“限售全面解除后，南京不少二手房價格在走低?！?/p>

“房七條”新政加持的銀四開端，中介小王明顯覺得更忙碌了，“看房客戶雖然很多，但成交量和成交價卻不如3月份。”

新政實施10天，南京二手房市場究竟有怎樣的變化？我們從客觀數(shù)據(jù)、中介感受等多個角度，為大家展現(xiàn)。

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3月31日發(fā)布的“房七條”新政里，全面取消商品住房轉(zhuǎn)讓限制，直接作用二手房市場。

這意味著南京實施了近8年的限售政策正式取消，商品住房拿到房本后就能掛牌交易。銳評君發(fā)現(xiàn)，政策刺激下市場呈現(xiàn)兩個現(xiàn)象。

第一，新政首日南京二手房掛牌量激增，但隨后逐步恢復(fù)此前水平。

銳評君統(tǒng)計了鏈家平臺的二手房行情數(shù)據(jù)，部分匯總?cè)缦拢?/p>

3月30日，新增掛牌720套，降價房源1543套，漲價房源136套，看房人數(shù)4985人；

3月31日，新增掛牌3051套，降價房源3237套，漲價房源251套，看房人數(shù)2367人；

4月2日，新增掛牌1148套，降價房源2285套，漲價房源168套，看房人數(shù)2258人；

4月6日，新增掛牌942套，降價房源1650套，漲價房源154套；

4月7日，新增掛牌1134套，降價房源2878套，漲價房源146套，看房人數(shù)2552人；

4月8日，新增掛牌820套，降價房源1562套，漲價房源115套，看房人數(shù)1779人。

對比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)：

新政發(fā)布當(dāng)天，南京二手房新增掛牌3051套，較新政前一天激增322.6%。小王表示：“政策出臺當(dāng)天，市場反響很強(qiáng)烈，很多客戶扎堆掛牌。帶動不少房源主動降價，但也有少數(shù)賣家逆勢喊漲?！?/p>

隨后的幾天，即使有清明節(jié)小長假，二手房掛牌量還是趨向冷靜，每日新增多在1000套上下，整體波動幅度不大。

新政后的日均看房人數(shù)，則多集中在2000多人。當(dāng)然，3月30日的近5000人次，不排除是周末效應(yīng)所致。

第二，沒有了限售“枷鎖”，不少剛交付的次新小區(qū)“光速”上架二手房。

我們知道，最近南京新交付了不少小區(qū)，沒有了限售的限制，不少業(yè)主一拿到房就選擇掛牌。比如：

河西中越秀和樾府，3月底整體交付。已有12套二手房掛牌，143、175㎡兩種戶型都有，報價6.6-7.5萬/㎡不等。

軟件谷鳳起云臺，3月底交付首批次房源。目前已有4套擺上二手房貨架，面積87㎡至131㎡不等，掛牌單價集中在3.2-4萬/㎡。

南部新城琥珀云臺，同樣為3月底交付的次新小區(qū)。目前已有2套房源掛牌，最高報價約5.7萬/㎡。

燕子磯保利燕璟和頌，3月底交付。已上架4套次新房，最高單價超3.9萬/㎡。

有中介告訴銳評君：“實際上，解除限售帶來的影響尚未明顯波及到老小區(qū)，反倒是次新房集中的板塊，卷得厲害。至于新交付房源存在的不滿兩年增值稅問題，大環(huán)境卷，稅費各付，買房人倒也不是很在意。”

02

新政實施后，大家最為關(guān)心的二手房價，又是什么走勢？

對此，小王的直接感受是：太卷了，想要成交，價格只能壓的更低。

拿每天的一、兩千套降價房源來說，在降價榜單前列的房源，動輒將總價下調(diào)200多萬、300多萬。

以賽虹橋的花語江南為例，這套240㎡的大平層今年1月初掛牌，當(dāng)時的報價為1500萬。就在昨天，賣家將總價下調(diào)200萬，掛牌單價降至5.4萬/㎡左右。

翻看該小區(qū)的次新房成交情況，去年12月底一套170㎡戶型以768萬總價成交，單價超4.5萬/㎡，這也是小區(qū)的最高成交單價。

基于此，銳評君認(rèn)為將總價下調(diào)200萬的那套房源，賣家更多是不著急出手的觀望心態(tài)。

真刀實槍以價換量的，當(dāng)然也不在少數(shù)。

以河西南的華僑城天鵝堡為例，一套228㎡大平層，不含車位報價898萬，單價不到4萬。

要知道，去年7月以來，小區(qū)同款戶型成交單價穩(wěn)定在4.5萬/㎡以上。

所以，維護(hù)房源的中介介紹，這套單價不到4萬的低價房源一經(jīng)掛牌，就被秒走。

小王維護(hù)的二手房，也有多套創(chuàng)下同小區(qū)價格新低。

“一套南湖的二手房，市場價在125萬左右，這兩天以100萬成交的；還有一套在莫愁湖附近，一樓帶大院子，市場價在150萬上下，最后135萬就賣了?！?/p>

03

綜合多維度數(shù)據(jù)，以及多位中介的介紹，銳評君嘗試還原限售解除后南京二手房市場的真實行情。

第一，二手房掛牌量并沒有呈量級增長，市場結(jié)構(gòu)整體平穩(wěn)。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的存量房模塊，顯示了全市的掛牌情況。從4月2日到今天，總掛牌量增加了3200多套，雖然與前面鏈家平臺的數(shù)據(jù)不完全吻合，但都反映了相似的平穩(wěn)走勢。

第二，價格博弈加劇，以價換量仍是主流。

這幾年的南京樓市深度調(diào)整中，二手房的成交量一直表現(xiàn)出色，但多以低總價房源為絕對成交主力，以價換量的情況也很普遍。

限售解除后，新交付以及此前被限售政策壓制的房源扎堆掛牌，整體更出眾的品質(zhì)對有年頭的二手房形成一定沖擊，無形中加劇競爭激烈程度，賣家想快速出手，只能繼續(xù)打價格戰(zhàn)。

第三，買房人的觀望心態(tài)仍舊濃厚。

據(jù)小王介紹，通常來說每年的3月份是教育置業(yè)旺季，今年銀四有新政助力，但每個人對政策的理解不盡相同，有人想趁著大規(guī)模踩踏沒到來前趕緊出手，有人認(rèn)為限售解除后能選擇的房子會更多，沒準(zhǔn)有更便宜的。

整體來看，真正稀缺的好房子、硬核學(xué)區(qū)房、能撿大漏的房子等，成交周期相對短。面對同質(zhì)化嚴(yán)重的二手房，買房人的應(yīng)對態(tài)度往往是再等等。

銳評君認(rèn)為，將限售解除和優(yōu)化以舊換新、加大剛性購房政策支持等細(xì)則聯(lián)動來看，這一輪南京樓市的放寬政策，意在增加新房、二手房的流動性：

一方面，限售解除，讓更多的優(yōu)質(zhì)次新房擺上貨架，豐富買房人的選擇；另一方面，激發(fā)買房人改善置換的動力，從而帶動新房的去化。

當(dāng)然，潛在的內(nèi)卷也不容忽視，尤其是遠(yuǎn)郊板塊，新房去化周期本就相對長，二手房集中掛牌，難免有庫存、價格等的踩踏風(fēng)險。對于買房人而言，優(yōu)選核心板塊的優(yōu)質(zhì)新房或二手房，方能穿越周期。