文=城記智庫 永寧吹雪

近些年，“失業(yè)的中年地產(chǎn)人”一度曾被刷屏。這背后，實際上是房地產(chǎn)行業(yè)巨變的縮影。

“五普”數(shù)據(jù)顯示也是如此：西安房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)數(shù)量減少超15%，從業(yè)人員減少更是超40%。但與此同時相關(guān)行業(yè)卻“猛漲”，西安土拍、新房和二手房銷量在全國表現(xiàn)也可圈可點。

“天下大勢，浩浩湯湯”。這種情況之下，西安“滿屏賣房”現(xiàn)狀下行業(yè)在發(fā)生什么變化？

大降 ： “失業(yè)的中年地產(chǎn)人”

為何我們看重“全國第五次經(jīng)濟普查”？

一來是國家層面的高度重視：花費了巨大的精力、人力和財力，相當于經(jīng)濟上的“數(shù)人頭”；二是五年一次的周期呈現(xiàn)：尤其本次時間截止2023年末，是較大周期波動的呈現(xiàn)。

今天的主角，是深度調(diào)整下的房地產(chǎn)行業(yè)?？焖侔l(fā)展的“新一線城市”，房地產(chǎn)的支柱作用更為明顯。

五年來西安房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)變化◎制圖/城記智庫

行業(yè)劃分上，“房地產(chǎn)行業(yè)”屬于第三產(chǎn)業(yè)。單從數(shù)據(jù)來看，西安房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)中有升：

?單位數(shù)量為1.19萬家，增幅達42.7%；

?從業(yè)人員達25.3萬，增幅為12.3%。

拆分來看，才能看到核心的關(guān)鍵：相比較2018年末“四普”統(tǒng)計，西安的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)數(shù)量減少了14.6%；更為夸張的數(shù)字是——從業(yè)人員減少了6.46萬人，減少幅度高達40.6%。

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樓市蒸蒸日上時期，房企從業(yè)人員往往與“高收入”掛鉤，物質(zhì)生活相對寬裕。但這代價是擁有極高的強度和壓力，“披星戴月”是常態(tài)；且很常見，TA們普遍還擁有較高的杠桿負債率。

所以，很多人在這場變化中急速下墜。從光鮮到落魄，就在恍然的一瞬間。社交媒體上很多地產(chǎn)人的“小作文”，讀來字字皆如切膚之痛。

房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)百余行業(yè)，“龍頭”如此，尚且其它？

不過這場變化中，卻出現(xiàn)兩個類型的逆勢上升，且增長幅度卻不小——這個變動，也能看出西安房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。

猛增：“為何滿屏皆在賣房”

如同“蹺蹺板效應”，有下墜必有增長。

一是物業(yè)管理企業(yè)：單位數(shù)量達5973家，增幅達72.5%；從業(yè)人員為15.5萬人，增幅為37.1%；二是中介服務企業(yè)：單位數(shù)量為5143家，增幅達65.3%；從業(yè)人員則為3.7萬人，增幅為37.5%。

這還有房地產(chǎn)租賃經(jīng)營企業(yè)，從業(yè)人員為2.2萬人，增長為16%。仔細分析這兩個數(shù)據(jù)，說明西安房地產(chǎn)行業(yè)進入“新時期”。

五年來西安物業(yè)公司變化◎制圖/城記智庫

一是進入到物業(yè)服務時期：數(shù)據(jù)顯示，2024年西安住宅銷量降至2014年水平，增長已明顯“降溫”。且前些年爆發(fā)性增長的項目，現(xiàn)在集中進入到入住期——必然催生龐大的物業(yè)服務人員。

二是進入到二手房時期：「城記」統(tǒng)計西安住建局公布數(shù)據(jù)，2023年和2024年西安二手房銷量達19.9萬套，超過新房銷量——在兩者發(fā)生“蹺蹺板效應”下，需求的變化帶來大量的中介。

所以，我們自然會看到兩個不同的結(jié)果：

五年來西安中介機構(gòu)變化◎制圖/城記智庫

一是大家普遍對物業(yè)不滿意：原因并不復雜，“蘿卜快了不洗泥”——這既源于大量需求導致服務無法跟上，也與對物業(yè)公司管理機制不足有關(guān)。所以，“房子后期保值看物業(yè)”很有道理。

二是大家發(fā)現(xiàn)“滿屏皆在賣房”：西安人口超1300多萬并仍保持凈流入，故對新房、二手房和租賃都有強需求。3.7萬中介以及從業(yè)者，全線從“門店”轉(zhuǎn)到“線上”，天量輸出造就“滿屏賣房”。

這些變化，既涉及更為深層次的“安居樂業(yè)”，也涉及到日常生活的民生。

對比 ：“在全國地位如何”

「城記」查詢顯示，在房地產(chǎn)行業(yè)以下三個核心類別中，西安與全國對比如下：

?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)：單位數(shù)量20.6萬家，增幅0.2%；從業(yè)人員271.3萬，降幅27%。增幅上西安分別為：-14.6%和-40.6%，跌幅皆超全國。

?物業(yè)管理企業(yè)：單位數(shù)量37.5萬家，增幅達59.8%；從業(yè)人員854.3萬人，增幅34.1%。增幅上西安分別為：72.5%和37.1%，“領(lǐng)漲全國”。

?房地產(chǎn)中介服務企業(yè)：單位數(shù)量30萬家，增幅45.9%；從業(yè)人員186.7萬人，增幅17.9%。增幅上西安分別為：65.3%和37.5%，同樣“領(lǐng)漲全國”。

西安房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員占比全國◎制圖/城記智庫

雖然是全國形勢下的縮影，但前面我們提及西安發(fā)展特點，故結(jié)果也有不同。

簡單來說，“抽樣調(diào)查”下的西安擁有1316.76萬人口，占全國為0.94%。以此為基準參照：西安物業(yè)企業(yè)和中介從業(yè)人數(shù)，分別占全國從業(yè)人數(shù)的2.43%和1.99%——這個占比，不可謂不高。

不過，房地產(chǎn)畢竟是財富行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。在更成熟的城市，占比也更夸張。

就以北京為例，物業(yè)企業(yè)和中介人數(shù)占比全國分別高達6.8%和14.3%。這其中，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營企業(yè)從業(yè)人員更是高達10.1%——這顯示，這座高度城市化（88%）的行業(yè)特征。

趨勢顯示，西安物業(yè)、中介和租賃預預仍將“爆發(fā)式增長”。新形勢就有新變化，新變化催生新機制。這些，也考驗著管理層的應對。

《赤壁賦》中，吹洞簫的客人悵然道“寄蜉蝣于天地，渺滄海之一粟。”時代洪流，人與物皆是如此。

對此，面對“白露橫江”的蘇東坡表示：“盈虛者如彼，而卒莫消長也”。行業(yè)的變遷，也是時代變遷的呈現(xiàn)。作為經(jīng)歷者，我們唯此通過數(shù)據(jù)和觀察，為諸位呈現(xiàn)當下西安的變化。

那么，這五年西安還有哪些行業(yè)成為異軍突起，成為“新生代”？敬請期待下回分解。

文=城記智庫 永寧吹雪

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