所長有個同事說，最近關(guān)于HIBOR（香港銀行同業(yè)拆息）暴跌的新聞，他足足研究了一個月才摸清門道：

圖：香港經(jīng)濟(jì)日報

可見這玩意兒有多難理解！

然而就前天，HIBOR已經(jīng)失守0.6厘水平，是5月26日后最低。

圖：星島日報

多數(shù)人看到的新聞只是“供樓成本大減”的標(biāo)題，可要細(xì)問這數(shù)字對自己買房究竟意味著什么，往往就卡了殼——

月供能省多少？該選哪種按揭計劃？樓市會因此大漲嗎？

所長今天就用最通俗易懂的語言給你講清楚。

相比較專家們高談闊論的“經(jīng)濟(jì)大局”，咱們普通人更想知道“我能從中獲得什么好處”？

一個概念講清楚P按、H按

首先要搞清楚這倆按揭究竟是啥東西？怎么算？

圖：大公網(wǎng)

1

P按

你可以直接把P按理解為銀行自己定的一個最優(yōu)惠利率（這個也并不是銀行完全自主隨意決定的，受多種因素的綜合影響）。

不同銀行的最優(yōu)惠利率可能不同，分為“大P” 和“細(xì)P”，如匯豐、恒生、中銀等銀行采用“細(xì)P”，渣打、東亞等銀行采用“大 P”。

然后用這個利率減去一個小的數(shù)字。

這個“小的數(shù)字”是什么？

就是銀行從它自己定的最優(yōu)惠利率里減掉的一部分，一般在2.5% ~3% 左右。

圖：網(wǎng)絡(luò)

為什么要減去？

因為銀行先有個自己的最優(yōu)惠利率，然后覺得要是直接按這個給房貸客戶有點貴，就減掉這個小的固定數(shù)字，來給你點優(yōu)惠。比如銀行最優(yōu)惠利率是 5.25%，減掉2.5%，那你的供樓利息就是 2.75%。

所以P按的計算公式是：

供樓利息=

P — X%

1

H按

首先，H按跟著HIBOR走。

HIBOR就理解為：銀行之間短期互相借的利息；H按則是銀行基于HIBOR設(shè)計的房貸產(chǎn)品。

銀行之間的借錢利率會變來變?nèi)ィ?/strong>H按的利率也跟著變化。

因為銀行會根據(jù)HIBOR的變化來調(diào)整H按的實際利率。

假設(shè)銀行設(shè)定的H按利率為 “HIBOR + 1.3%”，當(dāng) HIBOR 為 1% 時，H 按的實際利率就是 1% + 1.3% = 2.3%；如果 HIBOR 上升到 1.5%，那么 H 按的實際利率就會變成 1.5% + 1.3% = 2.8%。

同時，不同銀行會設(shè)定不同的封頂位，比如說 3.5%，當(dāng) HIBOR 上升到一定程度，使得 HIBOR + 加點超過 3.5% 時，按揭利率就不再跟著 HIBOR 上漲，而是固定按 3.5% 來計算。

圖：Yahoo財經(jīng)

H按的計算公式是：

供樓利息=

H+X%

買家供樓策略一定轉(zhuǎn)H按

傳統(tǒng)以“最優(yōu)惠利率（P）-固定點數(shù)（X%）”計算的P按計劃，當(dāng)前顯著高于H按的1.9%。拆息低位下，大部分客戶一定會選H按。

圖：香港經(jīng)濟(jì)日報

而且H按計劃的封頂利率是核心保障條款。

它確保借款人：

·在低息期享受低成本（如當(dāng)前1.9%）；

·在加息周期中，供款成本最多升至封頂利率（比如3.5%），而非隨行就市無限上漲。

這一設(shè)計平衡了低息窗口的靈活性與加息周期的風(fēng)險可控性。

開發(fā)商在預(yù)備漲價了

利率下跌會在樓市引發(fā)連鎖反應(yīng)，形成“低利率→需求釋放→房價上漲”的循環(huán)：

1. 購房門檻降低：月供減少釋放了家庭現(xiàn)金流，更多人達(dá)到購房資格。

2. 投資需求激活：租金回報率超過按揭利率時，買房成為“無風(fēng)險套利”，吸引投資者入場。

3. 市場情緒升溫：成交量的增長會改變買賣雙方心理預(yù)期，形成“再不買就漲”的緊迫感。

圖：香港經(jīng)濟(jì)日報

在低利率推高的市場熱度中，開發(fā)商掌握三大定價籌碼：

1. 成本優(yōu)勢：若開發(fā)商早年以較低成本囤積土地，即使?jié)q價仍有利潤空間。

2. 競爭減少：銀行放寬按揭審查，更多買家涌入市場，開發(fā)商無需打折促銷。

3. 心理戰(zhàn)術(shù)：通過“小步快跑”策略（如每次少量推盤），制造“日光”現(xiàn)象，倒逼買家接受更高價格。

所以，開發(fā)商漲價是合理猜想。

低利率“蜜月期”何時結(jié)束？

盡管當(dāng)前市場火熱，但仍需警惕兩大風(fēng)險：

1. 美聯(lián)儲政策轉(zhuǎn)向：若美國重啟加息周期，港元利率將被動跟隨，按揭成本可能反彈。

2. 政府調(diào)控出手：香港特區(qū)政府可能通過收緊按揭成數(shù)等手段為樓市降溫。

圖：星島頭條

給買房者的真心話

現(xiàn)在得你就像站在自動扶梯入口，即使站著不動，也可能被市場推著往上走。

但要不要買房上車，得算清楚三筆賬：

1. 月供賬：確保月供不超過收入40%。

2. 機(jī)會成本：這筆錢投資其他渠道能不能賺更多 。

3. 持有周期：至少做好5年抗戰(zhàn)準(zhǔn)備。為什么這么說，過去 20 年，香港樓市被普遍認(rèn)為經(jīng)歷了三大周期。如從 1998-2003 年的低谷之后，2004 年開始房價進(jìn)入快速上漲階段，一路飆升至 2018 年達(dá)到高點。若在房價上漲初期買入并持有超過 5 年，盈利概率相對較高。

圖：香港01

在金融市場的周期輪回中，真正的機(jī)遇永遠(yuǎn)屬于那些既懂得捕捉趨勢，又敬畏風(fēng)險的智者。

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