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昏暗的溫州樓市，終于被撕開了一道口子！

近日，據(jù)市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年溫州市區(qū)老盤（非四代宅）供應(yīng)量、成交量同比雙雙下降，經(jīng)過又一年的沉淀，溫州樓市似乎依舊沒有起色。

正當(dāng)筆者感慨“行業(yè)艱難”時(shí)，卻驚訝地發(fā)現(xiàn)——2025年溫州市區(qū)低密產(chǎn)品相較于2024年，不僅供應(yīng)量大增42%，成交量更是暴漲50%！

在整體市場(chǎng)明顯承壓的環(huán)境中，低密產(chǎn)品竟能走出“供需兩旺”的獨(dú)立行情，如此分化的結(jié)果，說明當(dāng)前溫州高端購房者對(duì)于低密墅居的需求正在強(qiáng)勢(shì)崛起。

不過，市場(chǎng)越是熱切，往往就越容易出現(xiàn)一些供需錯(cuò)配的跡象——

低密產(chǎn)品的核芯價(jià)值在于“私密性、舒適性、甄稀性”。但如今，溫州部分高端產(chǎn)品承載力有限的板塊開始密集推出低密宅地，這無疑將進(jìn)一步削弱低密產(chǎn)品的“甄稀性”。

不僅如此，放眼溫州市區(qū)，大部分低密產(chǎn)品周邊高樓林立，或許地段不錯(cuò)，但若打造低密產(chǎn)品卻未必合適。

一方面，周邊高密的環(huán)境，讓低密產(chǎn)品的“私密性與舒適性”大打折扣；另一方面，板塊溢價(jià)，又讓這類低密產(chǎn)品被賦予與價(jià)值并不匹配的高昂價(jià)格。

這些“私密性、舒適性、甄稀性”皆失的“三無低密產(chǎn)品”，能夠滿足高端置業(yè)群體的居住需求嗎？若供應(yīng)無法與真實(shí)需求有效對(duì)接，或?qū)⒓觿鞘薪Y(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，為了短期賣地而埋下隱患，得不償失！

海經(jīng)區(qū)實(shí)景|圖源海經(jīng)區(qū)發(fā)布

當(dāng)然，在這一點(diǎn)上，溫州也有板塊就控制得非常好——【海經(jīng)區(qū)】。

作為溫州城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心承載區(qū)，海經(jīng)區(qū)始終堅(jiān)持“政策規(guī)劃先行”的嚴(yán)控邏輯。根據(jù)《溫州海經(jīng)區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，區(qū)域內(nèi)低密住宅用地占比被嚴(yán)格限定在不超過12%，通過源頭把控，從根本上杜絕了低密產(chǎn)品的泛化供應(yīng)。

在嚴(yán)控土地的同時(shí)，海經(jīng)區(qū)同步推進(jìn)“產(chǎn)城融合”戰(zhàn)略，重點(diǎn)布局?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)、生命健康等高端產(chǎn)業(yè)集群，確保了低密資源的稀缺性與區(qū)域發(fā)展能級(jí)的高度匹配。

海經(jīng)區(qū)實(shí)景|圖源海經(jīng)區(qū)發(fā)布

而在近日，據(jù)筆者從海經(jīng)區(qū)管委會(huì)獲悉，目前海經(jīng)區(qū)已無低密宅地供應(yīng)計(jì)劃。這意味著整片區(qū)域內(nèi)，在售的低密樓盤就只剩一個(gè)【乾庚·和璽】，此舉無疑極大地避免了出現(xiàn)低密集中供應(yīng)、競(jìng)品互相踩踏的樓市隱疾，同時(shí)也乾庚和璽的甄稀價(jià)值得到凸顯。

我們不妨深入這個(gè)項(xiàng)目，看看真正的優(yōu)質(zhì)低密產(chǎn)品，應(yīng)該具備哪些特質(zhì)？

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先問大家一個(gè)問題，溫州未來的爆發(fā)點(diǎn)可能在哪里？

近年來，“擁江面海、向東發(fā)展”一直是溫州提升城市能級(jí)的重要戰(zhàn)略方針，在“十四五”期間，溫州累計(jì)在東部謀劃實(shí)施各類重大項(xiàng)目超百個(gè)，完成投資超千億元，尤其是去年開工的溫福高鐵，未來更是有望將溫州打造成連接“長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、西經(jīng)濟(jì)區(qū)”三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的中堅(jiān)樞紐。

海經(jīng)區(qū)作為溫州向東發(fā)展浪潮中的核芯承載地，自然備受議論。有人說，海經(jīng)區(qū)是溫州城市向東發(fā)展的核芯；也有人說，海經(jīng)區(qū)是發(fā)展尚弱的空城……其實(shí)判斷一個(gè)板塊是不是未來的城市核芯，只需要看兩個(gè)核芯指標(biāo)——產(chǎn)業(yè)和人口。

海經(jīng)區(qū)給出的答卷，無疑是令人信服的。

海經(jīng)區(qū)實(shí)景|圖源海經(jīng)區(qū)發(fā)布

先看產(chǎn)業(yè)，據(jù)海經(jīng)區(qū)官方發(fā)布的最新數(shù)據(jù)：

據(jù)2025年官方發(fā)布數(shù)據(jù)，海經(jīng)區(qū)GDP、規(guī)上工業(yè)銷售產(chǎn)值、規(guī)上工業(yè)新產(chǎn)品產(chǎn)值、規(guī)上工業(yè)增加值、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值等多項(xiàng)指標(biāo)增速均位列全市首位，全年落地超億元項(xiàng)目22個(gè)，新增孵化面積11.06萬平方米，新入駐企業(yè)101家，新增規(guī)上工業(yè)企業(yè)54家……

諸如此類的產(chǎn)業(yè)成果數(shù)不勝數(shù)，即使放眼整個(gè)溫州都是絕對(duì)的領(lǐng)跑者，未來也將毋庸置疑地成為溫州產(chǎn)業(yè)布局的主力陣地。

海經(jīng)區(qū)實(shí)景|圖源海經(jīng)區(qū)發(fā)布

再看人口，幾年之前的海經(jīng)區(qū)確實(shí)如同“空城”，但隨著近幾年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、配套落地，板塊內(nèi)的人口正以一個(gè)非常迅速的數(shù)據(jù)暴增！

據(jù)最新數(shù)據(jù)，2025年海經(jīng)區(qū)常住人口增長(zhǎng)率超10%，按照溫州整體人口增量計(jì)算，幾乎每10個(gè)外地人來溫州，就有一個(gè)是奔著甌江口來的。

教育方面，甌江口實(shí)驗(yàn)學(xué)校、溫州外國(guó)語學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源陸續(xù)投用，覆蓋幼兒園至大學(xué)的齡段教育生態(tài)已然形成。同時(shí)，住房補(bǔ)貼、實(shí)習(xí)補(bǔ)貼、人才獎(jiǎng)補(bǔ)等扶持政策更是層出不窮。

相信在堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐、愈發(fā)完善的生活配套、不留余力的政策扶持之下，海經(jīng)區(qū)的人口將依舊保持增長(zhǎng)動(dòng)力，成為溫州高學(xué)歷、高技能人才的集聚區(qū)。

海經(jīng)區(qū)實(shí)景|圖源海經(jīng)區(qū)發(fā)布

在大勢(shì)利好之下，乾庚和璽作為海經(jīng)區(qū)僅存的一線瞰江低密地塊，既能承接當(dāng)下板塊發(fā)展所釋放的紅利，又因其不可復(fù)制的土地屬性，擁有穿越市場(chǎng)周期的價(jià)值支撐。

放眼整個(gè)溫州樓市，能夠同時(shí)錨定“當(dāng)下紅利”、“前景預(yù)期”以及“甄稀屬性”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不多見。

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優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)是基于土地價(jià)值的“錦上添花”。

乾庚和璽所在板塊的“錦”毋庸置疑，那么項(xiàng)目產(chǎn)品力的“花”開得又夠不夠驚艷？

一座寬幅超百米、暗合“九五尊制”的皇府門庭作為整個(gè)項(xiàng)目的開篇，威儀大氣的建筑設(shè)計(jì)、層層遞進(jìn)的歸家儀式、宋韻文化的深度復(fù)刻……開發(fā)商對(duì)待產(chǎn)品是否用心，往往在初遇之時(shí)就已見分曉。

項(xiàng)目實(shí)景

在頂豪住宅的評(píng)級(jí)體系里，社區(qū)配置的檔次與品質(zhì)，占據(jù)著極為重要的權(quán)重。

乾庚和璽斥資逾2億打造高端會(huì)所，這種級(jí)別的投入在整個(gè)溫州難得一見——室內(nèi)恒溫泳池、私宴廳、健身房、瑜伽房、高爾夫模擬室、臺(tái)球室、品茗區(qū)、雪茄室等高端功能一應(yīng)俱全。

這些高端配置相互之間形成完整的生活域場(chǎng)，高凈值人群所追求的私密、社交與品位，都能在這個(gè)空間里找到落點(diǎn)。

項(xiàng)目實(shí)景呈現(xiàn)|右滑查看更多?

比起乾庚和璽的大手筆投入，筆者更欣賞它主動(dòng)損容的魄力。

溫州樓市向來信奉“利益至上”的邏輯，絕大部分項(xiàng)目在規(guī)劃紅線內(nèi)，會(huì)榨干每一寸可售面積，但乾庚和璽卻反其道而行，硬是砍掉了近千萬級(jí)的8套合院，換來整個(gè)社區(qū)的九大主題花園。

一套房子換一座花園，短期賬面上是損失，長(zhǎng)期看卻是社區(qū)品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)支撐，這種“舍得”的價(jià)值邏輯，足以引溫州樓市盡折腰！

項(xiàng)目實(shí)景

乾庚和璽對(duì)于產(chǎn)品的執(zhí)著的態(tài)度獲得了國(guó)際市場(chǎng)的認(rèn)可，先后斬獲多項(xiàng)國(guó)際設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，其中就包括2025美國(guó)MUSE鉑金獎(jiǎng)、巴黎DNA鉑金獎(jiǎng)等含金量極高的設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。

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重頭戲來了！

乾庚和璽本次加推的1幢、10幢、13幢，總共僅有28套房源，其中1幢、10幢的26套房源具備南向一線江景資源，同時(shí)樓棟位置緊鄰三大主題花園，兼具一線江景與精致園景，是真正意義上的“底牌產(chǎn)品”。

更關(guān)鍵的是，這些江景合院均采用全邊套錯(cuò)落式布局，為每戶爭(zhēng)取到獨(dú)立的采光面與景觀面，私密性遠(yuǎn)超市面上其他合院，甚至居住體驗(yàn)可以無限接近于“獨(dú)棟產(chǎn)品”！

樓棟示意圖|僅供參考 以實(shí)際交付為準(zhǔn)

具體來看，此次加推的合院平均得房率均在200%以上，某種程度上算是“買一套送一套”的概念，正是這種突破常規(guī)的空間尺度，將乾庚和璽的性價(jià)比直接拉爆！

以建面約270㎡戶型為例——

該戶型實(shí)際使用空間遠(yuǎn)超想象，例如1-112房源，其實(shí)際使用總面積可以達(dá)到約713㎡，空間實(shí)際使用率最高可達(dá)約267%！

戶型示意圖|僅供參考 以實(shí)際交付為準(zhǔn)

如此大量的額外空間從哪來？主要有三個(gè)維度：

一是首層的私屬庭院，同樣是1-112房源，庭院面積最大能做到約233㎡。

二是地下室的空間延展，乾庚和璽的地下室層高可達(dá)約5.6米，能做2層空間，以10-108房源為例，地下室的贈(zèng)送面積最高可達(dá)約287㎡。

三是極力拓展地上空間的可用面積，戶均標(biāo)配多個(gè)大陽臺(tái)+大露臺(tái)。

項(xiàng)目效果圖|僅供參考 以實(shí)際交付為準(zhǔn)

可以看到，乾庚和璽的戶型設(shè)計(jì)，從地下室到首層庭院，再到多個(gè)露臺(tái)和陽臺(tái)，幾乎沒有放過任何空間拓展的機(jī)會(huì)，并且地上每一個(gè)功能空間，幾乎都能找到一個(gè)與之對(duì)應(yīng)的戶外區(qū)域，這種內(nèi)外交互的頻率，才是實(shí)際使用面積的真正溢價(jià)點(diǎn)。

而在內(nèi)部空間上，該戶型首層南向開間做到了約9.7米，即使是在尋常聯(lián)排產(chǎn)品里都很難看見這樣的尺度，而主臥套房面寬也拉到約5.6米，與市面上某些合院產(chǎn)品“剛需房堆疊”的局促感，完全是天差地別！

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通過對(duì)乾庚和璽的多維度剖析，可以說項(xiàng)目無論是建筑形態(tài)、社區(qū)配置、戶型設(shè)計(jì)等方面，都當(dāng)之無愧是溫州樓市的天花板產(chǎn)品。

尤其是本次推出的一線江景院墅，作為整個(gè)社區(qū)的“樓王底牌”，按理來說應(yīng)該承擔(dān)整盤的最高溢價(jià)，但據(jù)筆者獲取的內(nèi)部消息，這批房源惠后毛坯均價(jià)竟然僅設(shè)定在約2.62萬/㎡，總價(jià)門檻控制在 550萬-800萬左右！

項(xiàng)目效果圖|僅供參考 以實(shí)際交付為準(zhǔn)

要知道，這年頭在溫州下轄縣級(jí)市，諸如樂清一些邊邊角角的板塊中，部分無優(yōu)質(zhì)景觀的低密產(chǎn)品，毛坯總價(jià)都要千萬左右。

而在溫州市區(qū)，想要體驗(yàn)同樣的一線江景墅居生活的產(chǎn)品，單價(jià)更是普遍站在6.1萬-7.7萬/㎡，毛坯總價(jià)直接拉到2000萬-2700萬（溫州房管網(wǎng)備案價(jià)）。

僅從江景+低密的產(chǎn)品坐標(biāo)系來看，乾庚和璽的定價(jià)策略簡(jiǎn)直顛覆市場(chǎng)！

乾庚和璽實(shí)景

當(dāng)然，可能有朋友說，當(dāng)前溫州市區(qū)有很多低密產(chǎn)品，對(duì)外宣傳的均價(jià)也在2.8-3萬/㎡左右，似乎也只比乾庚和璽貴一些，這有什么值得大驚小怪的？

實(shí)際上，由于相關(guān)政策的調(diào)整，溫州近兩年的低密產(chǎn)品，與乾庚和璽這類早幾年的低密產(chǎn)品之間，存在一個(gè)很大的信息差——“地下室計(jì)入產(chǎn)權(quán)”！

簡(jiǎn)單來說，近幾年溫州低密產(chǎn)品的地下室是“賣”的，而乾庚和璽的地下室是“送”的，為了能直觀感受兩者的差距，我們不妨將乾庚和璽的價(jià)格，按照新政重新計(jì)算。

乾庚和璽合院地下室的贈(zèng)送面積最高可達(dá)約287㎡，若只計(jì)算一個(gè)夾層面積，按照新政來算，計(jì)入產(chǎn)權(quán)的建筑面積為【地上建面約270㎡+地下建面約144㎡】，折算惠后毛坯單價(jià)僅約1.6萬/㎡左右，要是再算地下室夾層面積損耗，實(shí)際價(jià)格還可能更低！

乾庚和璽實(shí)景

高速發(fā)展的潛力板塊、溫州樓市產(chǎn)品力的天花板、一線南向江景“類獨(dú)棟”院墅，乾庚和璽三期加推這樣的產(chǎn)品，在低密新政計(jì)算的邏輯下，毛坯均價(jià)居然僅約1.6萬/㎡，其性價(jià)比已經(jīng)沒必要過多贅述，即是放在溫州樓市的整個(gè)歷史中都是非常炸裂的存在！

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甌江畔，不缺頂豪產(chǎn)品，但乾庚和璽只有一個(gè)。

溫州認(rèn)真做產(chǎn)品的開發(fā)商不是沒有，但它們?cè)诋a(chǎn)品上的努力，本質(zhì)上是在用更高的成本，換取更高的溢價(jià)。

而乾庚和璽似乎不太一樣，如果非要形容——“偏執(zhí)”。

正如乾庚和璽損容“八套合院”換來“九大花園”，這種在其他開發(fā)商眼中“降利增本”的無稽之談，放在乾庚和璽可能只是單純?yōu)榱?/strong>“這樣能做更好”。

乾庚和璽提升產(chǎn)品力的邏輯，不是“投入多少、產(chǎn)出多少”的成本賬，而是產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)自己有過不去的坎。

筆者常常在想，一個(gè)健康的樓市，需要的不是千篇一律的“流水線產(chǎn)品”，而是如同乾庚和璽一樣，愿意跟自己“較勁”的項(xiàng)目。只有這樣的開發(fā)商多了，市場(chǎng)才能從單純的“地段邏輯”，走向可持續(xù)性更強(qiáng)的“產(chǎn)品邏輯”，而溫州的人居品質(zhì)也能真正的基底。

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