歡迎關(guān)注我的好朋友：杠桿游戲！

撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1678篇原創(chuàng)

圖片來源|AI自動生成

頭部房企的生存游戲愈發(fā)殘酷。

隨著4月落幕，5月各大房企的銷售數(shù)據(jù)榜單也已經(jīng)披露。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2025年前4月，TOP100房企銷售總額11198.6億元，同比下降10.2%，降幅較1-3月基本持平。4月單月，TOP100房企銷售額同比下降16.9%，較3月單月降幅有所擴(kuò)大。

圖表來源|中指院（特此感謝！）

2025年1-4月，各陣營房企銷售額均有下降。

其中TOP10房企銷售額均值542.3億元，較上年下降9.9%；TOP11-30房企銷售額均值137.3億元，同比下降12.5%；TOP31-50房企銷售均值69.2億元，同比下降2.5%；TOP51-100房企銷售額均值32.9億元，同比下降13.0%。

從TOP10房企來看，前4月的情況有微妙變化，最直觀的一點(diǎn)就是：銷售額同比上漲的房企數(shù)量減少了，從前3月的5家縮減為3家。由正轉(zhuǎn)負(fù)的兩家房企分別是華潤置地、保利發(fā)展。

前四月，華潤置地銷售額685億元，從前3月的增長0.93%變?yōu)橄陆?.86%。在蜜妹看來，華潤置地在一二線城市擁有較多高端項(xiàng)目儲備，但 2025 年前 4 月這些高端項(xiàng)目面臨著一定的去化壓力。

一方面，經(jīng)濟(jì)形勢和政策環(huán)境的變化使得高端市場客戶購房決策更加謹(jǐn)慎，對產(chǎn)品品質(zhì)、配套和性價(jià)比等方面的要求更高；另一方面，市場競爭激烈，其他房企在高端產(chǎn)品領(lǐng)域也不斷發(fā)力，分流了華潤置地的部分客戶資源。

此外，華潤置地在一些城市的項(xiàng)目布局可能存在區(qū)域市場供需不平衡的問題，進(jìn)一步影響了銷售業(yè)績的達(dá)成。

值得一提的是，今年華潤置地拿地似乎很猛。比如深圳后海沄璽花園，和中海一起以185億元總價(jià)地王身份入市，單項(xiàng)目貨值超300億元。但面對后續(xù)市場的不確定性，尤其高端市場對政策的敏感，這些項(xiàng)目的去化周期還有待觀察。

另外一位由正轉(zhuǎn)負(fù)的房企保利發(fā)展情況又不一樣。前4月銷售額876億元，從前3月的增長0.16%變?yōu)橄陆?.75%，降幅略大。

這兩年，保利發(fā)展穩(wěn)居行業(yè)銷售額大哥位置，銷售分布也更廣泛。尤其保利在三四線城市的低價(jià)地塊去化緩慢，而一二線項(xiàng)目又因競爭激烈疊加政策受限利潤承壓，陷入“兩頭不討好”的尷尬。

此外，在如今行業(yè)整體收縮的背景下，保利發(fā)展多元化的業(yè)務(wù)布局在一定程度上分散了資源和精力，各業(yè)務(wù)板塊之間的協(xié)同發(fā)展可能存在障礙。例如，保利的地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、文化藝術(shù)等業(yè)務(wù)，如何實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)是一個(gè)長期課題。

其他上漲的三位則比較穩(wěn)定，分別是華發(fā)股份（44.77%）、越秀地產(chǎn)（40.27%），建發(fā)房產(chǎn)（1.65%）。

下跌的5位里，有3家相比前3月跌幅擴(kuò)大，分別是第六位的綠城中國，從前三月的-1.54%擴(kuò)大至-5.96%；

第八位招商蛇口，從前3月的-12.72%擴(kuò)大至-15.34%；

第十位萬科，從前3月的-40.64%擴(kuò)大至-41.11%。

另兩位濱江集團(tuán)和中海地產(chǎn)的降幅則有不同程度縮窄。

總的來看，當(dāng)前TOP10房企市占率逐漸提高，未來財(cái)務(wù)穩(wěn)健的國企和混合制企業(yè)或?qū)⑦M(jìn)一步吞并區(qū)域小房企，行業(yè)集中度加速提升。

另一邊，存量競爭下頭部房企競爭日趨激烈。未來房企核心競爭力大概率在于運(yùn)營能力。戰(zhàn)略的精準(zhǔn)與執(zhí)行的果決遠(yuǎn)比規(guī)模更重要。

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