最高法院: 案外人房產(chǎn)因自身原因未辦理過戶, 能否訴請排除執(zhí)行?

閱讀提示：當(dāng)案外人的房產(chǎn)因自身原因未及時(shí)辦理過戶手續(xù)，被執(zhí)行法院當(dāng)成被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)列入強(qiáng)制執(zhí)行范圍，此時(shí)案外人能否向法院主張排除強(qiáng)制執(zhí)行？本文通過一則最高法院發(fā)布的案例對該問題進(jìn)行解答。

裁判要旨

案涉房屋因案外人自身原因一直未辦理過戶登記手續(xù)，不影響對案外人享有物權(quán)期待權(quán)的認(rèn)定。執(zhí)行異議之訴中查明案涉房屋確屬案外人所有的，應(yīng)予以排除執(zhí)行。

案情簡介

一、2004年9月7日，時(shí)某公司與陳某亭簽訂《商品房買賣合同》，將該房屋以443688元出售給陳某亭，陳某亭依約向時(shí)某公司支付了全部購房款，時(shí)某公司亦向陳某亭實(shí)際交付了該房屋，陳某亭也實(shí)際繳納過該房屋有線電視費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

二、陳某亭在收房后將該房屋委托給時(shí)某公司進(jìn)行出租，雙方至今未辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)，案涉常熟市海虞南路某號22-A的房產(chǎn)仍登記在時(shí)某公司名下。

三、蘇州中院在執(zhí)行住某公司與時(shí)某公司建設(shè)工程施工合同一案過程中，于2014年7月21日作出（2014）蘇中執(zhí)字第0191號執(zhí)行裁定書及執(zhí)行協(xié)助通知書，查封時(shí)某公司名下位于常熟市海虞南路某號22-A室等12套房產(chǎn)。

四、后陳某亭以常熟市海虞南路某號22-A室系其所有，向蘇州市中級人民法院提起執(zhí)行異議。

五、蘇州中院于2017年3月16日作出（2014）蘇中執(zhí)異字第00026號執(zhí)行裁定：陳某亭提供的相關(guān)證據(jù)并不能證明其未辦理過戶非因自身原因，反而提出未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的原因是自身工作繁忙以及沒能找到辦理房產(chǎn)證的資料；陳某亭的異議理由沒有法律依據(jù)，該院不予采納。蘇州中院遂裁定駁回陳某亭提出的執(zhí)行異議。

六、陳某亭據(jù)此提起訴訟。一審、二審法院均以“陳某亭未能提供證據(jù)證明案涉房屋沒有過戶系非因自身原因所造成，不能依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定排除執(zhí)行”為由，駁回陳某亭的訴訟請求。

七、陳某亭向最高法院申請?jiān)賹彙Ｗ罡叻ㄔ簩彶楹蟪蜂N原審法院的判決，支持陳某亭的訴訟請求。

裁判要點(diǎn)及思路

本案的爭議焦點(diǎn)：案外人的房產(chǎn)因自身原因未及時(shí)過戶，能否訴請排除執(zhí)行？最高法院的裁判要點(diǎn)如下：

1.案涉房屋不屬于時(shí)某公司的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)納入強(qiáng)制執(zhí)行的范圍

基于本案已查明的事實(shí)，陳某亭與時(shí)某公司所簽《商品房買賣合同》已經(jīng)基本履行完畢，陳某亭也實(shí)際繳納過該房屋有線電視費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。盡管陳某亭在收房后又將該房屋委托給時(shí)某公司進(jìn)行出租，但沒有證據(jù)證明陳某亭與時(shí)某公司惡意串通或者存在其他利害關(guān)系。住某公司作為時(shí)某公司債權(quán)人原則上亦不能請求以該房屋抵償時(shí)某公司所欠債務(wù)，除非住某公司有證據(jù)證明陳某亭與時(shí)某公司惡意串通或者有其他利害關(guān)系，影響了對時(shí)某公司責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍的認(rèn)定。

2.陳某亭對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)與住某公司的普通金錢債權(quán)相比，應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)

陳某亭基于《商品房買賣合同》及相關(guān)法律規(guī)定，在已支付完畢購房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對時(shí)某公司享有請求協(xié)助辦理案涉房屋過戶登記手續(xù)、進(jìn)而取得案涉房屋所有權(quán)（完全物權(quán)）的權(quán)利，該權(quán)利也被稱之為物權(quán)期待權(quán)。而住某公司對時(shí)某公司享有的是普通金錢債權(quán)，該債權(quán)與案涉房屋并無直接關(guān)聯(lián)。

基于本案已經(jīng)查明的事實(shí)，陳某亭至少在形式上已經(jīng)符合司法解釋“業(yè)主”的界定，只是由于尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，其作為“業(yè)主”對案涉房屋的處分權(quán)能尚受到一定限制，但陳某亭對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)已具有一定的物權(quán)權(quán)能是可以確定的。陳某亭所享有的權(quán)利在內(nèi)容和效力上已經(jīng)超過了住某公司享有的普通金錢債權(quán)，在沒有證據(jù)證明陳某亭物權(quán)期待權(quán)的取得有瑕疵或存在適法性問題的情況下，應(yīng)優(yōu)先于住某公司的普通金錢債權(quán)予以保護(hù)。

3.至于案涉房屋因陳某亭自身原因一直未辦理過戶登記手續(xù)，不影響對陳某亭享有前述物權(quán)期待權(quán)的認(rèn)定。但基于一、二審判決查明的事實(shí)，陳某亭怠于行使自己的權(quán)利，購買并接收案涉房屋后多年不辦理過戶登記，對本案的發(fā)生具有明顯過錯(cuò)，浪費(fèi)本已緊張的司法資源，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，故結(jié)合本案實(shí)際情況由其承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用，以示懲戒。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.人民法院在執(zhí)行程序中對被執(zhí)行人所采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施，應(yīng)當(dāng)以其責(zé)任財(cái)產(chǎn)為限。如果有證據(jù)證明擬執(zhí)行標(biāo)的不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對該標(biāo)的的執(zhí)行。責(zé)任財(cái)產(chǎn)是指民事主體用于承擔(dān)民事責(zé)任的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)及權(quán)利總和。民事主體以責(zé)任財(cái)產(chǎn)為限對外承擔(dān)法律責(zé)任，債權(quán)人不能要求債務(wù)人用其責(zé)任財(cái)產(chǎn)之外的財(cái)產(chǎn)償付債務(wù)。

2.案外人執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴具有一定的關(guān)聯(lián)性和共通性，在針對執(zhí)行異議之訴具體審查標(biāo)準(zhǔn)的法律規(guī)定或者司法解釋出臺(tái)前，執(zhí)行異議之訴案件可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查認(rèn)定。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號）

第二十八條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

法院判決

以下是貴州高院在“本院認(rèn)為”部分的論述：

本院認(rèn)為，本案再審審理的重點(diǎn)問題是：陳某亭對案涉房屋享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

（一）關(guān)于本案法律適用的問題

本案中，一、二審法院在審理該執(zhí)行異議之訴時(shí)，依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)審查標(biāo)準(zhǔn)，以案涉房屋系酒店式公寓，具有投資屬性，陳某亭購買后即委托時(shí)某公司對外出租，并非用于居住，且因自身原因未能辦理過戶登記為由，認(rèn)定陳某亭不符合第二十八條、第二十九條規(guī)定所列條件，對其排除強(qiáng)制執(zhí)行的請求不予支持。對此，本院認(rèn)為：

案外人執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴雖具有一定的關(guān)聯(lián)性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能并不相同。相應(yīng)地，對案外人民事權(quán)益的審查原則和審查標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。執(zhí)行異議作為執(zhí)行程序的一部分，其制度功能在于快速、不間斷地實(shí)現(xiàn)生效裁判文書確定的債權(quán)，其價(jià)值取向更注重程序效率性，同時(shí)兼顧實(shí)體公平性。基于這一目標(biāo)，執(zhí)行異議程序更側(cè)重于對執(zhí)行標(biāo)的上的權(quán)利進(jìn)行形式審查，人民法院執(zhí)行部門主要根據(jù)執(zhí)行標(biāo)的的物權(quán)登記、實(shí)際占有等權(quán)利外觀來認(rèn)定執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)屬，并作出應(yīng)否予以執(zhí)行的判斷。而執(zhí)行異議之訴作為與執(zhí)行異議銜接的后續(xù)訴訟程序，是一個(gè)獨(dú)立于執(zhí)行異議的完整的實(shí)體審理程序，其價(jià)值取向是以公平優(yōu)先、兼顧效率，通過實(shí)質(zhì)審查的方式對執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定，進(jìn)而作出案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的判斷，以實(shí)現(xiàn)對案外人民事權(quán)益的實(shí)體性執(zhí)行救濟(jì)。

由此，基于二者的關(guān)聯(lián)性和共通性，在針對執(zhí)行異議之訴具體審查標(biāo)準(zhǔn)的法律規(guī)定或者司法解釋出臺(tái)前，執(zhí)行異議之訴案件可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查認(rèn)定。若案外人異議符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中關(guān)于可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，人民法院在執(zhí)行異議之訴中就要支持案外人的異議請求。同時(shí)，基于二者審查方式和判斷標(biāo)準(zhǔn)的不同，在案外人異議不符合或者不能完全符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中關(guān)于可以排除強(qiáng)制執(zhí)行認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，人民法院在執(zhí)行異議之訴中也不能當(dāng)然認(rèn)定案外人的異議請求不能成立，而應(yīng)該根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用 <中華人民共和國民事訴訟法> 的解釋》第三百一十二條第一款關(guān)于“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求”的規(guī)定，基于案件具體情況對案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。

（二）關(guān)于陳某亭享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題

本院認(rèn)為，針對陳某亭對執(zhí)行標(biāo)的所享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，可以結(jié)合被執(zhí)行人時(shí)某公司的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍，異議人陳某亭、申請執(zhí)行人住某公司及被執(zhí)行人時(shí)某公司對案涉房屋各自享有的權(quán)利性質(zhì)，以及案涉房屋的功能、屬性等方面進(jìn)行綜合判斷。

1.案涉房屋不屬于時(shí)某公司的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)納入強(qiáng)制執(zhí)行的范圍

人民法院在執(zhí)行程序中對被執(zhí)行人所采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施，應(yīng)當(dāng)以其責(zé)任財(cái)產(chǎn)為限。如果有證據(jù)證明擬執(zhí)行標(biāo)的不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對該標(biāo)的的執(zhí)行。責(zé)任財(cái)產(chǎn)是指民事主體用于承擔(dān)民事責(zé)任的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)及權(quán)利總和。民事主體以責(zé)任財(cái)產(chǎn)為限對外承擔(dān)法律責(zé)任，債權(quán)人不能要求債務(wù)人用其責(zé)任財(cái)產(chǎn)之外的財(cái)產(chǎn)償付債務(wù)。

就本案而言，住某公司申請查封、執(zhí)行的案涉房屋，系被執(zhí)行人時(shí)某公司開發(fā)建設(shè)的酒店式公寓?；诒景敢巡槊鞯氖聦?shí)，2004年9月7日，時(shí)某公司與陳某亭簽訂《商品房買賣合同》，將該房屋以443688元出售給陳某亭，陳某亭依約向時(shí)某公司支付了全部購房款，時(shí)某公司亦向陳某亭實(shí)際交付了該房屋，陳某亭也實(shí)際繳納過該房屋有線電視費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。盡管陳某亭在收房后又將該房屋委托給時(shí)某公司進(jìn)行出租，但沒有證據(jù)證明陳某亭與時(shí)某公司惡意串通或者存在其他利害關(guān)系。在此情況下，陳某亭與時(shí)某公司所簽《商品房買賣合同》已經(jīng)基本履行完畢。時(shí)某公司作為出賣人對該房屋即不再享有任何法律上的實(shí)體權(quán)利，僅負(fù)有協(xié)助陳某亭辦理過戶登記的義務(wù)。據(jù)此，案涉房屋已經(jīng)脫離時(shí)某公司責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍，時(shí)某公司因全額收取了陳某亭支付的購房款，其責(zé)任財(cái)產(chǎn)并未因此減損，時(shí)某公司業(yè)已無權(quán)再用該房屋償付其所欠債務(wù)，否則就有違公平、誠實(shí)信用的法律原則。住某公司作為時(shí)某公司債權(quán)人原則上亦不能請求以該房屋抵償時(shí)某公司所欠債務(wù)，除非住某公司有證據(jù)證明陳某亭與時(shí)某公司惡意串通或者有其他利害關(guān)系，影響了對時(shí)某公司責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍的認(rèn)定。

2.陳某亭對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)與住某公司的普通金錢債權(quán)相比，應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)

如前所述，陳某亭基于《商品房買賣合同》及相關(guān)法律規(guī)定，在已支付完畢購房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對時(shí)某公司享有請求協(xié)助辦理案涉房屋過戶登記手續(xù)、進(jìn)而取得案涉房屋所有權(quán)（完全物權(quán)）的權(quán)利，該權(quán)利也被稱之為物權(quán)期待權(quán)。而基于江蘇省高級人民法院（2013）蘇民終字第0197號生效民事判決，住某公司對時(shí)某公司享有的是普通金錢債權(quán)，該債權(quán)與案涉房屋并無直接關(guān)聯(lián)。

雖然我國現(xiàn)行立法未就物權(quán)期待權(quán)作出明確規(guī)定，但作為一種從債權(quán)過渡而來、處于物權(quán)取得預(yù)備階段的權(quán)利狀態(tài)，此種權(quán)利具有與債權(quán)相區(qū)別、與物權(quán)相類似的效力特征。就本案而言，案涉《商品房買賣合同》的成立和生效意味著買受人陳某亭有權(quán)請求時(shí)某公司依約交付所購商品房，該請求權(quán)作為一般合同債權(quán)與住某公司同樣基于合同享有的普通金錢債權(quán)并無二致，沒有優(yōu)先保護(hù)的權(quán)利基礎(chǔ)。但陳某亭在依約支付了全部購房款并實(shí)際合法占有所購房屋的情況下，其基于合同享有的一般債權(quán)就轉(zhuǎn)化為其對該房屋享有的物權(quán)期待權(quán)。該物權(quán)期待權(quán)雖然仍屬于債權(quán)的范疇，但已不同于一般債權(quán)。時(shí)某公司作為出賣人因買受人陳某亭依約履行了付款義務(wù)而讓渡了其對所售房屋享有的占有、使用、收益及部分處分的物權(quán)權(quán)能，買受人也因?qū)嶋H占有該房屋獲得了一定的對外公示效力，盡管該效力尚不能與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法定效力相等同。據(jù)此，陳某亭對案涉房屋所享有的權(quán)利盡管尚不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），但已具備了物權(quán)的實(shí)質(zhì)性要素，陳某亭可以合理預(yù)期通過辦理不動(dòng)產(chǎn)登記將該物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)化為《中華人民共和國物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)）。

實(shí)際上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款關(guān)于“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”；《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十條、第七十一條、第七十二條中關(guān)于“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；……業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”等規(guī)定，基于本案已經(jīng)查明的事實(shí)，陳某亭至少在形式上已經(jīng)符合上述司法解釋對“業(yè)主”的界定，只是由于尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，其作為“業(yè)主”對案涉房屋的處分權(quán)能尚受到一定限制，但陳某亭對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)已具有一定的物權(quán)權(quán)能是可以確定的。陳某亭所享有的權(quán)利在內(nèi)容和效力上已經(jīng)超過了住某公司享有的普通金錢債權(quán)，在沒有證據(jù)證明陳某亭物權(quán)期待權(quán)的取得有瑕疵或存在適法性問題的情況下，應(yīng)優(yōu)先于住某公司的普通金錢債權(quán)予以保護(hù)。

至于案涉房屋因陳某亭自身原因一直未辦理過戶登記手續(xù)，不影響對陳某亭享有前述物權(quán)期待權(quán)的認(rèn)定。但基于一、二審判決查明的事實(shí)，陳某亭怠于行使自己的權(quán)利，購買并接收案涉房屋后多年不辦理過戶登記，對本案的發(fā)生具有明顯過錯(cuò)，浪費(fèi)本已緊張的司法資源，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，故結(jié)合本案實(shí)際情況由其承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用，以示懲戒。

案件來源

陳某亭、上海市住某建設(shè)發(fā)展股份有限公司再審民事判決書【最高人民法院 （2019）最高法民再49號】

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時(shí)所在工作單位。

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本期主編

執(zhí)行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務(wù)所

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