我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

成都還是有一類房東拎不清形式，總抱有一種莫名其妙的優(yōu)越感。比如一樓帶花園的那種，總覺得大家都喜歡有院子的精致生活，是一種稀缺珍貴的房源，因此溢價極高，甚至遠高于中高正常樓層。

昨天和一位粉絲電話溝通，就聊到這個問題，同期中樓層正常成交大概是250萬，但一樓房東仗著有花園，喊價280萬根本沒戲，“別人出了306萬都沒賣，你給280萬，更不賣！”

從房段子的角度來看，二手市場的花園房肯定是有溢價功能的，但溢價有限。我們摸排了大量的市場數(shù)據(jù)，得出以下結(jié)論。

1、如果是能全封閉的贈送面積，比如實打?qū)嵖梢詣澐譃榭蛷d、臥室等功能區(qū)，那么折價50%。
2、如果是不能全封閉的，如陽臺、花園、露臺等，那么折價25%。
3、如果是不通風不透氣的，如地下室，那么折價10%。

其中第2類的不能全封閉花園，可以按照面積（約40平）折價25%來溢價，比如成交均價1.5萬的話，可以在這個基礎(chǔ)上溢價15萬——花園的價值是15萬。

有人說，250萬+15萬，那也有265萬了吧？

沒算對，一樓本身是瑕疵樓層，噪音、蚊蟲、潮濕、采光視野都有明顯問題，理論上還會對比正常樓層折扣10%。

所以我的算法是250*0.9+15=240萬。

一樓帶花園，優(yōu)缺點都有，互相抵消的話，和正常樓層的總價差別不太大，主要看花園實用面積而論。但是要通過一個40平的花園，就溢價30萬（280萬）甚至56萬（306萬），那真的是天方夜譚了。

估計也只有等韭菜了，很多花園房東也是這樣打算的，有價無市，但又驕傲自大，只能寄希望于韭菜接盤。

電話討論的結(jié)果，這筆交易當然黃了，買家有些惋惜，但并不是他的過錯，買房就是買緣分，對買家賣家都是如此。

什么？當初買的一樓帶花園就比樓市貴很多？

那是你被開發(fā)商給忽悠了，僅此而已。