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城事 第246期

本文首發(fā)于“今日閔行”

日前，位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)莘福路288號(hào)的美莘商業(yè)廣場(chǎng)正式宣布更換管理團(tuán)隊(duì)。據(jù)悉，該項(xiàng)目將由徐匯日月光中心全面接管，并升級(jí)為“閔行日月光中心”。被高架、高速公路和鐵路環(huán)繞的閔行日月光中心未來(lái)要做出特色，天袁地訪認(rèn)為，幾個(gè)方面的問(wèn)題需要引起重視。

一、高架與高速匝道方向單一：

城市“陰影區(qū)”效應(yīng)凸顯

位于莘福路的閔行日月光中心雖被嘉閔高架、G60高速環(huán)繞，看似高架、高速很近，實(shí)則匝道布局存在結(jié)構(gòu)性缺陷，導(dǎo)致可達(dá)性單一：

嘉閔高架僅設(shè)南向北的上匝道與北向南的下匝道，缺乏南向的出入匝道。北側(cè)的七寶、大虹橋地區(qū)商業(yè)能級(jí)顯然更高，九亭也有了金地廣場(chǎng)等立足當(dāng)?shù)氐木C合體，項(xiàng)目難以虹吸北向的客流；而南向顓橋、莘莊工業(yè)區(qū)、馬橋等區(qū)域因南向匝道缺失，客流導(dǎo)入能力受限，周邊中春路等其他道路往來(lái)南部則需要通過(guò)瓶頸路段。

嘉閔高架路

G60高速莘磚公路匝道建成后，新橋鎮(zhèn)區(qū)、科創(chuàng)云廊方向的車(chē)輛可快速直達(dá)蓮花路商圈或上海南站地區(qū)，分流了潛在消費(fèi)人群。莘松路向西3公里不到還有12號(hào)線場(chǎng)東路、場(chǎng)西路之間的亞繁亞樂(lè)城等商業(yè)綜合體，沿著G60則有龍湖上海云廊天街，競(jìng)爭(zhēng)壓力不可謂不小。

交通的“半盲區(qū)”導(dǎo)致該項(xiàng)目輻射范圍被壓縮，主要依賴(lài)3公里內(nèi)社區(qū)客群，跨區(qū)域吸引力不足是一個(gè)先天性的短板。

二、軌交“近而不達(dá)”：

集聚人氣的致命短板

閔行日月光中心項(xiàng)目東西兩側(cè)密集分布鐵路與軌交廊道，卻無(wú)站點(diǎn)銜接：

東側(cè)緊貼滬杭鐵路、滬昆高鐵、滬蘇湖高鐵等鐵路廊道，與人氣旺盛的莘莊老鎮(zhèn)地區(qū)形成物理隔離；機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線在東側(cè)地下通過(guò)無(wú)站點(diǎn)，與同樣處于類(lèi)似交通陰影區(qū)的中春路地鐵站相比，錯(cuò)失區(qū)域躍升的機(jī)會(huì)。

西側(cè)北竹港沿線的在建軌交12號(hào)線在此處未設(shè)站點(diǎn)，與項(xiàng)目直線距離近但同樣無(wú)法步行直達(dá)。

與日月光在上海的其他項(xiàng)目對(duì)比在軌交方面的劣勢(shì)十分明顯：上海日月光（9號(hào)線打浦橋站上蓋）、徐匯日月光（1/12號(hào)線漕寶路站上蓋）均享受軌交流量紅利，而莘福路的項(xiàng)目缺乏此優(yōu)勢(shì)。

三、社區(qū)定位與小交通割裂：

“最后一公里”的困境

盡管定位社區(qū)商業(yè)，但周邊步行與微循環(huán)連通性差：

西側(cè)的上?？党切^(qū)（上海最大居住社區(qū)）居民需跨北竹港、穿越被嘉閔高架與高壓走廊割裂的莘福路，步行阻力大；

東側(cè)西環(huán)新村、西湖苑等小區(qū)居民需繞行鐵路廊道，依賴(lài)莘松路、莘北路擁堵地道或僅限人非通行的莘瀝路涵洞；

該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是停車(chē)場(chǎng)面積大，停車(chē)位一般不緊張，自駕依賴(lài)度高，但周邊莘松路地道、莘北路地道的交通狀況周邊居民也是有目共睹的。

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四、教培需求與公共交通死角錯(cuò)配

相關(guān)新聞里提到兒童教培和游樂(lè)設(shè)施也是閔行日月光中心項(xiàng)目的重點(diǎn)布局方向。若以教培為核心業(yè)態(tài)，學(xué)校與商圈的公共交通銜接幾乎真空：

目標(biāo)學(xué)校（康城實(shí)驗(yàn)學(xué)校、莘莊實(shí)驗(yàn)小學(xué)、莘松中學(xué)以及諸多幼兒園等）均位于1—3公里范圍內(nèi)，但無(wú)直達(dá)公交線路，學(xué)生與銀齡接送群體主要依賴(lài)非機(jī)動(dòng)車(chē)；

結(jié)合上文第三條所述的小交通瓶頸，步行與騎行體驗(yàn)不佳，可能削弱高頻次教培消費(fèi)意愿。

五、銀齡經(jīng)濟(jì)潛力與適老化短板并存

上海老齡化加速，銀齡群體是社區(qū)商業(yè)工作日客流的關(guān)鍵支撐，無(wú)論是上海市區(qū)還是近郊區(qū)都出現(xiàn)了銀齡群體消費(fèi)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，項(xiàng)目需要注重適老化的商業(yè)場(chǎng)景。

優(yōu)勢(shì)：周邊大型社區(qū)老齡人口基數(shù)大，“百元一日聚”等銀發(fā)社交模式在長(zhǎng)三角正快速普及，諸如七莘路地鐵站的維璟廣場(chǎng)、莘莊站附近的仲盛世界商城、七寶站附近的領(lǐng)展廣場(chǎng)等均有典型的銀發(fā)消費(fèi)場(chǎng)景。

風(fēng)險(xiǎn)：公共交通的缺失制約無(wú)車(chē)?yán)夏耆后w抵達(dá)，跨高架/鐵路的步行障礙對(duì)老年人尤為突出，這些都是先天性的短板。同時(shí)，也不是所有的老人都舍得出行打車(chē)。

破局需強(qiáng)化“社區(qū)黏性”與“縫隙修補(bǔ)”

閔行日月光中心身處交通陰影區(qū)，需以差異化社區(qū)服務(wù)破局：

強(qiáng)化目的地屬性：利用寵物友好、兒童托管等特色鎖定家庭剛需，降低交通劣勢(shì)影響，諸如閔行日月光中心北側(cè)的某日系大型溫泉浴場(chǎng)開(kāi)業(yè)迄今近十年，人氣依然不減，主要依托其強(qiáng)大的目的地屬性，把這一整棟樓當(dāng)作是一艘可以消費(fèi)閉環(huán)的陸地郵輪。

打通交通微循環(huán)：考慮優(yōu)化康城東側(cè)跨北竹港的步行橋，優(yōu)化項(xiàng)目下穿鐵路廊道的通道與莘莊老鎮(zhèn)的連通，在客流穩(wěn)定的前提下可以開(kāi)通定制接駁班車(chē)，優(yōu)化目標(biāo)客群的出行條件。

重視銀發(fā)經(jīng)濟(jì)：引入類(lèi)似“一日聚”類(lèi)社交業(yè)態(tài)，聯(lián)合KTV、休閑餐飲、體檢康養(yǎng)機(jī)構(gòu)等開(kāi)發(fā)“社交+康檢”套餐，激活工作日的銀齡客流。

預(yù)留市域鐵路南何支線軌道站位：考慮到《虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)綜合交通專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035 年）》明確提出在南何支線設(shè)立國(guó)家會(huì)展中心的市域鐵路站點(diǎn)的設(shè)想，天袁地訪認(rèn)為，同樣位于南何支線市域鐵路西側(cè)的閔行日月光廣場(chǎng)地塊也同樣適宜預(yù)留市域鐵路站位，無(wú)論未來(lái)是否可以實(shí)現(xiàn)都應(yīng)該長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，彌補(bǔ)該地塊“近鐵而無(wú)軌”的短板，為該孤島、陰影區(qū)的大運(yùn)量公共交通問(wèn)題治本，同時(shí)提升該地塊及周邊地區(qū)未來(lái)發(fā)展前景的預(yù)期，形成“莘莊西”樞紐。

閔行日月光中心效果預(yù)覽圖

若閔行日月光中心補(bǔ)齊小交通的短板、做好定位規(guī)劃，以高黏性民生業(yè)態(tài)對(duì)沖區(qū)位硬傷，而非復(fù)制周邊傳統(tǒng)購(gòu)物中心路徑，該項(xiàng)目有望成為閔行與松江交界處的“社區(qū)服務(wù)樞紐”新亮點(diǎn)。

您認(rèn)為閔行日月光在未來(lái)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，還需要注意哪些問(wèn)題呢？歡迎留下您的評(píng)論！

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