前幾天的時(shí)候，金茂摘得曲江兩宗容積率1.2的地塊，讓大家感到很興奮。

因?yàn)椋靼埠芏嗄暌呀?jīng)沒有如此低容積率的地塊供應(yīng)了。

超低的容積率，意味著其已經(jīng)具備打造低密豪宅的天然條件；超低密的住區(qū)，也是城市塔尖圈層向往的生活。

就在近日，隨著昆明池東北片區(qū)規(guī)劃的曝光，這意味著西安又一個(gè)超低密的板塊將誕生！再加上稀缺湖景資源的加持，未來的生活可以想象。

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容積率低至1.2，還有一線湖景

在灃東新城的城市規(guī)劃中，昆明池東北片區(qū)整體位于昆明池以東、繞城高速以西、西戶線以南。

這個(gè)片區(qū)，可以說是“左手產(chǎn)業(yè)、右手生態(tài)”！因?yàn)槠湎驏|緊鄰高新軟件新城，而自身又擁有昆明池生態(tài)資源。

特別是昆明池生態(tài)資源，不僅僅在西安，在整個(gè)西北都是稀缺的。

昆明池的水域面積達(dá)到了10.4平方公里，相當(dāng)于近兩個(gè)杭州西湖或104個(gè)興慶湖！

按照規(guī)劃，昆明池東北片區(qū)整體形成“一帶、一廊、四組團(tuán)”功能結(jié)構(gòu)。

其中，占據(jù)一線湖景的環(huán)湖一線生活組團(tuán)，容積率在1.2以下，形成高端低密住區(qū)！以太平河為生態(tài)走廊的兩側(cè)，容積率控制在1.3-2.0；科技二路、西戶線、繞城高速所圍合形成的都市生活組團(tuán)屬于中高強(qiáng)度開發(fā)，容積率基本控制在2.0-2.5。

這個(gè)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地，則主要集中在繞城高速與太平河交匯處，形成高端研發(fā)組團(tuán)，容積率基本控制在2-3。

相信大家最關(guān)注、最驚喜的就是環(huán)湖一線生活組團(tuán)了，低至1.2的容積率，再加上一線湖景資源，形成了整個(gè)西安唯一具備打造高端低密生活住區(qū)的樣本！

按照計(jì)劃，昆明池東北片區(qū)即將首推5宗共計(jì)320畝的住宅地塊中，就包括2宗容積率1.2的地塊，土地面積分別為65畝、59畝。

據(jù)悉，這兩宗低密地塊，已經(jīng)被多家房企盯上，一旦正式供應(yīng)，必將引發(fā)爭搶！

而首批次計(jì)劃供應(yīng)的另外3宗地塊，面積分別為56畝、72畝、68畝，容積率分別為1.5-2.0、1.3-1.8、2.0-2.5。

可以看出，這5宗地基本覆蓋了不同容積率的地塊，可以適合不同房企打造不同的產(chǎn)品類型，由此形成集中開發(fā)的同時(shí)在產(chǎn)品層面又形成差異，以此滿足不同的客戶需求。

除了擁有低密地塊的昆明池東北片區(qū)之外，灃東新城接下來的重點(diǎn)供地板塊還包括灃東高新融合片區(qū)、建章路先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園片區(qū)。

灃東高新融合片區(qū)最大的優(yōu)勢是緊鄰高新軟件新城，與高新區(qū)形成融合發(fā)展，并且通過優(yōu)質(zhì)教育配套的落地，形成價(jià)值高地；建章路先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，則會形成一個(gè)產(chǎn)城融合示范區(qū)。

同時(shí)，作為灃東新城的核心區(qū)，科統(tǒng)片區(qū)也是灃東新城重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)片區(qū)之一?？平y(tǒng)片區(qū)將以西安國際足球中心這一世界級體育地標(biāo)，以及商務(wù)資源、科創(chuàng)資源的聚集，推進(jìn)已供應(yīng)住宅、商業(yè)用地的開發(fā)。

近期，大家可以關(guān)注一下科統(tǒng)片區(qū)，或?qū)⒂瓉碇匕跖涮缀灱s！

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超低容積率地塊，稀缺！

容積率，是判斷一個(gè)區(qū)域、一個(gè)項(xiàng)目舒適度最重要的指標(biāo)之一。

同時(shí)，低容積率也是打造高端項(xiàng)目、豪宅項(xiàng)目的重要前提條件之一。

雖然說高端豪宅不一定是低容積率，但低容積率的項(xiàng)目一定是高端豪宅。

例如：1.3容積率的曲江九曲松間，售價(jià)“5萬+”；1.7容積率的中鐵云岫曲江，單價(jià)3萬左右，首批次推售的房源單套總價(jià)在470萬元至1400萬元；1.8容積率的華潤置地璽宸上院，疊拼單價(jià)在4萬元/㎡左右……

不過，遺憾的是目前西安大部分住宅用地的容積率在2.5左右，一些城改地塊的容積率更是達(dá)到3.5左右，容積率2.0以下的地塊少之又少，1.5以下的更是少之又少。

根據(jù)地產(chǎn)房劍統(tǒng)計(jì)，2021年至2026年3月，這五年多時(shí)間里，整個(gè)西安（含西咸新區(qū)）成交的住宅用地，容積率在1.5及以下的地塊僅有7宗！

其中，3宗位于曲江杜陵板塊、2宗位于秦漢新城蘭池大道板塊、1宗位于高新國際社區(qū)板塊、1宗則是僅有5畝的MINI地塊。

而對于開發(fā)商來講，目前市場上2.0、2.5容積率的地塊打造高端豪宅只能設(shè)計(jì)成大平層產(chǎn)品，1.5、1.7容積率的地塊則采用的是高低配，如果想打造真正純粹的純疊拼或者合院、聯(lián)排類產(chǎn)品，容積率得在1.2甚至1.0以下！

但很遺憾，西安缺少的是這種低密的地塊。

從這個(gè)角度，可以看出昆明池東北片區(qū)1.2容積率住宅用地的稀缺價(jià)值。

而整個(gè)西安，目前能夠同時(shí)具備低容積率、一線湖景或者河景的板塊，僅有兩個(gè)：一個(gè)是昆明池板塊，一個(gè)是秦漢新城蘭池大道板塊。

昆明池板塊，就是即將推地的昆明池東北片區(qū)；蘭池大道板塊，今年大家會看到開發(fā)商實(shí)際上容積率用到1以下的純合院項(xiàng)目。

超低的容積率，如果再加上區(qū)域內(nèi)的配套能夠快速落地兌現(xiàn)，以及大牌房企攜低密產(chǎn)品的落地，昆明池東北片區(qū)必將成為西安下一個(gè)高端住區(qū)！