背景：當(dāng)前受出口下降影響，經(jīng)濟(jì)回暖壓力很大。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資過(guò)度，將會(huì)給政府帶來(lái)沉重的包袱。盡管?chē)?guó)家促消費(fèi)政策不斷加碼，但是內(nèi)循環(huán)仍然乏力，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不明顯。個(gè)人認(rèn)為：居民消費(fèi)降級(jí)的原因是把資金大部分投入到房地產(chǎn)業(yè)了，手頭沒(méi)有多少現(xiàn)金，尤其是房地產(chǎn)業(yè)斷崖式下降，房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)2021年前相比跌破40%，居民財(cái)富縮水嚴(yán)重，沒(méi)有消費(fèi)信心。相反，很多家庭背負(fù)住房按揭貸款壓力，受房?jī)r(jià)下跌影響，資不抵債，沒(méi)有消費(fèi)能力。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)100多個(gè)，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)占GDP的30%，因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展十分重要。

城鎮(zhèn)住房分析：1.住房數(shù)量情況，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房建設(shè)規(guī)模截至2024年已形成龐大存量，累計(jì)建筑面積接近300億平方米，當(dāng)前(2025年)城鎮(zhèn)人均商品房面積約28-40平方米。初步估計(jì)，全國(guó)拆遷還建房面積估計(jì)不會(huì)少于50億平方米。還建房沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證。全國(guó)城市商品住房和還建房合計(jì)總面積測(cè)算是350億平方米左右。城鎮(zhèn)住房發(fā)展過(guò)快過(guò)多，按照人均占比計(jì)算，目前嚴(yán)重過(guò)剩。2.購(gòu)買(mǎi)住房需求兩類(lèi)人群：一是剛需人群、 二是改善人群。當(dāng)前，農(nóng)村戶(hù)籍登記人員中只有10%的村民留守在農(nóng)村，這些人群幾乎是老年人和貧困戶(hù)，搬遷進(jìn)入城市生活需要購(gòu)房的人很少。每年結(jié)婚安家的年輕人是剛需人群，但是數(shù)量和需求有限，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)不了多大影響。一部分城市人群，家庭人口增加和經(jīng)濟(jì)水平提高了，有改善住房的意愿，由于現(xiàn)住房賣(mài)不出去，影響改善人群購(gòu)房。投資型購(gòu)房沒(méi)有了，而且大量的拋售住房。因此，房地產(chǎn)業(yè)就形成了一個(gè)僵局。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展舉措：“減、降、新”：近段時(shí)間以來(lái)，國(guó)家接連出臺(tái)住房“止跌回穩(wěn)”的好政策，但是成效仍然不明顯。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展一定要根據(jù)我國(guó)城市化進(jìn)程過(guò)快，住房產(chǎn)品單一，以及當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣的實(shí)際情況，采取果斷措施。我認(rèn)為，在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上要進(jìn)一步完善，具體舉措落實(shí)在三個(gè)字“減、降、新”?！皽p、降、新”：減少存量住房，降低購(gòu)房首付比例和利率，條件成熟時(shí)推出新型住房?！皽p”：減少存量住房。1978-1999年城鎮(zhèn)新建住房約50億平方米，（含福利房和小產(chǎn)權(quán)房），這批住房基本上是預(yù)制板的磚混結(jié)構(gòu)，質(zhì)量非常差，樓棟間距小，基礎(chǔ)設(shè)施配套差。近幾年，這種老舊房片區(qū)投入舊城改造資金非常多，占地約100畝的片區(qū)花費(fèi)不少于5000萬(wàn)元，全國(guó)投入了大量資金。投入巨資改造后，仍然空置嚴(yán)重，老舊危住房空置率高達(dá)60%以上，舊城改造意義不大。建議將這批次住房中質(zhì)量好的收儲(chǔ)用作保障房，將質(zhì)量差的拆除后收儲(chǔ)土地，可以減少50億平方米的存量房。做法是國(guó)家發(fā)行國(guó)債收購(gòu)居民老舊危房，減少住房存量，同時(shí)居民增加了大量的現(xiàn)金收入。居民拿到現(xiàn)金后，一部分人去還債務(wù)，包括還住房貸款，降低了因住房貶值引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)；一部分人趁著房?jī)r(jià)低置換改善房，有利于房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展，可以讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的企業(yè)重新煥發(fā)活力；一部分人投資和消費(fèi)，可以創(chuàng)造GDP。收購(gòu)50億平方米老舊危房，按6000元/平方米計(jì)算，需要30萬(wàn)億元資金。社會(huì)增加30萬(wàn)億元資金流動(dòng)后，必將刺激經(jīng)濟(jì)新一輪的騰飛?！敖怠保航档唾?gòu)房首付比例和利率。在減少存量住房、增加了流動(dòng)資金的同時(shí)，通過(guò)進(jìn)一步降低購(gòu)房首付比例和利率，調(diào)動(dòng)居民購(gòu)買(mǎi)住房的積極性，置換改善型住房和購(gòu)房達(dá)到資產(chǎn)保值增值目的。從而，可以促進(jìn)住房的流動(dòng)性?！靶隆保簵l件成熟時(shí)推出新型住房。待住房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定后，在拆除老舊危房收購(gòu)的城鎮(zhèn)土地上穩(wěn)步有序地建設(shè)新型住房（第四代房），用以滿(mǎn)足人民對(duì)住房不斷提高的新需求。這樣，在合理利用城市土地的情況下，保障了耕地面積，又避免了不斷的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，我國(guó)城市提前進(jìn)入集約化建設(shè)新時(shí)期。收儲(chǔ)50億平方米老舊危房的土地成本相比5年前要少50%的資金，待房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定后，逐年開(kāi)發(fā)建設(shè)新型住房盈利中歸還國(guó)債。（涂樣紅）