當(dāng)五一假期剛傳出樓市成交火熱的消息時(shí)，不少人還將信將疑，認(rèn)為這或許只是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷話術(shù)。

　　但隨著相關(guān)數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，市場(chǎng)的升溫已不容置疑——無(wú)論是新房市場(chǎng)的集中放量，還是二手房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性活躍，都印證著廣州樓市正經(jīng)歷一輪實(shí)實(shí)在在的熱潮。

　　從新房市場(chǎng)來(lái)看，五一期間（5月1日- 5月5日）廣州樓市呈現(xiàn)“供銷兩旺”態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)住建局統(tǒng)計(jì)顯示，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，高品質(zhì)住房供給增多、企業(yè)營(yíng)銷優(yōu)惠力度較大、樓盤到訪人數(shù)增加，認(rèn)購(gòu)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)同比、環(huán)比均有增加。

　　具體來(lái)看，五一期間全市主要在售一手住宅樓盤到訪量達(dá)31466組次，認(rèn)購(gòu)量2093套，網(wǎng)簽面積7.01萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)30%、73%、35.9%。

　　二手住宅方面來(lái)看，則呈現(xiàn)“總量增長(zhǎng)、區(qū)域分化”特征。

　　五一期間，二手住宅日均成交371套，較4月日均增長(zhǎng)20%；若將時(shí)間拉長(zhǎng)至整個(gè)4月，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布數(shù)據(jù)顯示，全市住宅網(wǎng)簽量達(dá)10312套，繼1月和3月后，迎來(lái)年內(nèi)第三個(gè)“萬(wàn)套月”，打破“4月傳統(tǒng)淡季”的固有印象。

　　從區(qū)域表現(xiàn)看，核心城區(qū)與外圍區(qū)域差異顯著：海珠區(qū)以改善置換為主導(dǎo)，成交量1439套居全市第一，琶洲、濱江中等新房稀缺板塊的次新二手房成交活躍；而從化、番禺、黃埔等外圍區(qū)域成交量環(huán)比分別下跌22.4%、13.8%、10.1%，表明市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。

　　不少人認(rèn)為本輪樓市火爆是不可預(yù)的，但實(shí)則其底層邏輯是政策、產(chǎn)品、市場(chǎng)共同作用的結(jié)果。

　　1.政策組合拳釋放購(gòu)房活力，置業(yè)門檻顯著降低

　　自2024年以來(lái)，廣州就已陸續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，釋放大量潛在購(gòu)房群體。同時(shí)首付比例降低至15%，央行多次引導(dǎo)5年期LPR下行，疊加“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策延續(xù)，購(gòu)房成本和門檻雙降，尤其利好剛需以及改善家庭。

　　此外針對(duì)“以舊換新”需求，政府還聯(lián)合企業(yè)推出契稅減免、置換補(bǔ)貼等措施，包括今年一季度全市二手房“帶押過(guò)戶”辦理量同比存在顯著增長(zhǎng)，表明交易流程簡(jiǎn)化進(jìn)一步激活置換鏈條。

　　2.優(yōu)質(zhì)住宅集中供應(yīng)，新規(guī)產(chǎn)品成市場(chǎng)“硬通貨”
據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，五一期間廣州全市約33個(gè)項(xiàng)目集中推新，超3000套新貨入市，創(chuàng)下近年同期新高。

　　此外，早在3月26日至4月30日，全市一手住宅預(yù)售量已達(dá)95.96萬(wàn)平方米，番禺（16.82萬(wàn)㎡）、白云（15.15萬(wàn)㎡）、海珠（14.98萬(wàn)㎡）、增城（13.91萬(wàn)㎡）新盤密集，有效為五一成交蓄力。

　　值得關(guān)注的是，本輪新盤普遍符合住建部新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，在層高、隔音、配套等方面實(shí)現(xiàn)品質(zhì)升級(jí)，成為市場(chǎng)搶手貨。例如，海珠區(qū)綠城?馥香園、番禺區(qū)瓏曜上城、黃埔區(qū)瓏岄上城等新規(guī)項(xiàng)目，首開(kāi)即取得亮眼去化率。

　　3.以價(jià)換量策略奏效，多元優(yōu)惠激活市場(chǎng)
開(kāi)發(fā)商通過(guò)“穩(wěn)定售價(jià)+多元優(yōu)惠”策略激活市場(chǎng)：新品打折、購(gòu)房送車位、“以舊換新”補(bǔ)貼等舉措，吸引大量剛需客入市，觀察下來(lái)，總價(jià)350萬(wàn)元以下剛需戶型成交占比顯著提升。

　　二手房市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)“以價(jià)換量”特征：由于掛牌房源充足，業(yè)主端競(jìng)爭(zhēng)激烈，降價(jià)成交案例增多，而且不少成交個(gè)案在臨門一腳往往出現(xiàn)大幅降價(jià)成交的現(xiàn)象。

　　4.核心區(qū)豪宅與改善需求引領(lǐng)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，高凈值人群加速資產(chǎn)配置，天河、海珠等核心區(qū)豪宅項(xiàng)目成交占比達(dá)30%，單筆超5000萬(wàn)元的大宗交易頻現(xiàn)。

　　例如保利天奕、新世界·天馥等項(xiàng)目憑借地段優(yōu)勢(shì)，吸引琶洲、白鵝潭商務(wù)人群，五一期間來(lái)訪量均超千組，反映高收入群體對(duì)核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的追逐。

　　與此同時(shí)，改善型需求持續(xù)走強(qiáng)：海珠新盤中，500-800萬(wàn)元改善產(chǎn)品占比近半；黃埔知識(shí)城、臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)等板塊，200-400萬(wàn)元?jiǎng)傂璁a(chǎn)品占比達(dá)六成。

　　這也進(jìn)一步印證了，核心區(qū)域頂豪能夠通過(guò)強(qiáng)實(shí)力穿越周期；同時(shí)具備高品質(zhì)、同時(shí)質(zhì)價(jià)比突出的產(chǎn)品，也更容易贏得買方市場(chǎng)。

　　5.居民置業(yè)心態(tài)發(fā)生顯著變化，從觀望到積極入市

　　此前受樓市波動(dòng)影響，購(gòu)房者普遍持觀望態(tài)度，但隨著政策利好持續(xù)落地、項(xiàng)目品質(zhì)直觀提升，“逢低入市”、“錯(cuò)過(guò)再無(wú)”的心理逐漸強(qiáng)化，本輪部分熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)的“首開(kāi)即罄”現(xiàn)象，也顯示市場(chǎng)整體信心存在顯著恢復(fù)。

　　五一樓市的火熱，不僅印證了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性，也預(yù)示著未來(lái)三大趨勢(shì)：

　　區(qū)域分化持續(xù)深化：核心區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)資源和產(chǎn)品升級(jí)保持熱度，外圍區(qū)域則依賴價(jià)格調(diào)整和配套完善爭(zhēng)奪客源，

　　產(chǎn)品迭代加速推進(jìn)：隨著住建部新規(guī)全面落地，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)倒逼開(kāi)發(fā)商提升產(chǎn)品力，開(kāi)發(fā)商需以教育配套、綠色建筑、智能家居等差異化優(yōu)勢(shì)搶占改善客群，“產(chǎn)品力” 成為破局關(guān)鍵。

　　政策環(huán)境保持友好：昨日央行已正式官宣降準(zhǔn)、房貸利率，有效減輕居民購(gòu)房壓力，疊加廣州當(dāng)下城中村改造和保障性住房建設(shè)全面推進(jìn)，“市場(chǎng)+保障”雙軌體系構(gòu)建將穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前正是難得的置業(yè)窗口期：核心區(qū)新規(guī)住宅兼具保值屬性與居住品質(zhì)，而外圍區(qū)域的高性價(jià)比項(xiàng)目也為剛需提供了上車機(jī)會(huì)。隨著市場(chǎng)回歸理性，“按需選擇、聚焦品質(zhì)”將成為更明智的購(gòu)房策略。