就在剛剛，銳評(píng)君在朋友圈看到一條有意思的“好房推薦”：

頤和路公館區(qū)的民國別墅，占地面積1044㎡，1.5億報(bào)價(jià)出售，驗(yàn)資2000萬可參觀看房。

從中介曬出的圖片來看，這棟民國建筑無論是外貌還是內(nèi)里裝修，都維護(hù)得相當(dāng)不錯(cuò)，3層獨(dú)棟別墅、超大院落再加上豪華裝修，立馬就吸引了銳評(píng)君的注意。

作為“建筑古董”，南京的民國別墅大多被封閉保護(hù)，市場上可以流通的數(shù)量僅有10%左右，被稱為頂級(jí)藏品。

而像這套占地面積超千平、自帶院落的別墅，更是少見。接下來，我們一起來看看這棟別墅，1.5億的報(bào)價(jià)究竟值不值？

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查詢資料發(fā)現(xiàn)，這棟正在出售的民國別墅位于江蘇路25號(hào)，為民國時(shí)期國民政府少將吳光杰故居，建于1930-1936年間，現(xiàn)為其后人維護(hù)的私人住宅，是南京頤和路民國公館的代表性建筑之一。

資料顯示，這棟別墅總占地面積超千平，包含一幢3層磚木結(jié)構(gòu)西式主樓別墅和3幢平房。

其中，別墅坐北朝南，建筑面積約465㎡。青磚外墻搭配大坡架屋頂，老虎窗、壁爐和紫色木制門窗的設(shè)計(jì)，讓中西合璧的建筑風(fēng)格?頗為明顯。

內(nèi)部裝修上，現(xiàn)狀以水景吊燈、淺色木地板和白色墻面為主，墻上掛著的老照片展示著修繕前的面貌。

院子的面積相當(dāng)闊綽，據(jù)說停10輛小轎車都沒有問題。地面、水景、綠化等，可以看出都是后來修繕添加的，整體適配度較高。

更重要的是，據(jù)中介介紹，這棟別墅的主樓、平房區(qū)、院落以及院落入口處的配套用房，均擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，基本不影響正常售賣、過戶。

另外，銳評(píng)君還了解到，這棟別墅目前并未在二手房交易平臺(tái)上架，對(duì)外出售的相關(guān)信息目前多在小紅書、中介朋友圈有展示，畢竟2000萬驗(yàn)資的場館門檻和1.5億的報(bào)價(jià)，也不會(huì)進(jìn)入普通買家的視野。

但需要提醒的是，民國別墅是不可以移動(dòng)文物，雖然這套房子的產(chǎn)權(quán)為私人擁有，但是否可以隨意翻修、整改，以及后續(xù)修繕維修等問題，需要買家提前了解清楚。

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“一條頤和路、半部民國史”，和其他民國建筑一樣，江蘇路25號(hào)這套別墅，也有一段相當(dāng)曲折、值得回味的故事。

1929年，頤和路、江蘇路一帶被規(guī)劃為新住宅區(qū)，當(dāng)時(shí)的高官名流紛紛在此買地建房，花園洋房、獨(dú)棟別墅開始林立；

1930年，時(shí)任中國駐柏林大使館武官的吳光杰，歸國后斥巨資在此買地，后建成江蘇路25號(hào)公館，青磚外墻、梯形屋頂，就連浴缸、地板等內(nèi)部裝修都是進(jìn)口物件，至今仍能正常使用，甚至被當(dāng)做別墅展品展出；

1948年，吳光杰離開南京并帶走了這棟房子的地契；

1980年，房子先后歷經(jīng)被代管、其他人臨時(shí)居住、空置后，重新回到吳家人——吳光杰的兒子吳世武手里，江蘇路25號(hào)也成了周邊少有的房產(chǎn)證、土地證俱全的民國建筑；

2006年，官方對(duì)頤和路民國建筑群進(jìn)行整修、開發(fā)和保護(hù)，而吳世武的兒子吳維成則表示自己有能力保護(hù)自己房子，最終沒有遷出這套別墅；

之后，吳維成每年需花費(fèi)數(shù)萬元對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)，部分建筑也曾對(duì)外出租。像“民國美學(xué)復(fù)興”為理念的紅公館，就在此開設(shè)民國紅公館·藝文空間，包括中餐廳、咖啡館等。

從網(wǎng)上最新流出的照片來看，別墅里的裝修、外貌甚至是樹木，都維護(hù)相對(duì)完好，歷經(jīng)近百年滄桑，江蘇路25號(hào)別墅及院落仍有“年輕”時(shí)的面貌。

回歸最初的問題，這套老房子值不值1.5億價(jià)格。

南京的民國別墅融匯中西建筑美學(xué)，歷經(jīng)時(shí)間沉淀，又承載南京城發(fā)展史，再加上產(chǎn)權(quán)清晰且可對(duì)外出售的數(shù)量有限，這類房產(chǎn)稀缺屬性也非常強(qiáng)，被稱為房產(chǎn)界的“奢侈品”。

其本身的人文、歷史價(jià)值并不能由一個(gè)數(shù)字衡量，能擁有并住進(jìn)一棟具有歷史底蘊(yùn)的房子，更是高階層、高品位的身份象征。

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在鼓樓區(qū)居民樓包圍下，民國建筑的獨(dú)棟別墅，在文物界占有舉足輕重的地位，吸引著南京真正的富人們。

頤和路

以寧海路廣場環(huán)島為圓心，被納入文物保護(hù)范疇的225座宅第公館，散布在寧海路、頤和路、牯嶺路、莫干路、江蘇路等道路構(gòu)建的12個(gè)片區(qū)里。

樹蔭影綽、圍墻院落，均能捕獲民國建筑風(fēng)貌，走在這里就像是在逛古董鋪?zhàn)?，別有一番韻味。

像頤和路6號(hào)陳布雷舊居，寧海路5號(hào)是馬歇爾公館舊址，寧海路4號(hào)的巴西大使館、頤和路15號(hào)的菲律賓公館，還有蔣緯國、湯恩伯、閻錫山等風(fēng)云人物，都在此處留下過生活的痕跡。

這些民國建筑具有較高的人文價(jià)值和收藏價(jià)值，少量可隨房主意愿交易的房源一經(jīng)亮相，便會(huì)吸引較高的關(guān)注度。

2023年4月，位于寧海路64號(hào)的霍守義舊居，一套建面約349.34㎡的民國獨(dú)棟別墅賣出了總價(jià)3500萬、單價(jià)超10萬/㎡的價(jià)格。

但市面上也有少量可隨房主意愿交易的少量房源，由于單價(jià)高、面積大，流通性并不高。

比如此前媒體爭相報(bào)道的張治中公館（沈舉人巷26、28號(hào)，慈悲社12、14號(hào)房產(chǎn)），始建于1934年，總建筑面積約1082.37㎡，涵蓋兩棟主樓及廂房。

從最初的3000萬元，到6400萬元、1.5億元，一路上漲至2018年2.3億元，期間歷經(jīng)損壞、復(fù)原、商業(yè)出租、多次拍賣。

最近一次闖入大眾視野，是在今年4月份，在阿里法拍網(wǎng)以起拍價(jià)6599萬拍賣，后因故終止。