753萬套，這是截止到2025年5月31日全國二手房總掛牌量！

先記住這個(gè)數(shù)字。

1

這兩天 《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2025年5月）》 出來了。

相比中旬出來的統(tǒng)計(jì)局的70城數(shù)據(jù)， 我個(gè)人更偏好這個(gè)數(shù)據(jù)。

主要原因就是這份報(bào)告的編制規(guī)則。下圖是新房的編制規(guī)則。

下圖是二手房的編制規(guī)格——

它的樣本選擇和計(jì)算模式還是非常接地氣的。 也就是基本上這個(gè)數(shù)據(jù)出來，和我們市場(chǎng)一線的體感會(huì)非常一致。

好，那我們來看一下5月 全國前100個(gè)城市 新房、二手房價(jià)情況。

先看新房房價(jià)的環(huán)比數(shù)據(jù)——

5月份百城新建住宅平均價(jià)格為16815元/平方米，環(huán)比增長0.30% 。

其中， 33 個(gè)城市環(huán)比上漲，54 個(gè)城市環(huán)比下跌， 13 個(gè)城市持平。

廣州

漲幅超過1% ，分別是

1.47%

1.25%；

無錫

南通、西安

8

個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均在 0.2%-0.

7

%之間;

威海、貴陽

等 23 個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比漲幅均在 0.2%以內(nèi)。

以上是新房上漲的城市，以下是下跌的城市。

珠海

新房價(jià)格環(huán)比下跌 1.13%;

東莞、烏魯木齊、江門和廊坊

新建住宅價(jià)格環(huán)比跌幅均在 0.3%-0.5%之間;

蕪湖、湛江

49 個(gè)城市跌幅在 0.2%(含)以內(nèi)

具體請(qǐng)看下表——

再看新房的同比數(shù)據(jù)——

總的來說， 全國 100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格 同比上漲2.56%。

其中， 新建住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)為 43 個(gè) 。

上海、合肥、成都同比分別上漲 10.77%5.86%和 4.72%;

西安、杭州和南京漲幅均在 2%-4%之間;

泉州、金華等 10 個(gè)城市漲幅均在 1%(含)-2%之間;

天津、廣州等9個(gè)城市漲幅在 0.5%(含)-1%之間;

福州、大連等 18 個(gè)城市漲幅在 0.5%以內(nèi)。

太原、淮安和桂林新建住宅價(jià)格均與去年同期一致。

與之對(duì)應(yīng)的是， 同比下跌的城市個(gè)數(shù)為54個(gè)。

東莞、湛江和廊坊新房價(jià)格同比分別下跌3.45%、2.32%、2.07%;

揚(yáng)州、長春等 14 個(gè)城市

新建住宅價(jià)格同比跌幅均在 1%-2%之間;

漳州

深圳等 14 個(gè)城市

跌幅均在 0.5%-1.0%之間;

中山、紹興等 23 個(gè)

城市新建住宅價(jià)格同比跌幅均在0.5%以內(nèi)。

其中前十大城市同比環(huán)比數(shù)據(jù)對(duì)比如下表——

以上是百城5月新房價(jià)格變化， 接下來看二手房。

二手住宅環(huán)比 、 同比 全部下降，沒有一個(gè)持平或者上升的。

全國 100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為13794元/平方米,環(huán)比下跌0.71%,同比下跌7.24%。

環(huán)比跌了個(gè)0.71 ! 這個(gè)降幅就很明顯 了，差不多12個(gè)月要跌7-10%了。

心痛?。∵@還是百城平均，如果具體到個(gè)別城市，豈不是要20%了？

一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌 0.37%，同比下跌 4.61%;

其中， 四個(gè)一線城市，

北京下跌了0.46%。

上海下跌了0.3%，

廣州下跌了0.48%，

深圳下跌了0.28%，

二線城市環(huán)比下跌 0.78%，同比下跌7.93%;

三四線代表城市環(huán)比下跌 0.76%，同比下跌7.57%。

其中有20個(gè)城市環(huán)比跌幅超過1%，比如——

溫州跌了1.53%，

青島下跌了1.55%，

臨沂下跌了1.53，

廊坊下跌了1.44%，

廈門下跌了1.25%，

合肥下跌了1.11%，

有 54 個(gè)城市環(huán)比跌幅在 0.5%-1%之間，比如

西安下跌了0.69%，

淄博下跌了0.62%，

哈爾濱下跌了0.74%，

長沙下跌了0.7%，

?？谙碌?.86。

大連

下跌

0.97%

三亞、廣州等 22 個(gè)城市跌幅在 0.3%(含)-0.5%之間;

銀川、深圳、汕頭和成都環(huán)比跌幅均在 0.3%以內(nèi)，其中跌幅最小的是成都，為 0.10%。

還有二手房價(jià)同比數(shù)據(jù)——

有16個(gè)城市二手住宅價(jià)格同比跌幅超 10%，以三四線為主；

60 個(gè)城市跌幅在 5%(含)-10%之間，比如武漢、青島；

還有15 個(gè)城市跌幅均在 3%-5%之間，比如上海。

具體看下表——

拋開三四線，僅看十大城市二手房房價(jià)變化情況——

十大城市 二手住宅平均價(jià)格同比下跌 5.39%。

具體來看， 武漢和南京同比跌幅較大，分別為9.80%、9.45%;

重慶(主城區(qū))、杭州、天津、北京和廣州同比跌幅均在 5%-7%之間;

上海、深圳和成都同比跌幅則均在 5%以內(nèi)。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)什么呢？

一句話，新房漲，二手房跌。

當(dāng)然，還有一半城市的新房也在跌， 但對(duì)比新房，二手房是全面下跌。

不管是一線、二線還是三四線，全面下跌。

不管是同比還是環(huán)比，全部下跌。

為什么？

2

第一個(gè)原因是， 因?yàn)樗拇ㄐ乱?guī)產(chǎn)品）。

四代宅 建面 110 平米，套內(nèi)面積 154 平米。

三代 二手建面 110 平米，套內(nèi) 80 平米。

同樣板塊， 價(jià)差如果拉不到30% ，你是購房者，你還需要考慮嗎？

比較典型的市場(chǎng)，比如廣州。

因?yàn)樗拇?xiàng)目集中上市，在熊市卷價(jià)格，就出現(xiàn)廣州在售四代宅價(jià)格甚至比周邊次新二手價(jià)格還低，你覺得二手房東內(nèi)心崩潰不崩潰？

所以你看5月廣州新房環(huán)比漲 1.25% ， 領(lǐng)漲全國，而二手環(huán)比跌0.48%，同比跌5.4%，領(lǐng)跌全國。

這種產(chǎn)品的代際碾壓，導(dǎo)致一批本來不需要割肉賣房的人，恐慌性割肉賣房。

3

第二個(gè)原因是，因?yàn)橥僚摹?/p>

下面是近 4年來，全國 300城 土拍總金額，分別如下?：

2021年：?8 . 7 萬 億元?。

2022年：?6 .7萬 億元，同比下降23%。

2023年：?3 .7萬 億元，同比下降 45 %。

2024年 ： 2.08萬億元，同比下降 46 %。

可以說截止到24年底 全國300城土地出讓收入同比 2021年 暴跌 77 %，創(chuàng)下自2008年以來的最 低值 。

這就相當(dāng)于一個(gè)人21年收入 100萬，而 現(xiàn)在年收入只要23萬，這換誰誰能受得了？

你代入的想一下，一個(gè)家庭年收入銳減77%，那結(jié)果肯定就是節(jié)衣縮食過日子啊。

當(dāng)然你會(huì)說，可以用別的收入來替代縮減的收入。

但是你可別忘了 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的二十年背后的底層邏輯是信貸急速擴(kuò)張的20年。 為什么地方債要靠中央專項(xiàng)化債解決？

為什么央行要發(fā)國債擴(kuò)充地方債額度？

為什么城投債會(huì)崩掉？

就是因?yàn)榻衲甑氖杖朐?0年前就已經(jīng)以10倍的杠桿借出去用掉了。

這也是解釋了很多人的一個(gè)疑問， 為什么22年至今我們的印鈔機(jī)是縮表的，但咱們的M2還是指數(shù)級(jí)的增長？

你要知道M2是通過銀行借貸關(guān)系產(chǎn)生的。

當(dāng)你歷史欠債太多，本金不還，借貸關(guān)系不結(jié)束，利滾利，只能越滾越多。哪怕你節(jié)衣縮食，哪怕你印鈔機(jī)是不開動(dòng)，但M2還是指數(shù)級(jí)增長，根本剎不住車的。

還有一點(diǎn)需要注意，這2.08萬億中， 民企拿地金額 金額占比 已經(jīng)從高峰期的 62% 縮減至 6% 。

也就是目前你在市場(chǎng)上看到的 94% 的新房供應(yīng)量都來自國央企。

也就兩三年的時(shí)間吧， 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房供應(yīng)端已被單一主體壟斷。

這意味著什么呢？

這意味著它會(huì)變成一個(gè)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)問題以及政治矛盾的工具。

這意味未來中國新房房價(jià)的漲幅一定是被嚴(yán)格管控的。

比如 上海保利世博天悅備案價(jià)竟然突破30萬每平 ，它的位置在上海的浦東世博的三林板塊，相當(dāng)于北京南三環(huán)的位置，在深圳它在南山也就是個(gè)二流地段，在杭州也就是錢江世紀(jì)城的價(jià)值。

按照這個(gè)價(jià)格算，新天地、黃浦灣、陸家嘴的頂復(fù)要賣到50萬+才合理啊，

這個(gè)世界終究變成了很多人不敢想的樣子。

而這就是保利的手筆。

還有前天上海剛剛出了一塊 全球的總價(jià) 地王 。

這塊地給到 拆遷戶的補(bǔ)償達(dá)到了15 萬每 平。 總拆遷成本就達(dá)到了 500億， 但它只 賣了523個(gè)億。

只有23億的利潤 ？

拿地的是 上海地產(chǎn)。 它背后一個(gè)股東是誰大家自己去查 。

為什么敢這樣拿地？

因?yàn)楦舯陧?xiàng)目 19.5 萬每平日光了。

4

第三個(gè)原因是， 因?yàn)?政策。

以某粉絲剛剛發(fā)生的二手房交易為例。

房東實(shí)際成交單價(jià)6500，而房某局給出過戶指導(dǎo)單價(jià)1萬，那房某局就要按照1萬單價(jià)的總價(jià)收1%的個(gè)稅。

作為房東肯定是接受不了這個(gè)事情的，本來就虧了幾十萬割肉賣房，然后還要再交1%的個(gè)稅？！

更扎心的是，和房某局過戶指導(dǎo)價(jià)不調(diào)整相反， 銀行給二手房評(píng)估價(jià)是直接打七折， 這相當(dāng)于直接把一套房子的現(xiàn)金價(jià)值打七折。

正常來講，一套房子只要不賣，是浮虧。

但銀行直接將現(xiàn)金價(jià)值打七折，這就是坐實(shí)了小業(yè)主們實(shí)虧30%。

這不僅意味著首付虧掉，還意味著過去3-5年月供全部虧掉。

所以現(xiàn)在會(huì)出現(xiàn)，很多小業(yè)主賣房不僅割肉，還有往里面倒貼錢。

說這是人間慘劇不為過吧。

現(xiàn)在的情況就是熱點(diǎn)城市，比如深圳、上海、杭州、成都的二手房成交量已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月創(chuàng)新高，但二手房價(jià)格還在底部摩擦，就是因?yàn)榈蛢r(jià)房源掃掉一批還有下一批。

為什么還有下一批？

因?yàn)殂y行評(píng)估價(jià)打七折，很多人本來可以不用賣房，如果銀行可以保住小業(yè)主房產(chǎn)的現(xiàn)金價(jià)值，就算房價(jià)不漲，憑借過去幾年還進(jìn)去的月供，以及首付從30%降到15%，很多人是可以通過轉(zhuǎn)按揭的方式保住自己的房子的。

而現(xiàn)實(shí)是，銀行調(diào)低評(píng)估價(jià)，直接吞掉了小業(yè)主們還進(jìn)去的月供和首付。

本來是良性的借貸關(guān)系，現(xiàn)在卻別成了吃人的陷阱。

5

我知道講到這里很多人會(huì)講，活該！

其實(shí)這些我都理解，屁股決定腦袋。

有房的想要保護(hù)自己的財(cái)富，沒房的自然是盼著房價(jià)下跌。這些都是人之常情，都能理解。

可這個(gè)世界運(yùn)轉(zhuǎn)總還是要有點(diǎn)信仰吧！

總還是要靠放之四海而皆準(zhǔn)的道義去維持吧！

中國憑什么用20年就走完歐美發(fā)達(dá)國家200年的城市化進(jìn)程？

僅靠 土地是壟斷的 這一點(diǎn)就行嗎？

靠的不就是千千萬萬小業(yè)主買了房、背了債，把城市的擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展背到了肩上？

如果他們肩扛手提負(fù)重前行，卻虧的傾家蕩產(chǎn)，最后還要再按歷史最高價(jià)交1%的所得稅， 那這個(gè)世界的道義究竟是什么？

既要保地價(jià)，地要賣高價(jià)。

我們看到地王一個(gè)接一個(gè)的拍，地價(jià)已經(jīng)漲的親媽都不一定認(rèn)識(shí)了。

上海的靜安區(qū)地王16萬 一平， 杭州 地王 8 . 8 萬一平 ，成都 地王4 萬 +等等，地價(jià)已經(jīng)有了翻倍 巨額漲幅 。

一二線城市全面地王狂潮 已經(jīng)來了。

拉地價(jià)的決心已經(jīng)喊出聲了。

又要降低金融風(fēng)險(xiǎn)， 把二手房房價(jià)打骨折。 逼著很多急用錢的人在賣掉虧首付，不賣掉虧月供+首付之間做選擇。

又要保住稅不能少，還要提高新房備案價(jià)， 為“好房子”好價(jià)格做鋪墊。

如果這是一個(gè)循環(huán)，有多少人能經(jīng)得住規(guī)則的無端雙標(biāo)和背刺？

又有多少人還會(huì)陪著玩下去？