作者 | 梁秀杰 編輯 | 劉朝龍 責編 | 韓瑋燁

上海中高端租賃市場已呈現(xiàn)“三分天下”格局，具備產(chǎn)城融合能力的項目或?qū)⒊蔀橄乱浑A段競爭焦點。

上海租賃住房市場，一場由需求端驅(qū)動的“產(chǎn)品升級戰(zhàn)”正悄然打響。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上海中高端公寓新增供應(yīng)量同比上漲16%。這一趨勢在張江、前灘等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)尤為明顯——科技企業(yè)與金融機構(gòu)的擴張，催生了大量高凈值租戶，他們對居住品質(zhì)的需求已從“基礎(chǔ)配套”轉(zhuǎn)向“全維體驗”。

作為市場重要參與者，陸家嘴集團旗下租賃住宅品牌“陸家嘴樂居”“雍萃”系列頗具樣本意義：

• 產(chǎn)業(yè)適配性：項目選址高度貼合上?！敖鹑?科技”雙核布局，如張江雍萃75位于張江科學(xué)之門，緊鄰中芯國際、輝瑞、英偉達等企業(yè)總部，數(shù)智天地·雍萃則嵌入張江科學(xué)城核心區(qū)——御橋；

• 產(chǎn)品差異化：“雍萃”系列聚焦中高端租住市場，瞄準的是對居住品質(zhì)、私密性和服務(wù)體驗有較高要求的高凈值租客，尤其是家庭型租客，同時提供定制化裝修和智能化家居，滿足租客個性化需求；

• 國企運營優(yōu)勢：依托陸家嘴集團資源，在物業(yè)標準、租約穩(wěn)定性等方面形成護城河。

據(jù)睿和智庫觀察，當前上海中高端租賃市場已呈現(xiàn)“三分天下”格局：外資品牌主打高端服務(wù)，民營機構(gòu)側(cè)重靈活產(chǎn)品，而國企系則憑借資源整合能力搶占“品質(zhì)剛改”市場。隨著保障性租賃住房政策推進，具備產(chǎn)城融合能力的項目或?qū)⒊蔀橄乱浑A段競爭焦點。

這場變革中，“雍萃”系列的真正價值在于：驗證了國企玩家不僅能做規(guī)模，更能通過精準產(chǎn)品定義市場規(guī)則的重構(gòu)。

租賃市場迎“中年時代”

品質(zhì)居住帶動增長新周期

需求端，以上海、北京為代表的超大城市，租客群體正從以年輕人為主逐步向“中年化”轉(zhuǎn)變，家庭型租戶比例顯著提升，這一結(jié)構(gòu)性變化正在重塑整個租賃市場的需求圖譜。

而家庭型租戶的三大特征尤為突出：一、品質(zhì)需求升級，學(xué)區(qū)資源、社區(qū)環(huán)境成為剛需，兩房以上戶型成標配；二、租期更長，平均租期從過去的1-2年延長至3-5年，穩(wěn)定性更高；三，支付能力更強，家庭收入支撐更高租金預(yù)算。

以上海為樣本，中高端公寓市場爆發(fā)式增長的背后，是多重因素共振的結(jié)果：作為全球金融與科創(chuàng)中心，上海持續(xù)增強的人才虹吸效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級帶來的高凈值租戶聚集，以及本地租戶對品質(zhì)居住需求的持續(xù)升級，共同推動著租賃市場的迭代變化。

對租客而言，租房不再只是“過渡選擇”，而可能是一種長期生活方式。市場正在完成從“蝸居”到“優(yōu)居”的認知升級。新一代租客，尤其是中高端租客，不再滿足于傳統(tǒng)公寓的單一功能，而是追求兼具私密性、社交屬性與智能化的“第三空間”。

作為上海國企租賃住房的標桿品牌，陸家嘴樂居正是敏銳捕捉到這一趨勢并先行布局。其“雍萃”系列，目前以9大項目布局精準卡位城市核心產(chǎn)業(yè)帶，暗合上?！耙苑恳拧钡膽?zhàn)略邏輯——當張江的科研精英與陸家嘴的金融人才持續(xù)擴容，高品質(zhì)居住產(chǎn)品已成為城市競爭力的新籌碼。

從2009年初探租住市場，2020年確立租賃住宅品牌，再到2025年品牌全面升級，陸家嘴集團用十六年長跑揭示了一個關(guān)鍵信號：在住房政策與人才爭奪戰(zhàn)雙重驅(qū)動下，上海的租賃住房市場已進入“產(chǎn)品力決勝”時代。對于市場參與者而言，誰能抓住家庭租戶的品質(zhì)需求，誰就能贏得下一個增長周期。

“雍萃”系列

的三重突破

這場家庭型租戶需求升級浪潮中，陸家嘴樂居旗下“雍萃”系列憑借精準定位、產(chǎn)品創(chuàng)新和精細化運營，成為上海中高端租賃市場的標桿，剖析其背后的邏輯：

1、精準卡位，創(chuàng)新性采用精準客群定位策略

雍萃系列的核心策略是——不做“廣撒網(wǎng)”，而是精準聚焦對品質(zhì)有高要求的家庭型租戶。

• 選址邏輯：聚焦陸家嘴、張江等核心產(chǎn)業(yè)帶，周邊商業(yè)、交通、教育配套成熟。

• 戶型策略：增加中大型戶型供給，減少單間比例，提高二房、三房占比。例如，張江雍萃75二房、三房占比82.3%，數(shù)智天地·雍萃二房、三房占比80.4%，浦電雍萃二房、三房占比85.8%。

資料來源：企業(yè)自供，睿和智庫整理

2、產(chǎn)品創(chuàng)新，重新定義品質(zhì)居住標準

雍萃系列的核心競爭力，還在于打破傳統(tǒng)租賃房的刻板印象，用“精品住宅”的標準持續(xù)升級租住體驗。

1）空間設(shè)計上，產(chǎn)品戶型不斷迭代，通過可變形家具和多功能區(qū)域劃分實現(xiàn)小空間的高效利用，靈活多變，更加適配家庭需求。比如：張江雍萃75約101㎡三房二廳二衛(wèi)，極致的奢適配置，三開間朝南，客餐廳一體，主臥套房設(shè)計。小臥室還可隨心安排，工作室OR兒童房，“毛孩子”空間等，引領(lǐng)新時代家庭居住需求。浦電雍萃的“二加一”戶型，約133㎡的靈動空間，巧妙設(shè)計了一間多功能可變房間，搭配全屋定制的收納系統(tǒng)，客廳與餐廳開放式布局，視覺上無限延伸，互動性滿分。

張江雍萃75約101㎡三房二廳二衛(wèi)戶型圖

圖片來源：企業(yè)自供

2）智能+安全，用科技賦能居住體驗。

首先，硬件配置不斷升級。作為3.0產(chǎn)品，數(shù)智天地·雍萃不僅引入智能家居系統(tǒng)實現(xiàn)智能化控制，還配備了洗碗機、蒸烤一體機、智能鏡柜、智能晾衣架等家電，讓租客能夠享受更便捷、舒適的居住環(huán)境。

安全層面，入戶人臉識別系統(tǒng)、電子門鎖、可視面板等各項智能家居配置，令租客只需“刷臉”便能自如出入；項目提供12小時接待服務(wù)、24小時安保以及全時段線上保修服務(wù)等，力爭確保住客每一次外出、歸家都安全無憂。

3）社群運營，打造多維生活社交圈。

其一，打造共享空間。比如，數(shù)智天地·雍萃打造了約1000㎡共享空間，包括兒童活動區(qū)、書吧、咖啡吧、健身房、跳操房、共享廚房等，不僅讓居者的社交有了場所，也能找到自己所熱愛的生活。

其二，服務(wù)層面，陸家嘴樂居在社群活動上已然建立了成熟的運作模式——“五彩鄰里節(jié)”租戶活動品牌。項目將根據(jù)不同客戶特征，提供差異化的活動主題，例如家庭型客戶邀約參與親子類活動、單身青年偏向組織運動會等交流型活動，有效提升住戶黏性。

3、運營升級，從“房東”到“生活服務(wù)者”

雍萃系列的另一個突破，是徹底告別傳統(tǒng)“收租思維”，轉(zhuǎn)向用戶長期價值的運營。

一方面，踐行數(shù)字化管理，租戶不僅可通過陸家嘴樂居手機APP，一鍵實現(xiàn)看房、預(yù)約、支付、報修、門鎖控制等功能，還能一鍵盡享場所預(yù)約、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)活動、商鋪優(yōu)惠等。

另一方面，陸家嘴樂居圍繞運營端聚勁發(fā)力，持續(xù)打造“陸家嘴大朋友圈”，提供專屬增值服務(wù)。比如，租戶可以優(yōu)惠預(yù)約租賃陸家嘴集團旗下的寫字樓或工位進行辦公，又如，可免費升級為陸家嘴旗下商業(yè)“藍悅卡”會員，享受停車、積分等租戶福利。

數(shù)據(jù)調(diào)研顯示，雍萃系列的服務(wù)滿意率達到91.3%，已超行業(yè)平均水平。

行業(yè)啟示：雍萃系列

成功邏輯

陸家嘴雍萃系列的成功絕非偶然，而是建立在對市場規(guī)律的深刻把握和系統(tǒng)性創(chuàng)新之上。

其一，在戰(zhàn)略定位層面，陸家嘴樂居展現(xiàn)出精準的市場洞察能力。通過“產(chǎn)業(yè)地圖+人才流動”的雙維分析，雍萃系列實現(xiàn)了差異化的產(chǎn)品定位，比如張江項目精準匹配科研家庭，陸家嘴項目則深度服務(wù)金融精英群體，形成不同區(qū)域“一項目一策略”的定制化開發(fā)，避免同質(zhì)化競爭。

其二，資源整合方面，充分發(fā)揮陸家嘴集團作為國企的優(yōu)勢。一方面依托陸家嘴集團的核心區(qū)位土地儲備，在存量資產(chǎn)改造上搶占先機；另一方面基于國企的資金成本優(yōu)勢，為長期運營提供有力支持。同時作為在租住市場的先行示范者，在政策響應(yīng)等方面也走在了前列。

其三，遵循租賃社區(qū)的“服務(wù)化”趨勢，構(gòu)建服務(wù)生態(tài)。陸家嘴樂居不僅已實現(xiàn)智能應(yīng)用平臺的服務(wù)閉環(huán)，在社群活動上也已建立了成熟的運作模式，并形成了主題活動體系。同時，“陸家嘴大朋友圈”也已初具規(guī)模，未來將繼續(xù)升級服務(wù)，或?qū)⑦M一步拓展增值收益。

雍萃模式對行業(yè)發(fā)展同樣具有多重啟示：首先，中高端租賃產(chǎn)品需求將持續(xù)增長，它已充分證明租客們更愿意為生活品質(zhì)投票；其次，存量改造仍大有可為，浦電雍萃項目為老舊物業(yè)改造提供參考；再者，人才安居已成為城市競爭力的重要指標，“3公里品質(zhì)生活圈”正在重塑公寓選址邏輯。

結(jié)語：

陸家嘴雍萃模式，驗證了“精準定位×資源整合×服務(wù)創(chuàng)新”的商業(yè)閉環(huán)，只有深度理解城市發(fā)展邏輯、精準把握產(chǎn)業(yè)人才需求、持續(xù)創(chuàng)新產(chǎn)品服務(wù)模式，才能在快速演變的租賃住宅市場保持領(lǐng)先。

在租賃市場從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭的新階段，這套方法論正在重塑行業(yè)標準。對市場參與者而言，能否快速掌握這套新規(guī)則，或?qū)Q定未來五年的市場格局。