著。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示一線城市二手房價連續(xù)四個月回升，初現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025年1月新房價格指數(shù)環(huán)比下滑0.1%，一線、二線、三線分別環(huán)比上漲0.1%、上漲0.1%、下降0.2%。

二手房價格指數(shù)環(huán)比下滑0.3%，一線、二線、三線分別環(huán)比下降0.1%、下降0.3%、下降0.4%。城市的房價修復有所分化，但其中一線城市二手房價格指數(shù)自 2024 年10 月以來已4 個月環(huán)比回升。

二、三線城市房價環(huán)比仍有所下降，但降幅較10月之前明顯收窄。全局性的房價修復仍在進程中，但“止跌回穩(wěn)”已經在部分城市迸發(fā)。具體到城市，北京、上海、深圳、成都二手房價格指數(shù)均已連續(xù)四個月環(huán)比上漲。

天津連續(xù)三個月上漲。其中一線城市二手房價修復更為明顯，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2025年1月一線城市二手房價格指數(shù)較此前低點回升1.9%，其中北京、上海、深圳分別回升4.3%、0.6%、2.7%。

第三是1月、2月典型熱點城市的商品住宅、二手房成交，延續(xù)火熱的狀態(tài)。例如截至21日，上海二手房累計成交10052套，節(jié)后日均成交589套，2月還剩7天。預計月成交總量14000套左右。

樓市傳統(tǒng)營銷旺季3月即將到來，廣州一、二手住宅成交已率先回暖?？硕饛V佛區(qū)域發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2月25日，廣州商品住宅成交面積27.47萬平方米，已全面超越去年同時期整月成交規(guī)模。

其中上周（2月17日至2月23日）成交1095套，成交面積11.55萬平方米，環(huán)比上升47%。數(shù)據(jù)顯示，2025年的頭兩周成交規(guī)模分別是14.82萬平方米和12.27萬平方米，顯示出當前廣州商品住宅成交規(guī)模已基本恢復至節(jié)前水平。

廣州房地產中協(xié)公布的周度成交數(shù)據(jù)，春節(jié)后首周，廣州二手住宅成交大幅上漲104.96%至1734宗，上周廣州二手住宅網簽環(huán)比繼續(xù)上漲43.48%至2488宗，1月廣州二手住宅成交10038宗，表明二手住宅成交同樣恢復至節(jié)前的周均水平。

由于年初存在春節(jié)效應，同時結合 1月和 2 月來看，今年以來同時有新房+二手房成交面積高頻數(shù)據(jù)的城市已經穩(wěn)中有升。Wind數(shù)據(jù)顯示，年初至今（2月24 日，44城新房成交面積同比上升 1%（24年同比下降19%）。

其中一線、二線、三線城市分別同比+12%、-7%、+6%。Wind數(shù)據(jù)顯示，22 城二手房成交面積同比上升28%（24 年同比上升11%），其中一線、二線、三線城市分別同比上升45%、上升22%、上升4%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，19城新房+二手房成交面積同比上升14%（2024年同比下降7%），其中一線、二線、三線城市分別同比上升29%、上升6%、上升4%。如果聚焦春節(jié)后，新房+二手房成交面積同比增長更加明顯。

節(jié)后來看，2 月6日-24 日（正月初九-正月二十七），44 城新房成交面積同比上升 14%，一線二線三線分別同比上升68%、上升30%、下降14%。22城二手房成交面積同比上升 86%，一線二線三線分別同比上升103%、80%、55%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，19城新房+二手房合計成交面積同比上升 66%，一線、二線、三線分別同比上升97%、上升55%、上升18%。其中，二手房節(jié)后成交面積為過去 4年同期最好水平。

新房銷售的復蘇推動了重點城市庫存和去化周期的改善?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至 2024年末，80城取證待售庫存較2024年9月減少7%，去化周期加快2.9個月其中一線、二線、三線城市分別加快4.0、1.2、5.3個月。

強烈信號，一線城市去化周期率先回歸合理區(qū)間。易居報告顯示，1月百城新建商品住宅庫存規(guī)模為44737萬平方米，環(huán)比減少1.2%，同比減少11.0%，說明一線城市供求關系已經平衡。

1月百城新建商品住宅庫存去化進程在持續(xù)進行，規(guī)模已連續(xù)24個月同比下降。庫存壓力在得到積極釋放的同時，為今年房地產市場供求關系平衡創(chuàng)造了更好條件，說明房地產市場供求正在迅速的修復。

1月百城新建商品住宅庫存按一、二、三四線城市分類，分別為3125萬平方米、21467萬平方米和20145萬平方米，環(huán)比增速分別為下降3.0%、下降1.3%和下降0.7%，同比增速分別為下降10.2%、下降12.0%和下降9.9%。

從去化周期方面看，截至2025年1月，全國百城新建商品住宅去化周期為21.3個月，雖仍高于合理區(qū)間（12月-14個月），較2024年峰值（26.8個月）大幅下降，去化周期減少5.5個月。

1月百城新建商品住宅去化周期分城市看，一線城市去化周期為12.6個月，率先回歸合理水平，樓市改善最為明顯。二線城市為18.1個月，改善顯著。三四線城市仍高達30.3個月，去庫存壓力較大。

從城市排序看，三亞、成都、中山等年輕人導入速度快、住房政策靈活的城市表現(xiàn)最佳。例如三亞去化周期僅4.9個月，杭州、成都等“網紅城市”也因創(chuàng)新產業(yè)聚集和人口流入，成為市場標桿。

麟評數(shù)據(jù)顯示，2025年第七周（2月10日-2月16日），15城新建商品住宅成交10829套，環(huán)比上升79.08%，同比上升103.51%。截至2月16日，15城2月新建商品住宅累計成交16989套，同比升32.51%。

第四是看房量的延續(xù)上升。市場一度擔心春節(jié)假期會打斷去年四季度以來的房地產市場恢復節(jié)奏，但前瞻數(shù)據(jù)顯示熱度仍在延續(xù)。從前端的帶看數(shù)據(jù)來看，春節(jié)后市場熱度快速恢復至去年10月-11月的水平。

即政策組合拳出臺后的水平。我們跟蹤的11城帶看數(shù)據(jù)，2月10-16日這周的看房人數(shù)已經突破10月-11 月的期間高點，較9月周均高54%，較10月周均高11%。帶看量是二手房成交的領先指標。

看房量的不斷上升和持續(xù)的上升，說明房地產市場的熱度保持延續(xù)性，預示著未來二手房的成交熱度將持續(xù)，這進一步印證當前的回暖不是脈沖式的，有助于重點城市進一步夯實基本面。

第五是二手房掛牌量下降。一線城市掛牌量降至2024 年10 月以來較低位。截至2月23日，20個重點城市掛牌量約250.9萬套，環(huán)比上升0.8%，較2024年9月的高點下降 0.8%。其中一線城市掛牌量去化最為顯著。

截至2025年2月23日，四個一線城市掛牌量43.1萬套，環(huán)比上周2.2%，2024年10月的高點下降4.1%。市場回暖背景下，二手房掛牌量的下滑顯示目前市場拋壓有所下降，房價壓力可有一定程度緩解。

其他方面就是房企信用風險放緩。此前市場對于個別頭部房企風險外溢的擔憂有所緩解，有利于房地產行業(yè)信心修復。2025年以來，市場一度對部分房企信用存在擔憂，隨著有關部門快速介入，以萬科為代表的房企信用預期逐步走向穩(wěn)定。

廣東省、深圳市及有關部門、金融機構負責人表達了全力支持萬科穩(wěn)妥處置風險、持續(xù)健康發(fā)展的決心。2 月深鐵集團累計向萬科提供70億股東借款，為公司注入流動性，公司亦全額償還了1月27日、2月16日到期的60億元中票。

截至2月19日，境內債方面，典型房企有所改善。萬科、金地、龍湖、新城到期或行權期限在1-2年的典型債券到期收益率的情況，除萬科自身債券到期收益率顯著降低之外，金地、龍湖的部分債券迎來改善。