龍崗是深圳全市新房住宅庫存量最大的區(qū)域，也是二手房庫存量最大的區(qū)域。

　　目前貝殼二手房上，龍崗區(qū)整體掛盤均價3.9萬/㎡，和鹽田區(qū)、坪山區(qū)并列“3字頭”。

　　龍崗現(xiàn)在房價最高的的兩個板塊是：坂田和大運。

　　但這哥倆在龍崗的待遇，簡直是天差地別，一個集萬千寵愛，一個已失寵多年。

　　為什么龍崗會區(qū)別對待這兩個板塊？

　　01

　　坂田，是龍崗最能賺錢的“養(yǎng)子”。

　　2023年，坂田街道以28.51平方公里的土地面積，貢獻了全區(qū)近50%的GDP，其規(guī)模以上工業(yè)增加值占區(qū)65%，妥妥是龍崗的經(jīng)濟頂梁柱。

　　但坂田的地理位置有點尷尬，靠近羅湖、福田和龍華，坂田去龍崗大運比龍華福田羅湖還遠，很多人甚至不覺得坂田屬于龍崗。

　　早在2016年，深圳市委提出的12區(qū)行政規(guī)劃方案里，就有個布吉新區(qū)（包含坂田），和現(xiàn)在的區(qū)劃不同。

　　這也說明，坂田從一開始就和龍崗很有“距離感”，因為未來有可能被劃走，所以龍崗也不會砸重金去好好發(fā)展。

　　結(jié)果就是，除了產(chǎn)業(yè)牛，坂田的城市面貌落后一大截，直接導(dǎo)致越來越多華為高管們把買房的目光轉(zhuǎn)向其他改善豪宅板塊，留在坂田周邊買房的華為人，大多數(shù)都是偏剛需。

　　而大運作為龍崗的“親兒子”，政府砸重金建設(shè)，資源傾斜毫不手軟。這些年坂田賺的錢，很多流向了建設(shè)大運和中心城。

　　現(xiàn)在坂田整體二手房均價5.5萬/㎡，大運整體掛盤均價4.6萬/㎡，布吉街道周邊的幾個板塊基本上都是3.5萬/㎡上下。

　　如果坂田沒有現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢支撐，房價必定低于大運，向布吉房價靠攏。

　　那么，大運的城建新、配套優(yōu)，為什么房價卻不溫不火？

　　本質(zhì)上是因為龍崗大運缺少優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致大運和中心城屬于睡城邏輯，對核心區(qū)外溢依賴度較高，只有居住屬性。

　　02

　　坂田樓市的案例，說明了一個房價鐵律：

　　對深圳房價來說，產(chǎn)業(yè)是地基，品質(zhì)＋配套定高度。

　　一個板塊想要留住中高端購買力，光有產(chǎn)業(yè)還不夠，還要擁有頂級資源和宜居的環(huán)境。

　　比如華僑城、深圳灣、前海寶中等，這些地方的房價之所以高，核心是既有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，又讓人“想住、住得舒服”。

　　最重要的是，這些地方的品質(zhì)改善房，讓高凈值人群覺得未來資產(chǎn)安全且有奔頭。

　　深圳發(fā)展到現(xiàn)在，只要不是犄角旮旯的地方，每個板塊都有產(chǎn)業(yè)布局，包括旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、科技、人工智能、新能源等，深圳人口密度大，缺的不是產(chǎn)業(yè)區(qū)，缺的是具備各種稀缺資源的強產(chǎn)業(yè)區(qū)。

　　可能有人會問，要是坂田現(xiàn)在開始改善環(huán)境、補齊配套，能不能力挽狂瀾，躋身于改善板塊？

　　一個字：難！

　　首先就是資金問題，坂田在龍崗的地理位置擺在那兒，龍崗政府不會突然把所有資源都傾斜給它，沒錢沒資源，想發(fā)展談何容易？

　　而且坂田不是全新開發(fā)的區(qū)域，想完善配套、改變城市面貌就得搞舊改。

　　熟悉深圳的人都知道，舊改周期特別長，等坂田現(xiàn)有舊改項目全部完成，也不知道等到猴年馬月。到那時候，其他改善板塊的房價估計又要被抬上一個新高度。

　　03

　　深圳買房，為什么不要盲目追偏遠新區(qū)？

　　我們現(xiàn)在所看到那些成熟的片區(qū)，都不是一天建成的。一個新板塊的發(fā)展，通常要經(jīng)歷這么幾個階段：

　　1、荒地階段：就是一片空地，啥都沒有。2、畫餅階段：開發(fā)商和政府開始宣傳規(guī)劃藍圖，炒概念。3、配套落地階段：規(guī)劃的東西慢慢開始建了，或者真的建好了。4、產(chǎn)業(yè)進駐階段：隨著產(chǎn)業(yè)的進駐，對周邊的住宅需求開始涌現(xiàn)。

　　5、供需平衡階段：住宅區(qū)的人搬進來住了，各種生活需求都起來了，變得很熱鬧。

　　離主城區(qū)越遠的新板塊，往往發(fā)展就越漫長；離主城區(qū)越近的新板塊，發(fā)展起來相對快一些。

　　價格在不同發(fā)展階段差別也很大，如果價格提前透支了未來的價值，或者規(guī)劃藍圖不及預(yù)期，房子就會難漲價、難變現(xiàn)。

　　所以，買離城區(qū)近點的、配套看得見摸得著的，往往更穩(wěn)妥。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。