文｜鄧浩志

4 月二手房市場(chǎng)降溫：廣東多城領(lǐng)跌

四月份樓市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)陸續(xù)出來(lái)了。其中，二手房成交量出現(xiàn)全國(guó)性的普遍下滑。而下滑幅度最大的五個(gè)城市分別為杭州、深圳、廣州、東莞、佛山，其中四個(gè)來(lái)自廣東。原因很簡(jiǎn)單，廣東是國(guó)內(nèi)外貿(mào)第一大省，其次則是浙江。所以，杭州也上榜了，因?yàn)?，貿(mào)易戰(zhàn)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)……

成交量跌幅比較小的城市，基本都是內(nèi)地三四線小城市。一則經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中外貿(mào)比重不大，受到的沖擊也比較小。二則該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)本就在低位運(yùn)行，幾乎都沒(méi)有經(jīng)過(guò)去年底今年初這一波大的反彈。

總體總結(jié)兩點(diǎn)：

外貿(mào)形勢(shì)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響比我們想象中要來(lái)得快，來(lái)得直接，影響也比我們預(yù)想的要大。而 4 月份樓市降溫的幅度恐怕還不是最大的，以我們?cè)谝痪€的觀察來(lái)看，5 月份將會(huì)更加充分地顯現(xiàn)外貿(mào)對(duì)樓市的沖擊。疊加 6、7 月份樓市傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)整個(gè)二季度樓市都會(huì)持續(xù)降溫。

樓市降溫的幅度，除了與城市經(jīng)濟(jì)中的外貿(mào)占比有關(guān)外，還要關(guān)注市場(chǎng)前期反彈的幅度。反彈幅度大的城市，回調(diào)的幅度可能也大。前期低迷的城市，可能一直低迷，進(jìn)一步下探的空間比較有限。

至于降溫之后的市場(chǎng)是否能仍然能夠穩(wěn)在市場(chǎng)枯榮線以上？主要取決于兩個(gè)方面：

一是后續(xù)還有沒(méi)有支持的政策？政策力度大不大？這個(gè)話(huà)題我之前已經(jīng)和大家探討過(guò)。政策工具箱里面還是有工具的，就看魄力和決心。

二是看外貿(mào)形勢(shì)的變化，畢竟特朗普變來(lái)變?nèi)?，也說(shuō)不準(zhǔn)過(guò)兩個(gè)月形勢(shì)會(huì)出現(xiàn)大的扭轉(zhuǎn)。

5% 購(gòu)房補(bǔ)貼，刺激樓市又出新王炸

近日，廈門(mén)宣布，持有房票者可購(gòu)買(mǎi)全市的二手房。而在此前所有有實(shí)施房票的城市，基本都只能購(gòu)買(mǎi)指定區(qū)域的新房，如果房票新房二手房都能買(mǎi)，這和現(xiàn)金購(gòu)房券差別已經(jīng)不大了。由于如果買(mǎi)了二手房，交易的資金是要給出讓房東的，所以政府不但要真金白銀掏錢(qián)出來(lái)，而且不可能有延遲支付的可能，這就對(duì)地方財(cái)政構(gòu)成了一定的壓力。也能看出地方對(duì)支持樓市復(fù)蘇滿(mǎn)滿(mǎn)的誠(chéng)意。

房票可用范圍擴(kuò)大，被廈門(mén)進(jìn)一步拓展了，只要地方財(cái)力允許，我相信未來(lái)跟進(jìn)的城市會(huì)更多。而房地產(chǎn)在地方工作中已被置于首要優(yōu)先位置有一段時(shí)間了。在去年四季度一輪支持政策之后，也是時(shí)候繼續(xù)加碼支持，避免再次出現(xiàn)下滑了。

另外，廈門(mén)還給予房票核發(fā)日起 6 月內(nèi)購(gòu)房者，額外獎(jiǎng)勵(lì) 5%。這就更加是鼓勵(lì)買(mǎi)房的政策，而且是重磅政策。目前國(guó)家補(bǔ)貼刺激消費(fèi)，很多消費(fèi)類(lèi)別都有 15%—20% 的補(bǔ)貼，比例雖然不低，但涉及的產(chǎn)品價(jià)格并不高，所以單筆補(bǔ)貼多半是幾百一千元。而房?jī)r(jià)補(bǔ)貼 5% 雖然幅度不高，但絕對(duì)金額就非常厲害了。如果按廈門(mén)房?jī)r(jià)套均 300~500 萬(wàn)計(jì)算。則每筆購(gòu)房補(bǔ)貼 15~25 萬(wàn)，金額可謂巨大。不過(guò)，這也不是所有人都能拿到，只限于拆遷戶(hù)，所以對(duì)樓市影響到底有多大？還取決于拆遷的規(guī)模。至于拆遷規(guī)模，在最近重要會(huì)議上已經(jīng)明確提出：加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。

而在廈門(mén)宣布給予拆遷戶(hù)購(gòu)房補(bǔ)貼后不久，蘇州正式宣布，對(duì)購(gòu)房客戶(hù)給予 0.5% 的購(gòu)房補(bǔ)貼，這次蘇州算開(kāi)了個(gè)頭，針對(duì)普通購(gòu)房者，額度是購(gòu)房金額的 0.5%。接下來(lái)看看哪個(gè)城市會(huì)給更多？我們拭目以待。