文/鄧浩志

近日，彭博社報(bào)道稱(chēng)：中國(guó)將在近期取消商品房預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷(xiāo)售。但對(duì)在售項(xiàng)目仍將允許繼續(xù)期房銷(xiāo)售，政策只針對(duì)新出讓的地塊。還報(bào)道分析說(shuō)是管理層為了重建市場(chǎng)對(duì)樓市喪失的信心，這條消息這兩天被廣泛傳播，甚至已經(jīng)開(kāi)始引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的熱議。但我還是大膽預(yù)測(cè)，現(xiàn)房銷(xiāo)售短期內(nèi)不太可能在全國(guó)推行。因?yàn)榫退銖?qiáng)行推進(jìn)，也解決不了當(dāng)前樓市的主要矛盾。

這個(gè)消息出來(lái)后，這幾天國(guó)內(nèi)大小媒體各種跟進(jìn)，其中還有某大媒體以《多地已開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)》為題的報(bào)道，實(shí)際上，我認(rèn)為這連標(biāo)題黨都不是，而是純粹的蹭熱度。

關(guān)于多地已開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，并不是最近的消息，而是在彭博社這篇報(bào)道前發(fā)生的。是過(guò)去兩年各地都有的嘗試。但可以負(fù)責(zé)任地告訴大家，嘗試情況并不理想。怎么不理想？有幾點(diǎn)：

1. 凡是試過(guò)出讓現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目的城市，嘗試之后，基本都沒(méi)有繼續(xù)推出現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊了。為什么不再推現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊？具體原因沒(méi)有報(bào)道，肯定是遇到了各種困難，推不下去的結(jié)果。而過(guò)去一年，各地現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目幾乎完全停止了供應(yīng)，一個(gè)都沒(méi)有，可見(jiàn)也不符合當(dāng)下市場(chǎng)的需求。
2. 全國(guó)最早試點(diǎn)推出現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目的某城市，居然把現(xiàn)房地塊，最終又變成了允許期房銷(xiāo)售。具體哪個(gè)城市就不說(shuō)了，是珠三角某城市。可見(jiàn)其實(shí)際操作的難度。
3. 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，房企資金壓力越發(fā)巨大，部分城市甚至允許項(xiàng)目主體工程不過(guò)2/3就允許其偷偷銷(xiāo)售，有的是先銷(xiāo)售，后補(bǔ)網(wǎng)簽。有的甚至提前發(fā)預(yù)售證。為的就是讓房企盡早回籠資金，降低周轉(zhuǎn)壓力。這種情況不是個(gè)別城市，不是個(gè)別項(xiàng)目，而且不少是國(guó)資房企參與。

至于采用現(xiàn)房銷(xiāo)售是為了挽回樓市信心，這個(gè)說(shuō)法也有嚴(yán)重問(wèn)題。前兩年對(duì)樓市沒(méi)信心，的確擔(dān)心爛尾。但如今暴雷的民營(yíng)房企全都躺平了。目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目幾乎都是央國(guó)企的，基本沒(méi)有交付風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在還不買(mǎi)房的關(guān)鍵原因就兩點(diǎn)：一是怕房?jī)r(jià)還會(huì)下跌。二是真沒(méi)錢(qián)，可能工作都沒(méi)有了。

還需要注意，由于滯銷(xiāo)，很多地區(qū)的樓盤(pán)都到現(xiàn)房階段，還有一大批賣(mài)不動(dòng)。如果擔(dān)心爛尾不敢買(mǎi)，那怎么解釋現(xiàn)房都還是賣(mài)不完呢？所以，消息所謂的政策邏輯本身也是非常不合理的。

首先，如果現(xiàn)在大幅提高銷(xiāo)售門(mén)檻到現(xiàn)房，要么把剩下的，還勉強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的房企資金直接逼斷、逼死，要么是新推的現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊沒(méi)人敢拿，出現(xiàn)更大范圍的土地流拍。所以關(guān)于取消期房銷(xiāo)售，全面轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的消息，無(wú)論是彭博社的報(bào)道，還是所謂內(nèi)部人士確認(rèn)，我認(rèn)為大概率都只是一個(gè)遠(yuǎn)期目標(biāo)。頂了天，也只是近期繼續(xù)局部試點(diǎn)，絕無(wú)全國(guó)推開(kāi)的可能。

大家記不記得說(shuō)的風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)稅，當(dāng)年的情況和現(xiàn)在也有點(diǎn)像。但是，想不想是一回事，能不能是另一回事。