6月4日下午的北京土拍大廳，冷清得像被按了靜音鍵。

當(dāng)拍賣師敲下錘子宣布“中建玖合74.91億底價(jià)成交”時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)記者們面面相覷——說(shuō)好的“通州壓箱底寶地”，怎么就成了一家中建的獨(dú)角戲？

要知道，就在20天前，通州八里橋一塊“邊角料”還引得房企廝殺155輪；

而眼前這塊地，左手挽著京杭運(yùn)河，右手搭著亞洲最大地下樞紐，距市政府大門僅500米，卻連個(gè)競(jìng)價(jià)對(duì)手都湊不齊。

表面看，這塊地占盡“天時(shí)地脈”：

運(yùn)河景觀帶：西岸直面三大文化建筑，水波為幕，帆影作景；

軌道心臟：地下6號(hào)線、平谷線、京唐鐵路等五軌交匯，30分鐘飆到東四環(huán)；

政策C位：恰卡在通州“一帶一軸”核心——運(yùn)河生態(tài)帶與東六環(huán)發(fā)展軸的交匯點(diǎn)。

可翻開規(guī)劃文件，開發(fā)商們的算盤珠子立馬崩了一地。

中建玖合接手的哪是肥肉？分明是塊帶刺的拼圖：

1.白建一座“市政廳”：1.38萬(wàn)㎡家園中心，從衛(wèi)生站到養(yǎng)老院一應(yīng)俱全，蓋好了還得無(wú)償上交政府；

2.高壓線入地刺客：地塊內(nèi)高壓塔改入地，業(yè)內(nèi)皆知—“每公里燒錢過(guò)億”；

3.空中連廊KPI：二層慢行系統(tǒng)橫跨八地塊，濱水界面要“打造城市名片”，連屋頂造型都被要求“錯(cuò)落有致”。

“這哪是開發(fā)商？簡(jiǎn)直是代建城市的乙方！”一位參與過(guò)前期測(cè)算的投拓總苦笑。

當(dāng)74.9億地價(jià)撞上近10億隱形成本，實(shí)際投入直奔85億，民企捂緊錢包，央企也直嘬牙花子。

中建二局這次豪賭，背后是十年通州暗線布局。

2018年，當(dāng)環(huán)球影城還是一片泥塘?xí)r，中建二局已拿下其標(biāo)段二的承建權(quán)；

此后從市政工程到地標(biāo)建筑，它的吊車影就沒(méi)離開過(guò)副中心。

這次摘地，不過(guò)是把施工圖換成了戶型圖。

更精妙的是規(guī)劃“后門”——百米限高+指標(biāo)統(tǒng)籌的靈活牌。

北京住宅罕有百米高度，中建卻能借此拉大樓間距，把運(yùn)河景塞進(jìn)每扇窗；

更將八地塊“化整為零”：臨河三宗地規(guī)劃240㎡大平層，瞄準(zhǔn)富豪圈層；后排四地塊做120㎡剛改戶型，收割中產(chǎn)錢包。

河景豪宅預(yù)計(jì)售價(jià)：7-7.5萬(wàn)/㎡vs非河景：6-6.5萬(wàn)/㎡

對(duì)比周邊：招商·云璟攬閱（5.89萬(wàn)/㎡）；金隅·花溪云錦（5.5萬(wàn)/㎡）

——貴出近2萬(wàn)/㎡的底氣，只因吃準(zhǔn)了通州7萬(wàn)+豪宅真空帶：

海淀10萬(wàn)+夠不著，大興6萬(wàn)+看不上，豐臺(tái)觀宸雖同價(jià)卻無(wú)千年運(yùn)河背書。

這場(chǎng)孤獨(dú)土拍的隱喻，實(shí)則是樓市生存法則的殘酷分層：

地方小房企：74億門檻堪比天塹，掏空家底也湊不齊保證金；

民營(yíng)巨頭：某閩系房企投拓總透露：“光高壓線入地就夠我們干三個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)”；

其他央企：招商曾躍躍欲試，卻因在通州連開三盤（璀璨公元、云璟攬閱、朝棠攬閱），現(xiàn)金流繃到極限，最終“默契退場(chǎng)”。

唯有中建系這般“巨鯨”，能吞下這種帶刺的盛宴。

其母公司中國(guó)建筑2024年地產(chǎn)毛利率17.28%，堪稱利潤(rùn)奶牛。

即便行業(yè)寒冬，去年仍狂撒1385億囤地，一線城市占比超85%。

通州寶地，不過(guò)是棋盤上又一枚重子。

當(dāng)中建設(shè)計(jì)師在藍(lán)圖勾畫天際線時(shí)，通州正以千億級(jí)投資重塑肌理：

商業(yè)帝國(guó)崛起：華潤(rùn)13萬(wàn)㎡購(gòu)物中心、新鴻基9.5萬(wàn)㎡時(shí)尚中心、京投運(yùn)河濱水商業(yè)，聯(lián)手萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂(lè)堤港等形成綜合體矩陣；

樞紐經(jīng)濟(jì)倒計(jì)時(shí)：副中心站沖刺亞洲最大地下樞紐，貫通首都+大興機(jī)場(chǎng)、雄安、濱海新區(qū)，年客流超5000萬(wàn)；

老城煥新彩蛋：九棵樹商圈改造啟動(dòng)“一軸兩帶三環(huán)”，連路燈都能按人流智能調(diào)光。

“前無(wú)古人，后無(wú)來(lái)者”——業(yè)內(nèi)這句判詞，直指通州核心區(qū)土地枯竭的現(xiàn)實(shí)。

當(dāng)中建吊機(jī)在這11.28公頃土地上立起，它托舉的不只是百米豪宅，更是一場(chǎng)關(guān)于“新北京中心”的終極驗(yàn)貨：

當(dāng)政策紅利褪去，誰(shuí)愿為運(yùn)河畔的7.5萬(wàn)單價(jià)買單？

當(dāng)副中心光環(huán)遇上樓市寒潮，是信仰崩塌還是價(jià)值筑底？

答案，或許藏在北運(yùn)河的波光里。

畢竟這條流淌千年的水道，見(jiàn)過(guò)太多潮起潮落。