01

你信不信？

在你還的月供里面，可能有一半都是冤枉錢。

沒錯，這是我在幫助許多客戶降低月供之后，收獲的最大的感悟。

自從我們在今年推出“有房無憂”和“月供清零”服務(wù)以來，已經(jīng)幫助非常多的粉絲朋友通過貸款置換的方式，把之前的“等額本息”換成了利率更低的“先息后本”，月供直接砍掉了接近一半。

再配合房屋出租，每個月的現(xiàn)金流基本上可以由負(fù)轉(zhuǎn)平，有的甚至還能拿到“回頭錢”了。

所以他們都非常感激我和我的團(tuán)隊。

按他們的說法：

只要不用給房子持續(xù)“輸血”，那房價短期的漲跌也就沒那種重要了，當(dāng)前也就不用急著低價賣房了。

我可以一直把房子握到漲回來為止。

這就像下圍棋的“棋眼”一樣，“貸款置換”這顆棋子一落下去，滿盤皆活。

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但與此同時，我們也遇到了許多非常糾結(jié)的客戶。

他們又想降低月供，減輕每個月還款的壓力，但又擔(dān)心未來會有不確定的風(fēng)險。

看看我說的是不是你？

在他們所有的擔(dān)心里面，最常見的問題主要有兩個：

第一，“先息后本”的利息是不是會還得更多？

第二，貸款到期之后，我沒錢還該怎么辦？

今天我就給大家仔細(xì)算算這筆賬，把這兩個問題一次性回答清楚。

02

首先我必須承認(rèn)，如果按貸滿30年計算，“先息后本”的總利息的確會比“等額本息”更多。

以100萬貸30年計算，“等額本息”的月供是4380元，而“先息后本”的月供卻只有2317元，減少了47%，整整2000多塊錢呢。

但30年的總利息，“先息后本”卻比“等額本息”要多出25.7萬。

看上去很多，是不是？

但在現(xiàn)實中，很少有人會把30年的房貸利息一分不差的全部還完。

現(xiàn)實中的絕大部分人都會在30年中的一個時間點選擇把房子賣掉，或者把剩余的貸款全部提前還掉。

這個時間點可能是20年，也可能是10年，甚至有可能更早。

現(xiàn)在我們就來假設(shè)一下，如果你在第10年的時候就把房子賣掉，哪種方式支出的利息更多？

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還是以100萬貸30年為例，如果在第10年的時候就把房子賣掉，那么在這10年期間“等額本息”總的月供支出是52.6萬。

其中，利息就占了29.4萬，而本金只有23.2萬。

是的，還款時間過了三分之一，但本金卻只還了四分之一不到，月供的大頭都是拿來還利息了。

如果用“先息后本”的還款方式，那10年的利息總額是27.8萬，低于29.4萬。

也就是說，如果你的計劃是在10年內(nèi)把房子賣掉，那采用“先息后本”的還款方式，不但月供可以減少一半，10年的利息總額反而還會更少。

事實上，我們做過精確的測算。

只有在你持續(xù)還貸超過14年的情況下，“等額本息”的利息總額才會低于“先息后本”。

比如你在第20年的時候賣房，這時“等額本息”的利息總額就會比“先息后本”更少。

少多少呢？

只少5.8萬。

所以我們可以得出如下結(jié)論：

如果你在14年內(nèi)打算賣房，那“先息后本”不但可以給你減少一半的月供壓力，還能幫你節(jié)省利息支出。

賣房時間越早，節(jié)省的利息越多。

這樣看起來，你有沒有覺得當(dāng)前的月供里面，有一半都是花的冤枉錢？

如果你計劃在14-20年之間賣房，那“等額本息”的利息總額最多會少5.8萬。

但你要明白，少的這5.8萬是這20年里你每個月多付出一倍的月供換來的。

每個月多還一倍的月供，換來20年后少還5.8萬的利息，這個買賣是否劃算？

你可以自行判斷。

當(dāng)然，如果你的計劃是20年都不賣房，甚至一輩子都不換房，那確實就只能選擇“等額本息”了。

因為“先息后本”目前最長就只能貸20年。

03

至于第二個問題，其實相對簡單。

首先，很多選擇“先息后本”的客戶都是打算在10年或者20年內(nèi)把房子賣掉的，所以對于他們而言，這個問題其實并不存在。

其次，就算你在這個期間內(nèi)不打算賣房，或者運(yùn)氣不好沒賣出去，那也沒問題。

在貸款到期之后重新做一次續(xù)貸，再續(xù)個10-20年就好，直到你把房子賣出去為止。

除非你相信重慶的房價會持續(xù)下跌10年20年，否則未來的貸款金額是完全能夠覆蓋你當(dāng)前的貸款金額的。

04

最后我們來總結(jié)一下。

其實只要你還有那么一點點投資意識和財富意識，你就能完全看懂：

在可以選擇的情況下，“先息后本”一定是全方位優(yōu)于“等額本息”的。

其本質(zhì)就是把本金后置，用未來的通脹和資產(chǎn)增值來減少實際的本金支出，將資金利用率發(fā)揮到極致；

同時還能減少月供壓，盡可能維持自己和家人的生活水平，讓未來20年的生活可以過得相對滋潤。

講到這里，我不得不給大家灌兩口雞湯。

人一輩子最重要的是什么？

不是錢，而是時間。

是你用怎樣的方式，怎樣的狀態(tài)，怎樣的心情過完你這一輩子的時間。

對于很多家庭而言，如果可以把月供減少一半，那么未來10年20年的生活水平可以說是天差地別。

比如一個稅后月入12K的家庭，在重慶的工薪階層中算是比較普遍吧。

如果在北區(qū)買套總價200萬的4房，首付1.5成，按揭8.5成，那月供就得7500左右。

這時，可以支配的錢只剩4500。

這點錢別說存錢了，連車都養(yǎng)不起。孩子想去吃個肯德基，自己想點杯奶茶可能都會糾結(jié)半天。

但如果可以把月供可以降到3000多，可以支配的錢就會有8000多，幾乎翻倍。

不但養(yǎng)得起車，時不時帶孩子在外面吃頓好的也不會有什么心理障礙，甚至還能存下點錢。

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在未來20年，你愿意過哪種生活？

而你的人生又能有幾個20年？

為了省下20年后的那點利息而犧牲掉本該屬于你和家人未來20年的更好的生活，是否值得？

這才是你該算的一筆賬。