文/十一弟

農(nóng)歷臘月初九，剛一開工，廣州拍賣了一宗王炸地塊——

位于天河區(qū)珠江新城的馬場1期地塊。

它是過去十年來珠江新城唯一新增的超級綜合體地塊，起拍價186億。

最有實力的八家央國企，參與了這塊地王的爭奪——

保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、越秀集團、珠江實業(yè)、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投。

前三家是百強房企榜單上排名前五的央企開發(fā)商，后五家是廣州財大氣粗的本地國企。

這場盛況空前的土地拍賣，在網(wǎng)上吸引了逾十萬人圍觀，一度把土拍系統(tǒng)擠爆宕機。

整場拍賣激烈鏖戰(zhàn)了九個小時，從上午十點，一直持續(xù)到晚上七點。

開拍四個小時后，報價系統(tǒng)中只剩下兩家開發(fā)商——保利、越秀，仍在輪番出價。

在廣州樓市榜單上，它們是銷售排名第一、第二的強龍與地頭蛇，競爭激烈。

最終，經(jīng)過多達243輪競價，越秀笑到了最后，順利摘牌——

總地價236億，溢價了27%。

馬場1期地塊的占地面積19萬平米，計容建筑面積57萬平米。

地塊內(nèi)規(guī)劃的21萬平米商業(yè)物業(yè)要求全部自持，還要為其所在的石牌村建設(shè)9萬平米物業(yè)面積，另外需要配建中小學(xué)及幼兒園。

十一弟算了下，扣除配建面積后，連同商業(yè)與住宅面積在內(nèi)，名義地價為5萬/平米。

若將總地價全部分攤至可售住宅部分，平均樓面價達到了10萬/平米。

這是廣州土拍史上的單價地王。

兩年前，越秀地產(chǎn)拍下了位于海珠區(qū)的琶洲西區(qū)地塊，一舉創(chuàng)下廣州樓市單價地王，平均樓面價7.6萬/平米。

現(xiàn)在，越秀刷新了自己的地王紀錄，把廣州地價的天花板，捅破了十萬。

高達236億的總地價，在廣州土拍史上，能夠排到第二。

2009年，富力、雅居樂、碧桂園組成的聯(lián)合體，以255億代價拍下的廣州亞運城地塊，是迄今仍未打破的總價地王。

越秀出面拍下馬場1期地塊的主體，是廣州越誠達有限公司。

廣州越誠達的唯一股東，是越秀集團，而不是它旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺——越秀地產(chǎn)。

這是一個耐人尋味的拿地安排——

作為旗下最核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主體，然而出人意料的是，越秀集團卻跳過了越秀地產(chǎn)，自己親自出面拿地。

這幾年，越秀地產(chǎn)在大本營的銷售業(yè)績大幅退坡，遭到央企保利的全面碾壓。

去年，保利在廣州的銷售規(guī)模，超過550億，穩(wěn)坐銷冠。

越秀地產(chǎn)排名第二，全年賣了332億，跟保利拉開了兩百多億的差距。

2023年，越秀地產(chǎn)還是廣州樓市的扛把子，銷售規(guī)模627億。

兩年時間里，越秀地產(chǎn)已經(jīng)嚴重掉隊，業(yè)績幾乎腰斬了一半。

從2021年房地產(chǎn)行業(yè)步入下行通道，放眼全國樓市，越秀地產(chǎn)是少數(shù)幾家逆市擴張的地方性國企。

它一路北上，在杭州、上海、北京攻城略地，大舉擴張。

到去年，在百強房企榜單上，越秀地產(chǎn)的銷售排名，已經(jīng)躋身行業(yè)前十。

但它的困境在于——

規(guī)模排名上來了，財務(wù)業(yè)績卻掉下去了。

根據(jù)最新的財務(wù)資料，越秀地產(chǎn)預(yù)計2025年凈利潤會下降九成以上，跌至不足1億。

它的全年營收規(guī)模有上千億，到手凈利潤不足一個小目標，幾乎就站到了盈虧平衡點。

馬場1期地塊的出讓條件中，高達236億的總地價，要求一個月內(nèi)支付一半土地款，另一半土地款則要在年底前付清。

若由越秀地產(chǎn)出面拿地，對現(xiàn)在的它來說，可能有些吃力。

十一弟查了下，由于業(yè)績掉隊，越秀地產(chǎn)去年在大本營加大了拿地力度，儲備彈藥。

它全年拍下了9塊地，總地價106億，比保利的拿地金額更高。

到去年上半年，越秀地產(chǎn)手上的現(xiàn)金資源446億，背負的有息債務(wù)1039億。

按此計算，它的凈負債率為53%，杠桿水平還在上升。

馬場1期地塊總價236億，比越秀地產(chǎn)去年在大本營拿地預(yù)算的兩倍還高。

把兩百多億資金全都押注在這一宗土地上，它恐怕承受不住。

越秀地產(chǎn)是上市公司，出于資金壓力，還有照顧它的財務(wù)報表，母公司越秀集團寧愿扛著同業(yè)競爭的風(fēng)險，也不得不出面拿地。

接下來，越秀地產(chǎn)以何種方式參與到這塊地王的開發(fā)，值得關(guān)注。

馬場1期地塊的前身，是1999年停辦的廣州賽馬場，此后地塊進入漫長的低效利用期。

2003年，其被改建為汽車交易市場，2008年又轉(zhuǎn)型為集汽車城、馬會家居、餐飲于一體的混合業(yè)態(tài)。

直到2014年汽車城關(guān)閉，地塊周邊區(qū)域已崛起為廣州中央商務(wù)區(qū)。

去年，廣州推進了馬場地塊的規(guī)劃開發(fā)——

根據(jù)方案，越秀集團被確定作為做地主體，配合收回馬場地塊，并支付補償款；

馬場地塊采用有償回收、貨幣補償方式，土地使用權(quán)人為廣州賽馬場運營管理有限公司；

補償款總額約為100億。

十一弟查了下，馬場地塊的原土地使用權(quán)人——廣州賽馬場運營管理有限公司，背后最大的股東，其實就是越秀集團。

越秀集團持股50%，廣州天河區(qū)下屬兩家國企——天河投資集團、新塘商業(yè)，分別持股16%、15%，石牌村持股15%。

也就是說，作為原土地使用權(quán)人的大股東，越秀集團主導(dǎo)了馬場地塊的收儲補償、土地變性和一級開發(fā)。

它支付的100億土地補償款，扣除相關(guān)稅費后，還剩下66億，最后向廣州賽馬場運營管理有限公司的幾個股東分配。

作為大股東，越秀集團可以從中分走33億以上的補償款。

有了原土地使用權(quán)人大股東背景，還是土地一級開發(fā)主體，越秀集團拍下馬場1期地塊，順理成章。

除了應(yīng)當承擔的稅費成本，以及分配給其他股東一部分現(xiàn)金，補償款和土地，兜來轉(zhuǎn)去，最后還是留在了越秀的手上。

在土地公開市場掛牌出讓，你來我往的輪番競價，地價和未來的房價，都跟著水漲船高。

廣州創(chuàng)造了新地王，越秀拿到了寸土寸金的土地，樓市肉眼可見地好起來了。

總價236億，單價十萬以上，開年就是一場豪賭。

去年，廣州全市賣了48塊地，土地出讓收入507億，減少了三分之一以上。

剛一開年，馬場1期地塊就賣了236億，全年賣地KPI已經(jīng)完成了一半。

而越秀贏來的籌碼，原本就一直攥在自己手上。

只在牌桌上打了滾兒，大家都跟著吃肉喝湯，皆大歡喜。