2025年5月1日，住建部《住宅項目規(guī)范》正式施行，層高不低于3米、電梯入戶門檻降至4層、日照采光全屋覆蓋……

這場“好房子”革命，看似是購房者的狂歡，實則是一記精準(zhǔn)擊穿二手房的悶雷。

我的小兄弟小明，最近賣房賣到失眠。

他2003年買的90㎡兩居室，得房率75%，層高2.8米，廚房小得轉(zhuǎn)不開身。

中介直言：“同地段的新盤，70㎡能做三房兩衛(wèi)，得房率120%，層高3.1米。您的房子要么降價30%，要么留著等拆遷。”

可拆遷？住建部早說了，告別大拆大建，城市更新才是主流。

冰冷的現(xiàn)實是：新規(guī)產(chǎn)品用技術(shù)性碾壓，讓二手房徹底淪為“落后產(chǎn)能”。

全國穩(wěn)樓市政策密集出臺，但仔細(xì)拆解，全是“新房邏輯”：

降首付、松限購、拍地王……

北京土拍，成交樓面價屢創(chuàng)新高，開發(fā)商搶地?fù)尲t了眼。

而另一邊，張姐的二手房掛牌價從680萬一路降到550萬，看房人依舊寥寥。

政策設(shè)計者心知肚明：只有新房熱銷，土地才能賣出高價，財政才有活水。

至于二手房？不過是市場自發(fā)調(diào)節(jié)的“邊角料”。

房地產(chǎn)市場的健康循環(huán)，本質(zhì)是一條“置換鏈”：

剛需買二手→改善買新房→豪宅買家騰挪資金。

但如今，這條鏈條正在斷裂。

北京3月二手房網(wǎng)簽1.7萬套，同比漲36%，看似火熱，實則暗藏危機(jī)——成交主力是總價300萬內(nèi)的“老破小”，買家多為外地剛需。

而總價800萬以上的改善房源，成交周期普遍超過12個月。

問題出在哪？

1.新房虹吸效應(yīng)：北京房展會上，50家房企推出4萬套房源，清一色“好房子”配置。120㎡四房、空中花園、風(fēng)雨連廊……二手房拿什么比？

2.金融屬性剝離：銀行對房齡超20年的二手房貸款收緊，評估價打七折是常態(tài)。

3.預(yù)期崩塌：當(dāng)住建部用“好房子”定義未來，老破小的資產(chǎn)屬性便只剩折舊一條路。

想讓樓市真正回穩(wěn)，必須打通置換鏈。幾個關(guān)鍵抓手：

1.政策傾斜：二手房交易減稅+貸款松綁

對“賣一買一”免征個人所得稅；允許二手房“帶押過戶”，降低置換成本。

2.以舊換新：政府下場收儲老破小

國企收購二手房作為保障房，業(yè)主用回收款抵扣新房首付；

北京已試點“陽臺、飄窗不計容”，可擴(kuò)大至存量房改造，提升老舊社區(qū)價值。

3.分級定價：承認(rèn)二手房的真實價值

對房齡超15年的社區(qū)，引入第三方評估，按“使用價值”而非“資產(chǎn)價值”定價；

建立老舊小區(qū)更新基金，用REITs模式吸引社會資本。

我廣州的親戚王叔，最近把2005年的豪宅掛牌了。

中介勸他：“同地段的新盤層高3.3米，全屋智能系統(tǒng)。您這房子，得按樓齡折價30%?！?/p>

王叔苦笑：“當(dāng)年覺得房子是資產(chǎn)，現(xiàn)在才知道，房子只是消費(fèi)品——還是折舊率最高的那種?！?/p>

住建部的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，本質(zhì)是一場居住革命。

它宣告了一個時代的終結(jié)：

房子不再是穩(wěn)賺不賠的金融游戲，而是需要持續(xù)迭代的耐用消費(fèi)品。

未來的樓市，只屬于兩類人：

住得上“好房子”的改善群體；

買得起“便宜貨”的剛需客。

至于卡在中間的二手房主？

要么咬牙置換，要么接受資產(chǎn)縮水。

畢竟，國家救市的底線是不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，而不是讓所有人解套。