據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2025年5月，南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和蘇錫通園區(qū)，下同）新發(fā)住宅銷售許可證6張，推售房源539套，環(huán)比增幅約65%，新增供應(yīng)有所放量。

目前主力在售新房項(xiàng)目約有54個(gè)（未售小于10套未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)），當(dāng)月共計(jì)成交備案約525套，環(huán)比上漲約22%，延續(xù)修復(fù)性行情。

截至5月末，市區(qū)新房狹義庫(kù)存約9869套，基于近一年月均備案約508套估算，最新去化周期約19個(gè)月。（注：狹義庫(kù)存指已獲銷許但尚未售出的房源套數(shù)，不包含未獲銷許的潛在庫(kù)存量）

粗略統(tǒng)計(jì)，54個(gè)在售項(xiàng)目未獲銷許潛在庫(kù)存約1.24萬(wàn)套，已獲銷許未備案＋未獲銷許合計(jì)高達(dá)約2.22萬(wàn)套，按當(dāng)前流速估算去化周期約44個(gè)月，較去年同期縮短約11個(gè)月。

事實(shí)上，除了未獲銷許潛在庫(kù)存之外，行業(yè)內(nèi)所說(shuō)的“廣義庫(kù)存”還包括了已獲取土地但尚未入市的項(xiàng)目。粗略統(tǒng)計(jì)，南通市區(qū)已成交未入市涉宅地塊還有52宗，合計(jì)土地面積約333萬(wàn)㎡，建筑面積約588萬(wàn)㎡。

5月TOP10項(xiàng)目之間差距較小，中海臻如府備案34套再次拔得頭籌，城鎮(zhèn)鉑域?yàn)憺尘o隨其后，崇州云璽、和園、大華鉑璟灣躋身前五。

熱銷標(biāo)桿——中海臻如府

5月連領(lǐng)2張銷許，新增供應(yīng)342套。該項(xiàng)目去年4月一期入市，今年3月二期入市，目前所有樓棟均已推出，共計(jì)1247套房源，截至發(fā)稿前已備案560套，整盤(pán)去化率約45%，月均流速約43套。得益于優(yōu)越教育配套以及央企品質(zhì)背書(shū)，中海臻如府實(shí)現(xiàn)持續(xù)領(lǐng)跑。

高端標(biāo)桿——和園

該項(xiàng)目3月底首推93套別墅，現(xiàn)已備案81套；5月加推26套，現(xiàn)已備案13套。截至發(fā)稿前已推房源去化率近80%，整盤(pán)去化率約63%，月均流速約47套，表現(xiàn)十分搶眼。作為目前市區(qū)唯一千萬(wàn)級(jí)純墅盤(pán)，和園在高凈值圈層獲得了超乎想象的認(rèn)可，為高改人居樹(shù)立了新標(biāo)桿。

就板塊表現(xiàn)而言，中創(chuàng)區(qū)和任港灣五龍匯5月備案均超120套，今年1-5月累計(jì)備案均破400套，顯著領(lǐng)先其他板塊。

究其原因，一方面，在售項(xiàng)目較多，中創(chuàng)區(qū)12個(gè)，任港灣五龍匯11個(gè)，選擇面更廣；另一方面，兩大板塊新推項(xiàng)目均以低密產(chǎn)品為主，契合當(dāng)前改善需求。

但需注意的是，這兩個(gè)板塊目前庫(kù)存壓力同樣顯著，狹義去化周期均高于全市均值。若計(jì)入未獲銷許潛在庫(kù)存，中創(chuàng)區(qū)去化周期將攀升至約52個(gè)月，任港灣五龍匯更達(dá)約55個(gè)月。

此外，兩大板塊內(nèi)部各項(xiàng)目表現(xiàn)亦冰火兩重天——中創(chuàng)區(qū)1-5月累計(jì)備案465套，其中和園貢獻(xiàn)94套，而金鷹世界尚府僅2套；任港灣五龍匯1-5月累計(jì)備案436套，盛和九里云和占111套，澐璽祿則為0套。

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是按照狹義庫(kù)存還是廣義庫(kù)存估算，目前去化周期最長(zhǎng)的都是原港閘——狹義去化周期約34個(gè)月，廣義去化周期約60個(gè)月。

高庫(kù)存與低流速疊加使其去化形勢(shì)尤為嚴(yán)峻——板塊內(nèi)目前在售項(xiàng)目仍多達(dá)10個(gè)，已獲銷許未備案＋未獲銷許合計(jì)超3900套，是僅次于中創(chuàng)區(qū)和任港灣五龍匯的高庫(kù)存板塊，但其月均流速卻明顯低于這兩個(gè)板塊，且還在持續(xù)下滑中。

根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，原港閘板塊2023年全年月均流速約106套，2024年全年月均流速約80套，而今年1-5月月均流速僅約49套。去化速度明顯放緩的一大原因——板塊主力供應(yīng)產(chǎn)品（高層、小高層）已與當(dāng)前改善需求主導(dǎo)的市場(chǎng)趨勢(shì)背離。

尤其板塊內(nèi)還存在三個(gè)嚴(yán)重滯銷項(xiàng)目——遠(yuǎn)創(chuàng)湖悅云境未備案1387套，近一年僅備案1套；東升旭輝中心未備案1104套，近一年僅備案17套；北城壹號(hào)未備案878套，近一年僅備案5套。如果沒(méi)有特別措施，這些庫(kù)存很可能陷入長(zhǎng)期滯銷，最終徹底喪失流動(dòng)性。

總結(jié)而言，中創(chuàng)區(qū)與任港灣五龍匯雖依靠改善產(chǎn)品暫時(shí)領(lǐng)跑，但其巨量潛在庫(kù)存猶如懸頂之劍。而原港閘則深陷“供應(yīng)過(guò)剩+產(chǎn)品老化+需求轉(zhuǎn)移”三重困境，部分項(xiàng)目流動(dòng)性幾近枯竭。市場(chǎng)復(fù)蘇的可持續(xù)性，將極大依賴于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整與存量難題的破局之道。

數(shù)據(jù)說(shuō)明

*數(shù)據(jù)來(lái)源：通房e辦

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2025年6月3日

*備案存在延遲，數(shù)據(jù)僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」