當(dāng)下的深圳樓市，買(mǎi)房不難，難的是賣(mài)房。

　　哪種房子最難賣(mài)？很多人覺(jué)得是老破小，其實(shí)不然。老破小由于總價(jià)上車(chē)門(mén)檻低和地段的優(yōu)勢(shì)，算是剛需市場(chǎng)的成交主力之一。

　　真正難賣(mài)的硬骨頭，主要有以下幾類(lèi)，買(mǎi)房時(shí)盡量避開(kāi)。

　　01

　　被時(shí)代淘汰的老破大

　　指的是那些房齡超25年、沒(méi)有電梯的多層住宅，且無(wú)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，面積又特別大的房子。

　　有不少房東跟我吐槽，明明把房?jī)r(jià)壓到小區(qū)最低，趕上樓市回暖的好時(shí)候，可來(lái)看房的人還是寥寥無(wú)幾。

　　這是為啥？因?yàn)檫@類(lèi)房子對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，住起來(lái)太麻煩——

　　爬樓梯累人、房子老舊、面積大總價(jià)高，實(shí)在不劃算。

　　而且，這類(lèi)房產(chǎn)貸款年限被壓縮，很多銀行都不太待見(jiàn)，流動(dòng)性鎖死。

　　
在福田、南山部分老舊社區(qū)，夾雜在電梯房中的樓梯商品房處境尤為艱難。

　　改善客嫌棄品質(zhì)，剛需客又夠不上，典型的高不成低不就。

　　要是想把老破大趕緊賣(mài)掉，往往只有一個(gè)辦法：降價(jià)。

　　別盯著小區(qū)平均房?jī)r(jià)，直接對(duì)標(biāo)小區(qū)最便宜的那套，甚至再降一點(diǎn)，能脫手就是勝利。

　　反過(guò)來(lái)，如果你是買(mǎi)家，偏偏就看上了這種房子，直接大膽砍價(jià)，房東說(shuō)不定都能把你當(dāng)“救星”，畢竟你愿意接手，就解決了他們的大難題。

　　02

　　錯(cuò)配產(chǎn)品

　　所謂錯(cuò)配，顧名思義就是房產(chǎn)總價(jià)遠(yuǎn)超板塊主流客群的承受能力。

　　例如1000多萬(wàn)預(yù)算的買(mǎi)家，是選南山、福田、寶中的核心區(qū)品質(zhì)盤(pán)，還是龍華、龍崗、坪山、光明的“豪宅大平層”？

　　相信大多數(shù)人都會(huì)毫不猶豫地選擇前者。

　　遠(yuǎn)郊區(qū)域的主流客群預(yù)算多在200-500萬(wàn)，若出現(xiàn)千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品，往往會(huì)面臨流動(dòng)性差的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一般來(lái)說(shuō)，錯(cuò)配最常出現(xiàn)在那些總價(jià)遠(yuǎn)超片區(qū)主流的房子上。

　　比如在剛需聚集的板塊里，大戶型就與整體環(huán)境形成了錯(cuò)配；而在改善板塊中的超大戶型，又和常規(guī)改善的總價(jià)區(qū)間形成錯(cuò)配。

　　錯(cuò)配的房源，讓很多小白誤以為遇到了筍盤(pán)。

　　就像在主打?qū)W區(qū)的老舊小區(qū)里，大面積的單價(jià)就要比小戶型便宜很多，哪怕便宜也不太好流通，這屬于正常現(xiàn)象，而不是筍盤(pán)。

　　03

　　商務(wù)公寓

　　曾幾何時(shí)，商辦公寓打著“不限購(gòu)”旗號(hào)收割無(wú)數(shù)深漂和有錢(qián)人。

　　但隨著政策松綁，非深戶購(gòu)房資格放寬、首付降至15%，這類(lèi)產(chǎn)品的遮羞布被徹底扯下。

　　哪怕是中高端公寓，基本上也是流通性堪憂，漲幅鎖死。

　　像福田的東海國(guó)際公寓，位于香蜜湖核心板塊，從2013年入市至今，還有一手現(xiàn)樓在賣(mài)。

　　東海國(guó)際公寓最近有套法拍房，405㎡毛坯大平層，原業(yè)主在2016年以5200萬(wàn)買(mǎi)入，如今2264萬(wàn)底價(jià)成交，相當(dāng)于9年虧損近3000萬(wàn)。

　　還有讀者問(wèn)：怎么看市面上公寓、商鋪的返租？

　　其實(shí)說(shuō)白了，就是開(kāi)發(fā)商包裝出來(lái)的理財(cái)陷阱。
想象一下，開(kāi)發(fā)商承諾每年給你房?jī)r(jià)5%的租金，連給5年，到期還能選擇繼續(xù)收租或者收回房子。

　　乍一聽(tīng)是不是特別誘人？要知道，現(xiàn)在市面上靠譜的理財(cái)產(chǎn)品，收益能達(dá)到5%的都少之又少。

　　但天上不會(huì)掉餡餅，這種返租模式背后，藏著不少貓膩。

　　之所以推出返租，就是因?yàn)楣?、商鋪不好賣(mài)，才用高收益當(dāng)誘餌。

　　可問(wèn)題來(lái)了，這么高的租金從哪來(lái)？羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商早就把未來(lái)5年的租金成本，悄悄加到房?jī)r(jià)里了。

　　更坑的是，很多時(shí)候你簽的租賃合同，甲方根本不是開(kāi)發(fā)商，而是一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的第三方公司。一旦這家公司經(jīng)營(yíng)不善破產(chǎn)，租金就收不到了。到時(shí)候你想維權(quán)都找不到人。

　　所以，遇到返租這種“好事”，一定要擦亮眼睛，千萬(wàn)別被高收益沖昏了頭。

　　04

　　遠(yuǎn)郊房產(chǎn)

　　深圳遠(yuǎn)郊住宅難賣(mài)已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　因?yàn)檫h(yuǎn)郊土地多，高凈值人群少，而地區(qū)新房仍在大量供應(yīng)，還有保障房持續(xù)供應(yīng)。

　　部分遠(yuǎn)郊甚至出現(xiàn)了類(lèi)似“鶴崗化”的趨勢(shì)，房子購(gòu)買(mǎi)力大幅萎縮。

　　在遠(yuǎn)郊住宅中，最棘手的當(dāng)屬那些缺乏規(guī)劃、爹不疼娘不愛(ài)的區(qū)域。

　　如果一個(gè)地方有明確的規(guī)劃，至少還有發(fā)展的希望和盼頭。

　　但像一些邊邊角角的地方，新房或許還能依靠廣告宣傳和中介分銷(xiāo)吸引買(mǎi)家，但二手房想要找到下家難如登天。

　　這兩年在邊緣板塊，已經(jīng)出現(xiàn)“1字頭”二手房，徹底暴露遠(yuǎn)郊市場(chǎng)的脆弱性。

　　05

　　其實(shí)仔細(xì)想想，每個(gè)人心里向往的理想住宅，本質(zhì)上都是一件消費(fèi)品。

　　誰(shuí)不渴望擁有一個(gè)溫暖又舒適的家呢？
這個(gè)理想中的家，本可以單純只是生活的港灣，和學(xué)區(qū)房、城市規(guī)劃、房產(chǎn)增值這些因素?zé)o關(guān)。

　　可惜現(xiàn)實(shí)很骨感，大部分人既沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力無(wú)視這些現(xiàn)實(shí)考量，也沒(méi)有任性的資本。

　　因此，無(wú)論是自住還是投資，流動(dòng)性都應(yīng)該是決策者最后的底線。

　　那怎么才能買(mǎi)到流通性強(qiáng)的房子呢？

　　第一，優(yōu)先選普通住宅，像公寓、商鋪、寫(xiě)字樓這些商業(yè)房產(chǎn)，除非你特別懂行，否則不建議碰。

　　第二，盡量選大家都認(rèn)可的地段，這種地方配套齊全，發(fā)展有潛力，需求一直都在。

　　第三，剛需買(mǎi)房別貪面積，寧愿選核心區(qū)小房子，也不要買(mǎi)遠(yuǎn)郊大房子。

　　第四，總價(jià)與板塊購(gòu)買(mǎi)力相匹配，跟著該片區(qū)的大眾需求走。

　　第五，能貸款、貸款年限長(zhǎng)的房子。

　　按照這些原則綜合挑房，未來(lái)流動(dòng)性大多不會(huì)太差。

　　買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

　　買(mǎi)房前來(lái)找我做一次付費(fèi)咨詢，可以幫你避開(kāi)所有免費(fèi)的坑。

　　如果你感覺(jué)無(wú)從下手，對(duì)買(mǎi)房感到迷茫，歡迎你掃碼預(yù)約咨詢，讓我們?yōu)槟愕募彝ベY產(chǎn)保駕護(hù)航。