近日，深圳樓市存在感比較強(qiáng)的粵海新盤(pán)——翰熙典居取證了，有不少粉絲小伙伴私聊文君，問(wèn)這個(gè)項(xiàng)目怎么樣？能不能買(mǎi)？

今天文君，就來(lái)說(shuō)說(shuō)自己的幾點(diǎn)感受。

剛好前段時(shí)間，文君去看過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，說(shuō)大實(shí)話(huà)，這個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)都很明顯。

（項(xiàng)目沙盤(pán)實(shí)景圖）

先說(shuō)下項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)：

①地段優(yōu)越，項(xiàng)目屬于南山中心區(qū)科技園核心地段，周邊深圳大學(xué)、騰訊、百度等高新科技巨頭匯集。

②步行500米左右到達(dá)深圳地鐵9號(hào)線(xiàn)深大南站，同時(shí)在建地鐵15號(hào)線(xiàn)，預(yù)計(jì)2028年開(kāi)通，直接串聯(lián)起南山、前海、寶中。

（項(xiàng)目區(qū)位圖）

③項(xiàng)目附近的小學(xué)是南二外學(xué)府一小，初中是南二外學(xué)府中學(xué)，屬于南山第二梯度學(xué)校。

翰熙典居屬于典型的“教育+產(chǎn)業(yè)+地鐵”三重資源加持，這個(gè)地段在近些年鮮有新盤(pán)供應(yīng)，這個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)在市場(chǎng)上關(guān)注度可見(jiàn)一斑。

那項(xiàng)目產(chǎn)品如何呢？說(shuō)到這兒，就會(huì)聊到項(xiàng)目的缺點(diǎn)。

①容積率偏高，舒適度低。

翰熙典居由于是舊改項(xiàng)目，加上地處深圳核心地段，土地集約利用效率高、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大，總占地約4.17萬(wàn)㎡，總建面約37萬(wàn)㎡，分三個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，容積率較高，分別為9.28、9.32、11.44，看看這組數(shù)據(jù)就知道未來(lái)居住舒適度就會(huì)大打折扣。

想一想，住在這里，樓挨著樓、陽(yáng)臺(tái)對(duì)著陽(yáng)臺(tái)、對(duì)面就是寫(xiě)字樓，和高端宜居的小區(qū)生活相差甚遠(yuǎn)。

②停車(chē)位緊張，搶車(chē)位是未來(lái)生活常態(tài)。

而車(chē)位更是個(gè)大問(wèn)題。整個(gè)項(xiàng)目2600個(gè)車(chē)位，車(chē)位比僅為1：0.86，每天下班回家搶車(chē)位應(yīng)該是常態(tài)了。

③居住人群復(fù)雜，圈層難以統(tǒng)一。

項(xiàng)目總共3030套住宅，其中回遷房1525套、保障房791套，而商品房?jī)H714套，比例不到25%，這也意味著未來(lái)居住群體復(fù)雜，生活氛圍難以統(tǒng)一，物業(yè)服務(wù)水平難以拉高。

④部分樓棟噪音污染嚴(yán)重。

項(xiàng)目部分樓棟靠近大馬路，比如這次項(xiàng)目首推的2棟，樓下是白石路，還有地鐵15號(hào)線(xiàn)在建工程，馬路車(chē)流噪音污染嚴(yán)重。

⑤同等預(yù)算還有不少選擇。

最后，說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目的價(jià)格，也是很尷尬。

目前，項(xiàng)目已經(jīng)取證，首推2棟三、四單元，建面約105㎡3房2衛(wèi)、120㎡3+1房2衛(wèi)、140㎡3+1房2衛(wèi)，備案均價(jià)11萬(wàn)/㎡出頭，折后均價(jià)10萬(wàn)/㎡出頭。其中：

105㎡戶(hù)型折后總價(jià)約894萬(wàn)起，折后單價(jià)8.5萬(wàn)起；

120㎡戶(hù)型折后總價(jià)約1038萬(wàn)起，折后單價(jià)8.6萬(wàn)起；

140㎡戶(hù)型折后總價(jià)約1457萬(wàn)起，折后單價(jià)10.4萬(wàn)起。

事實(shí)上，同樣的預(yù)算，你可以看一看這些選項(xiàng)：

900萬(wàn)左右能買(mǎi)前海時(shí)代尊府89㎡2+1房，據(jù)說(shuō)近期要加推這個(gè)絕版戶(hù)型，還可以考慮中海云啟源境105㎡3+1房、半山臻境112㎡的3房2衛(wèi)、南海玫瑰花園98㎡3房等。

1000萬(wàn)出頭，可以買(mǎi)華潤(rùn)城潤(rùn)府89㎡3房，萬(wàn)科蛇口公館128㎡的4房2衛(wèi)、前海天境115㎡的3房、招商領(lǐng)璽二期120㎡三房、鼎太風(fēng)華4期129㎡4房等。

1400萬(wàn)出頭的預(yù)算，能買(mǎi)海納公館116㎡4房、招商璽家園124㎡3房、半島城邦四期118㎡、甚至陽(yáng)光帶海濱城一期137.48㎡大戶(hù)型......

而這些盤(pán)大多規(guī)劃更完整，圈層更純粹，車(chē)位也相對(duì)寬裕。

如果你真的是剛需改善置業(yè)，而且工作在南山科技園附近，翰熙典居也不算差，但一定要接受它的密度、車(chē)位和圈層問(wèn)題。

否則，同樣預(yù)算，其實(shí)市面上還有不少選項(xiàng)，居住更舒適、資產(chǎn)更安全。

買(mǎi)房，最終是為了“住得舒服”和“資產(chǎn)保值”。

翰熙典居地段確實(shí)好，但產(chǎn)品短板明顯，價(jià)格也不低，情懷再重也得冷靜掂量。

在這個(gè)樓市下行周期里，安全和保值才是第一位。

剛剛過(guò)去的5月，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)下跌2.9%，跌至6.12萬(wàn)/㎡，甚至南山第一梯隊(duì)億級(jí)豪宅華潤(rùn)深圳灣悅府1期365㎡5房戶(hù)型，高峰期成交價(jià)1.25億左右，現(xiàn)在7100萬(wàn)就能成交，跌幅高達(dá)43%，豪宅也都扛不住市場(chǎng)周期跌價(jià)求生，更何況是南山的普通住宅。

說(shuō)句扎心的話(huà)，不是所有人都愿意花千萬(wàn)買(mǎi)個(gè)“高密度+圈層混雜+車(chē)位緊張”的社區(qū)，還要承擔(dān)“買(mǎi)完跌價(jià)”的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。你說(shuō)是不是？