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城事 第246期

本文首發(fā)于“今日閔行”

日前，位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)莘福路288號的美莘商業(yè)廣場正式宣布更換管理團隊。據(jù)悉，該項目將由徐匯日月光中心全面接管，并升級為“閔行日月光中心”。被高架、高速公路和鐵路環(huán)繞的閔行日月光中心未來要做出特色，天袁地訪認為，幾個方面的問題需要引起重視。

一、高架與高速匝道方向單一：

城市“陰影區(qū)”效應(yīng)凸顯

位于莘福路的閔行日月光中心雖被嘉閔高架、G60高速環(huán)繞，看似高架、高速很近，實則匝道布局存在結(jié)構(gòu)性缺陷，導(dǎo)致可達性單一：

嘉閔高架僅設(shè)南向北的上匝道與北向南的下匝道，缺乏南向的出入匝道。北側(cè)的七寶、大虹橋地區(qū)商業(yè)能級顯然更高，九亭也有了金地廣場等立足當?shù)氐木C合體，項目難以虹吸北向的客流；而南向顓橋、莘莊工業(yè)區(qū)、馬橋等區(qū)域因南向匝道缺失，客流導(dǎo)入能力受限，周邊中春路等其他道路往來南部則需要通過瓶頸路段。

嘉閔高架路

G60高速莘磚公路匝道建成后，新橋鎮(zhèn)區(qū)、科創(chuàng)云廊方向的車輛可快速直達蓮花路商圈或上海南站地區(qū)，分流了潛在消費人群。莘松路向西3公里不到還有12號線場東路、場西路之間的亞繁亞樂城等商業(yè)綜合體，沿著G60則有龍湖上海云廊天街，競爭壓力不可謂不小。

交通的“半盲區(qū)”導(dǎo)致該項目輻射范圍被壓縮，主要依賴3公里內(nèi)社區(qū)客群，跨區(qū)域吸引力不足是一個先天性的短板。

二、軌交“近而不達”：

集聚人氣的致命短板

閔行日月光中心項目東西兩側(cè)密集分布鐵路與軌交廊道，卻無站點銜接：

東側(cè)緊貼滬杭鐵路、滬昆高鐵、滬蘇湖高鐵等鐵路廊道，與人氣旺盛的莘莊老鎮(zhèn)地區(qū)形成物理隔離；機場聯(lián)絡(luò)線在東側(cè)地下通過無站點，與同樣處于類似交通陰影區(qū)的中春路地鐵站相比，錯失區(qū)域躍升的機會。

西側(cè)北竹港沿線的在建軌交12號線在此處未設(shè)站點，與項目直線距離近但同樣無法步行直達。

與日月光在上海的其他項目對比在軌交方面的劣勢十分明顯：上海日月光（9號線打浦橋站上蓋）、徐匯日月光（1/12號線漕寶路站上蓋）均享受軌交流量紅利，而莘福路的項目缺乏此優(yōu)勢。

三、社區(qū)定位與小交通割裂：

“最后一公里”的困境

盡管定位社區(qū)商業(yè)，但周邊步行與微循環(huán)連通性差：

西側(cè)的上?？党切^(qū)（上海最大居住社區(qū)）居民需跨北竹港、穿越被嘉閔高架與高壓走廊割裂的莘福路，步行阻力大；

東側(cè)西環(huán)新村、西湖苑等小區(qū)居民需繞行鐵路廊道，依賴莘松路、莘北路擁堵地道或僅限人非通行的莘瀝路涵洞；

該項目的優(yōu)勢是停車場面積大，停車位一般不緊張，自駕依賴度高，但周邊莘松路地道、莘北路地道的交通狀況周邊居民也是有目共睹的。

上海康城

四、教培需求與公共交通死角錯配

相關(guān)新聞里提到兒童教培和游樂設(shè)施也是閔行日月光中心項目的重點布局方向。若以教培為核心業(yè)態(tài)，學(xué)校與商圈的公共交通銜接幾乎真空：

目標學(xué)校（康城實驗學(xué)校、莘莊實驗小學(xué)、莘松中學(xué)以及諸多幼兒園等）均位于1—3公里范圍內(nèi)，但無直達公交線路，學(xué)生與銀齡接送群體主要依賴非機動車；

結(jié)合上文第三條所述的小交通瓶頸，步行與騎行體驗不佳，可能削弱高頻次教培消費意愿。

五、銀齡經(jīng)濟潛力與適老化短板并存

上海老齡化加速，銀齡群體是社區(qū)商業(yè)工作日客流的關(guān)鍵支撐，無論是上海市區(qū)還是近郊區(qū)都出現(xiàn)了銀齡群體消費增長的趨勢，項目需要注重適老化的商業(yè)場景。

優(yōu)勢：周邊大型社區(qū)老齡人口基數(shù)大，“百元一日聚”等銀發(fā)社交模式在長三角正快速普及，諸如七莘路地鐵站的維璟廣場、莘莊站附近的仲盛世界商城、七寶站附近的領(lǐng)展廣場等均有典型的銀發(fā)消費場景。

風(fēng)險：公共交通的缺失制約無車老年群體抵達，跨高架/鐵路的步行障礙對老年人尤為突出，這些都是先天性的短板。同時，也不是所有的老人都舍得出行打車。

破局需強化“社區(qū)黏性”與“縫隙修補”

閔行日月光中心身處交通陰影區(qū)，需以差異化社區(qū)服務(wù)破局：

強化目的地屬性：利用寵物友好、兒童托管等特色鎖定家庭剛需，降低交通劣勢影響，諸如閔行日月光中心北側(cè)的某日系大型溫泉浴場開業(yè)迄今近十年，人氣依然不減，主要依托其強大的目的地屬性，把這一整棟樓當作是一艘可以消費閉環(huán)的陸地郵輪。

打通交通微循環(huán)：考慮優(yōu)化康城東側(cè)跨北竹港的步行橋，優(yōu)化項目下穿鐵路廊道的通道與莘莊老鎮(zhèn)的連通，在客流穩(wěn)定的前提下可以開通定制接駁班車，優(yōu)化目標客群的出行條件。

重視銀發(fā)經(jīng)濟：引入類似“一日聚”類社交業(yè)態(tài)，聯(lián)合KTV、休閑餐飲、體檢康養(yǎng)機構(gòu)等開發(fā)“社交+康檢”套餐，激活工作日的銀齡客流。

預(yù)留市域鐵路南何支線軌道站位：考慮到《虹橋國際中央商務(wù)區(qū)綜合交通專項規(guī)劃（2021-2035 年）》明確提出在南何支線設(shè)立國家會展中心的市域鐵路站點的設(shè)想，天袁地訪認為，同樣位于南何支線市域鐵路西側(cè)的閔行日月光廣場地塊也同樣適宜預(yù)留市域鐵路站位，無論未來是否可以實現(xiàn)都應(yīng)該長遠考慮，彌補該地塊“近鐵而無軌”的短板，為該孤島、陰影區(qū)的大運量公共交通問題治本，同時提升該地塊及周邊地區(qū)未來發(fā)展前景的預(yù)期，形成“莘莊西”樞紐。

閔行日月光中心效果預(yù)覽圖

若閔行日月光中心補齊小交通的短板、做好定位規(guī)劃，以高黏性民生業(yè)態(tài)對沖區(qū)位硬傷，而非復(fù)制周邊傳統(tǒng)購物中心路徑，該項目有望成為閔行與松江交界處的“社區(qū)服務(wù)樞紐”新亮點。

您認為閔行日月光在未來的運營過程中，還需要注意哪些問題呢？歡迎留下您的評論！

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