我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

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粉絲

提問

你好， 你怎么看待成華的樓市呢？前些年感覺都看不上這個(gè)區(qū)域，怎么現(xiàn)在好像怎么都繞不開成華了？天新啞火了，高新也沒啥房子，武侯青羊比較小眾，錦江很貴了，金牛又只有茶花，我們和同事一起看房幾年，翻來覆去還是繞不開成華區(qū)。

房段子解答

再談成華區(qū)。

和有些區(qū)域東一榔頭西一棒槌的樓市開發(fā)相比，成華區(qū)這幾年越來越找準(zhǔn)了自己的路子，非常清晰地以二八-崔槐-東客站為開發(fā)剛改改善軸線，少量一二環(huán)供應(yīng)高端，少量鐵路外圍的青龍場-北湖-龍?zhí)端鹿?yīng)低端，形成了全方位的樓市供給戰(zhàn)，堪稱以一己之力單挑五城區(qū)。

別的不說，至少中端之戰(zhàn)，國賓、機(jī)投已經(jīng)明顯敗下陣來，反觀成華中環(huán)，樓面價(jià)拔地而起，已經(jīng)率先進(jìn)入2w+的行列。

越來越多的高改客群重新審視成華，愛上成華，這是操盤手引導(dǎo)的結(jié)果，更是市場化的必然。

主城區(qū)的土地是稀缺的，東窮成華又不那么稀缺，反而是后來先到，常年是供地大戶，而且還是正兒八經(jīng)的中環(huán)區(qū)域。得益于市場好轉(zhuǎn)，新規(guī)產(chǎn)品，整體規(guī)劃，華潤、綠城紛紛以超2萬的樓面價(jià)給出了前瞻性認(rèn)可。

成華區(qū)早年苦心經(jīng)營的二環(huán)軸線，成為了這一波購買力的主要來源，不論是建設(shè)路還是萬年場，又或者堅(jiān)挺的杉板橋，二手市場都十分活躍，外地人/剛需客買二手房，二手房東置換新房，成華及周圍金牛、錦江的置換潮給新房價(jià)值帶來了托底，精準(zhǔn)鎖定中產(chǎn)，鏈條清晰明確，是用長時(shí)間的真金白銀試出來的結(jié)果。

當(dāng)然，成華打鐵還需自身硬，如何留住人是關(guān)鍵，這些年萬象城、濱江天街、建設(shè)路、339等商業(yè)留住了很多家庭；貫穿東西南北的2、3、4、6、7、8、17號(hào)線以及東客站，讓成華和其他區(qū)通勤聯(lián)系緊密；大熊貓基地、東郊記憶等IP深受年輕人喜愛；英才英華，成三等學(xué)區(qū)概念也十分吸睛，可以說是從“工業(yè)銹帶”到“生活秀帶”的逆襲。

回過頭來再看近10年的成都樓市發(fā)展，大家不再談及“房價(jià)洼地”，而是“價(jià)值高地”，越來越有“主城新貴”的范兒。

不過成華的確還有很長的路子需要走，穩(wěn)打穩(wěn)扎，夯實(shí)每一寸土地，補(bǔ)缺每一個(gè)短板，是長期要做的事，大家也要對(duì)它多一些耐心，這是人和土地，相互的結(jié)果。

粉絲提問

你好，我在**廣場有一套房，急需資金周轉(zhuǎn)，打算賣掉，74.89平，現(xiàn)在有人給我163萬全款，樓層和戶型是很好的，10多樓朝公園，擔(dān)心年末下行更厲害，不曉得要不要買菜？現(xiàn)在租金大概是3500，現(xiàn)在月供3400，利率3.25%。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

**廣場雖然身處錦江，但是兩區(qū)交界，早期缺乏較好的規(guī)劃，但是塔子山這邊又開發(fā)較早，所以形成了當(dāng)前一般的氛圍，改也不好改拆也不好拆，位置是很不錯(cuò)的，但一直缺乏價(jià)值認(rèn)可，屬于攀成鋼、東湖和川師三大板塊的夾縫處，我判定未來它的能級(jí)不會(huì)太高，發(fā)展趨勢不會(huì)太高，只能說是三環(huán)內(nèi)錦江的低洼處，依托較低的門檻，中庸的學(xué)區(qū)，還算可以的地段來迎合市場，走量不走價(jià)。

另外來看，現(xiàn)在樓市行情低迷1年多了，完全還沒有止跌跡象，剛需盤還有下探的空間，你擔(dān)心的再過2個(gè)月市場下行更厲害的可能性很大。

所以不論是板塊樓盤本身，還是大的趨勢，中短期都是看跌的趨勢，未來會(huì)不會(huì)漲回來呢？不排除，但一是概率小，二是時(shí)間久，三是漲幅和持有的壓力對(duì)比下來，不一定能賺。往往是耗費(fèi)了大量時(shí)間精力，但依然表現(xiàn)平平。

我也認(rèn)真看了你的這套房，戶型得房率一般，勉強(qiáng)作為小套三，31F的產(chǎn)品，3T8戶，產(chǎn)品定位剛需。但是你這套房不論從位置，還是裝修，或者樓層來看，也是同戶型里比較優(yōu)質(zhì)的。

只不過現(xiàn)在的客戶都很精明，一方面趁著行情差的確要把優(yōu)質(zhì)房源砍成瑕疵房價(jià)格，正所謂趁你病，要你命，另一方面這個(gè)報(bào)價(jià)，從租售比來看，大概是2.5%的年化，挺高的了，我估計(jì)也是他們精心計(jì)算過的。這個(gè)163萬基本就沒泡沫了，再往下面跌，都是超跌的。

現(xiàn)在從掛牌行情來看，類似戶型掛牌差不多是150-190萬不等，跨度較大，更精準(zhǔn)的是看成交價(jià)格，近半年來大概的戶型是155-170萬左右，這里也不單獨(dú)來分析比對(duì)哪些是瑕疵哪些是優(yōu)質(zhì)房源了，對(duì)應(yīng)163萬的價(jià)格來看，我覺得雖然是砍價(jià)了，但還算保留一絲良心，沒有給很離譜的價(jià)格。

163萬對(duì)于同戶型，對(duì)于當(dāng)前的行情環(huán)境來說，我覺得出價(jià)中規(guī)中矩，正?？沙?。對(duì)于優(yōu)質(zhì)樓層優(yōu)質(zhì)朝向優(yōu)質(zhì)裝修來看，我覺得稍微虧了一點(diǎn)，但這些溢價(jià)在行情好的時(shí)候是可以拉大的，但是行情不好的時(shí)候，拉不了多大差距，這點(diǎn)虧損我預(yù)估是5萬以內(nèi)。

也就是說，考慮到你的確是很急需用錢周轉(zhuǎn)，銀行也貸款不了，那么順勢直接賣掉是正確的選擇，小虧但可以接受，沒有被獅子大開口。

另外，有人出價(jià)163萬，也可以盡量你來我往現(xiàn)場談判，往中間數(shù)字靠攏，超出來的算你額外“賺”的。但底線是出售，是成交。還有就是中介費(fèi)這些，也可以盡量談一談?wù)劭?，總之在成交的基礎(chǔ)上，再多磨一磨價(jià)格，盡量多賺一點(diǎn)吧。

這個(gè)樓盤的均價(jià)，大概是跌到了4年前的2萬出頭，看這個(gè)趨勢還有下跌空間，你這個(gè)房子目前賣2.2萬的單價(jià)，還算可以的。今年差不多就是160的行情價(jià)。

粉絲提問

你好，我在望平街上班，附近地鐵能到都可以，女友在二八教書，現(xiàn)在存款140萬，公積金余額20萬，單人可以貸款40萬，除去公積金按月抵扣的話，還可以負(fù)擔(dān)2500一個(gè)月左右。

現(xiàn)在打算買房，保值通勤（半小時(shí)），套三雙衛(wèi)，新房看中龍湖觀萃和華潤82畝，不知道怎么pk。龍湖項(xiàng)目得步行十多分鐘坐 6 號(hào)線，華潤 82 畝得步行十多分鐘坐 17 號(hào)線轉(zhuǎn) 6 號(hào)線，他兩都是第四代產(chǎn)品比較吸引人，但龍湖好像三家聯(lián)合開發(fā)以后容易扯皮？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

現(xiàn)在一是分析預(yù)算，二是分析買法。

你們本身是名下無房，存款140萬，公積金有20萬（公積金的可以先買再提取，比如可以先找外人借20萬，然后買了后提取出來還錢，沒多久的，可以周轉(zhuǎn)一下）。這樣首付就實(shí)際有160萬了。此時(shí)再看你每個(gè)月有2500元的公積金按月抵扣？單職工貸款上限是40萬，其余的需要商貸（組合貸），40萬的公積金一個(gè)月還貸是1650元。2500元的公積金-1650還有850是可以拿來接濟(jì)商貸部分的。

850的月供對(duì)應(yīng)商貸總額是20萬。

也就是說，目前220萬總價(jià)=160萬首付+40萬公積金+20萬商貸=月供2500元，此時(shí)按月抵扣下來，你一點(diǎn)壓力沒有。

但很顯然220萬還不夠買一套好點(diǎn)的新房，就像你說的龍湖觀萃或者二八板塊的華潤82畝，套三雙衛(wèi)門檻戶型分別是126平、110平。目前價(jià)格都還沒出爐，我個(gè)人估計(jì)龍湖大概是350萬左右，華潤82畝估計(jì)是300出頭的樣子。

龍湖樓面價(jià)1.47萬，華潤樓面價(jià)1.31萬，但為啥我估計(jì)他們的單價(jià)都是2.7萬左右呢？因?yàn)辇埡玫卦缫恍?26戶型來看也不夠卷，但華潤的82畝據(jù)說是110戶型做到全景倉，所以得房率會(huì)更夸張，當(dāng)然成本也更高，因此最終的單價(jià)也不會(huì)低。

換句話說，龍湖觀萃的126戶型，套內(nèi)120平，總價(jià)350；華潤82畝的110戶型，套內(nèi)110，總價(jià)300萬，從套內(nèi)單價(jià)來說，華潤82畝是更值得期待的。

你工作單位在東門大橋，也在玉雙路，是市中心，地鐵四通八達(dá)，不過看樣子都要轉(zhuǎn)車。單純通勤來看，應(yīng)該都差不多，龍湖需要步行挺長（1000米左右），然后6號(hào)線直達(dá)；華潤需要步行600米左右到7號(hào)線八里莊，然后轉(zhuǎn)17、6號(hào)線。但是華潤則更偏向你女友的成華小學(xué)蜀都校區(qū)上班通勤。

所以到這里來說，預(yù)算是除去首付和按月抵扣，需要實(shí)際商貸80萬+，月供大概就是3500多，這對(duì)你來說壓力應(yīng)該不大。也就是說我也支持你單獨(dú)名義買房，雙職工是能多公積金貸40萬，但對(duì)月供變化來說很小很小了。女友感情穩(wěn)定性，首付的支持力度，婚前財(cái)產(chǎn)等方面來說，都是傾向于你單獨(dú)買更劃算的。

然后從樓盤本身的產(chǎn)品品質(zhì)，我覺得兩者應(yīng)該打平吧，前面我分析了，華潤的單價(jià)是更低的（戶型好得房率高），但你要考慮到，龍湖是純板式T2，華潤則是有3T3的高層，門檻的110戶型，大概率就是T3高層了。所以兩者從產(chǎn)品層面上，我覺得綜合來說可以打平。

從通勤來看，你和女友感情穩(wěn)定，最終能夠結(jié)婚的話，那么華潤這邊也是更勝一籌的，會(huì)好一些。華潤對(duì)口的是雙林小學(xué)，在成華本地還不錯(cuò)。龍湖那邊對(duì)口的大概率會(huì)是未來的成外K9，還沒劃片劃定有一定風(fēng)險(xiǎn)性。

綜合來看的話，如果對(duì)梯戶比和小高層沒有執(zhí)念，那么安安心心的選擇華潤82畝就是最好的買房。如果感情不穩(wěn)定，希望純粹的板式小高層，那么龍湖也有一線生機(jī)。

至于二手房，魯能公館還沒止跌，小心再次站崗?；ㄇЪ珓傂枇艘恍?，太陽公元算是孤盤，未來板塊老化后它也難以獨(dú)善其身。朗拾，中房這種地段價(jià)值一般，朗詩前不挨村后不著店的，中房早年投資客較多，就不要去入坑了。

估計(jì)下周華潤的戶型就要公布了，到時(shí)候可以看看喜歡不，然后龍湖的開盤節(jié)奏也快了，本周末就要亮相樣板間，兩個(gè)盤都是優(yōu)質(zhì)樓盤，你還沒去過的話都可以找我，我這邊再想辦法先給你找找優(yōu)惠，把你的利益最大化。