我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

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粉絲

提問

段師，我最近在看二手房，已經(jīng)看了很多了，但是有個(gè)疑惑，就是以前大家不都說什么要房齡控制在10年內(nèi)嗎？所以篩選了下，篩選下來后，就沒有了，預(yù)算范圍內(nèi)就沒有了，以前我剛來成都的一些電梯房剛需盤，房齡10年以上，這種能不能買嗎？

房段子解答

以前成都樓市是有一個(gè)論調(diào)，那就是次新房需要房齡10年內(nèi)，但內(nèi)核是這批房子本身的客觀情況，不論是以前是10年內(nèi)，還是現(xiàn)在適度放寬的10年+，其實(shí)都是指的這批房子。 房齡超過10年？也沒那么可怕的。

前幾年元旦節(jié)，總會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，就是一些耳熟能詳?shù)臉潜P，突然就搜索不到了。根本原因在于大家習(xí)慣性在貝殼鏈家上篩選“10年以內(nèi)”房齡。

假設(shè)是2014年建成的，那么2025年元旦，系統(tǒng)就立馬讓其社會(huì)性死亡。

我想說的是，大家買房選房，不要太刻意地?cái)?shù)字化，房齡大一些的小區(qū)，未必就比所謂的次新房更差。

比如說，房齡9年和房齡11年的小區(qū)，肉眼是很難分辨的，如果一味地卡10年房齡，那么不僅讓自己錯(cuò)過更多選擇，更容易需求錯(cuò)位，自己買還是房齡9年，也可能為此溢價(jià)，那么賣的時(shí)候呢，房齡11年，甚至折價(jià)？這個(gè)邏輯想想都覺得好笑。

時(shí)過境遷，不要限定房齡10年內(nèi)，當(dāng)剛需盤出現(xiàn)代際更迭的時(shí)候，時(shí)代產(chǎn)物比房齡數(shù)字更契合真實(shí)市場(chǎng)。

10-15年房齡的和房齡10年的剛需盤本質(zhì)上差別不大。而且隨著時(shí)間磨合，小區(qū)綠化、物業(yè)關(guān)系，底商配套反而進(jìn)入了非常融洽的狀態(tài)。

正所謂，老而彌堅(jiān)。

粉絲提問

我去年來的成都，在二街上班，預(yù)算400，看了新川雅境和生態(tài)帶的保利天府，傾向于新川的132，可選擇也不多，想問問新川雅境能不能買，還有沒別的選擇。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

其實(shí)嚴(yán)格來說，現(xiàn)在樓市有些啟動(dòng)跡象了（回收優(yōu)惠或者說優(yōu)質(zhì)房源變少），前面低密的樓市環(huán)境，確實(shí)慢慢地賣了不少，但是現(xiàn)在各種政策金融支持比較到位，價(jià)值存貨不多，zf在有意控制供應(yīng)，所以當(dāng)前很多時(shí)候是無房可選。

所以還是要有一些緊迫感，這也是我一直在說的，只不過忠言逆耳，很多人聽不進(jìn)去，總覺得反感，但事實(shí)就是如此。

嚴(yán)格控制在400萬出頭的話，可能新川雅境當(dāng)前還真的是南門幾乎唯一的選擇。

大源蹦跶不進(jìn)去了，新川的陸肖戶型差，保利新川超預(yù)算，南邊的蜀道寬境、金泰和序地段價(jià)值不高，容易因此踩踏，更不用說外圍的萬安了。至于新川尾盤的高投新川錦萃（戶型差，口碑不好，另外高投在雅境周圍還有2宗地塊，但是也不報(bào)什么期望，因?yàn)榇饲白龀鰜淼漠a(chǎn)品都很差，沒有不維權(quán)的 地塊，達(dá)不到你改善的標(biāo)準(zhǔn)）。此外生態(tài)帶的話，也從地段價(jià)值上是達(dá)不到改善的，枉費(fèi)你的400萬預(yù)算了，如果是200的話，還可以考慮下這個(gè)板塊，更往南的天府新區(qū)，就要去看天東的邦泰或者天西的保利了，但是配套呈現(xiàn)度也比較差，不如新川到天府三街有更得天獨(dú)厚的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。

還說新川雅境，我覺得幾乎沒有槽點(diǎn)了，以前大家最喜歡說的就是小開發(fā)商呈現(xiàn)差，但是現(xiàn)在各種升級(jí)，呈現(xiàn)得非常好，顏值很高，戶型得房率也很卷，所以很多人都閉嘴了，除了不是品牌大開發(fā)商，也找不到什么大的問題，所以整體改善性，兌現(xiàn)度是很高的，可以對(duì)標(biāo)一些品牌開發(fā)商，甚至比之更好。

132戶型整體得房率戶型是不錯(cuò)的哈，朝向采光日照也好，沒啥大問題，無非就是看看具體是哪個(gè)單元哪個(gè)位置，在視野采光上有細(xì)微差別，整體買入價(jià)格和旁邊的招商新川首批次差不多，當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格這個(gè)樓層，大概也是430萬左右，還是南側(cè)臨街的，而且沒有生活陽臺(tái)這些。

新川這種改善產(chǎn)品，長(zhǎng)期來說，價(jià)值應(yīng)該是3.5萬以上的，現(xiàn)在是樓市低迷期，所以3.2萬的買入成本不算高，雖然存在很多爭(zhēng)議，但時(shí)間會(huì)打臉的。

在沒有其他更好的選擇，也看不到更低的價(jià)格（據(jù)傳11月要漲價(jià)）我覺得可以趁機(jī)拿下來（南北通透，不是東西朝向或者客廳朝北的產(chǎn)品），在這個(gè)基礎(chǔ)上，找中介**，盡量壓縮購房成本，也算是當(dāng)前優(yōu)中選優(yōu)的辦法了。

如果確實(shí)還是看不上，那么我建議蹲一蹲今年中旬，高投在新川拿下的17畝和30畝地塊，到時(shí)候估計(jì)開發(fā)出來的，也是400萬級(jí)別的產(chǎn)品，但是就要等到明年才能上車了。

粉絲提問

你好，我在郫縣上班，有班車通勤所以交通問題不大。目前住在五街朗基，現(xiàn)在考慮買房，有兩種方案：一是直接再買一套，預(yù)算超過 400 萬；二是賣掉現(xiàn)在住的房子（五街朗基，大概能有 250 萬），這樣就需要買房時(shí)學(xué)校、交通、商業(yè)等配套一次到位，之后還得在成都二三圈層給父母買個(gè)養(yǎng)老小戶型。我看了光華云境、中旅馥棠、保利西堂和煦、中鐵拾貳宸、國(guó)賓華曦府、光華樾府等樓盤，比較關(guān)注房子的保值 / 投資屬性，以及未來作為婚房的讀書問題。之前成都 17 年的樓市操作讓我心有余悸，感覺現(xiàn)在和那時(shí)很像，想請(qǐng)您參謀下該怎么買，或者有沒有其他合適的樓盤推薦。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

朗基本身來說也是個(gè)不錯(cuò)的樓盤，單身自住，保值性也很強(qiáng)，不過始終還是定位于剛需盤，如果要達(dá)到長(zhǎng)期的改善自住，尤其是未來有大家庭的話，可能相對(duì)局促，一般的建議是趁著確實(shí)還沒有暴漲的行情下，有房可買的當(dāng)前，盡量買一套一步到位的核心資產(chǎn)，后面用來抵抗洪水沖擊，都是更具有穩(wěn)健性的。

關(guān)鍵是如果你不賣的話，預(yù)算可能是200萬級(jí)別，這個(gè)放在整個(gè)成都，也是高不成低不就的感覺，要么重復(fù)布局南門類似朗基的剛需盤，要么就容易入坑到一些次級(jí)板塊的偽改善新房，或者又去看其他區(qū)域的二手房？我看不懂這種無意義的操作。

真正最好的，就是認(rèn)真審視大環(huán)境，一步到位上車一套真正優(yōu)質(zhì)的房源，未來大家庭自住，孩子讀書或者兼顧到上班通勤，都是沒問題的。而且現(xiàn)在你首付現(xiàn)金流都還挺充足，所以即便先買后賣，都可以沖抵很多風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在回來看買法，第一個(gè)是光華云鏡，148戶型表現(xiàn)一般吧，早先我也看過這個(gè)盤，確實(shí)可以在客廳隔一間客房書房出來，但是采光面就很差，算是一個(gè)bug，另外考慮到得房率也不高，整體相對(duì)局促，所以前段時(shí)間賣得不好。但現(xiàn)在風(fēng)口來了，而且價(jià)格到位，缺點(diǎn)都變優(yōu)點(diǎn)了。如果模擬下未來的價(jià)值增長(zhǎng)的話，我覺得還是不錯(cuò)的一個(gè)買法，但關(guān)鍵是你說的特殊樓層有多特殊呢？假設(shè)是遮擋嚴(yán)重，很低的樓層或者頂樓的話，那么這種我寧愿持幣觀望不買，畢竟也是近400萬的房子了，不能當(dāng)兒戲。

128的套三就只能是套三了，客廳不好隔斷了，按照365萬的均價(jià)來算，單價(jià)達(dá)到了2.85萬，屬實(shí)不低，而且套內(nèi)得房率只有84%，所以套內(nèi)單價(jià)是很高的，這種就純粹的是溢價(jià)盤了，超出了價(jià)值所在，不是很認(rèn)可這種買法。

然后第二個(gè)是中旅馥棠。143的套四也要500萬嗎？這個(gè)價(jià)格屬實(shí)不低哦，即便按照很高的得房率來算，套內(nèi)的單價(jià)成本都是很高的，對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)屬性差一些，即便有商業(yè)地鐵加持，我想也難以趕上蔡橋北的高度，整體增值性不是很看好，主要是買入成本太高了。

第三個(gè)方向是國(guó)賓的三個(gè)盤，這幾個(gè)區(qū)域來說，適合兩三百萬的買法，超過350萬都要打個(gè)問號(hào)，畢竟板塊的學(xué)區(qū)是弱化的，然后能級(jí)的話，只能和二八、機(jī)投相類似，還達(dá)不到青羊新城蔡橋這種四五百萬的段位，或者說武侯新城南的四五百萬段位，更別說南門的東門的一些核心板塊了。這幾個(gè)盤沒啥對(duì)比的價(jià)值，盡量以低（套內(nèi)）單價(jià)成本去推導(dǎo)為宜，整體不要把總價(jià)設(shè)定在了350萬以上，除非你確實(shí)要嚴(yán)控預(yù)算，向下兼容。

第四個(gè)方向是溫江的光華樾府，直接pass，沒任何意義，不賣朗基單獨(dú)買入光華樾府都是錯(cuò)誤的，現(xiàn)階段不要亂買二圈層的這種所謂的改善盤，后面很容易站崗，不多解釋哈，主要是一不匹配你的實(shí)力預(yù)算，二不溫江本地的地緣改善家庭，所以匹配度很差。

現(xiàn)在總的來說，不曉得你去看過建發(fā)書香云錦沒有，也是蔡橋北的一個(gè)改善盤，我估計(jì)你都去過了吧。這個(gè)盤我認(rèn)為雖然增值性沒有那么大（比如光華云鏡的148戶型，主要是單價(jià)太低了），但是卻是一個(gè)相對(duì)均衡的六邊形戰(zhàn)士，如果價(jià)格合適的話，不妨再去多對(duì)比看看，橫向了解下產(chǎn)品內(nèi)核。

建發(fā)書香云錦，假設(shè)430萬能拿下143戶型的話，我反而覺得是一個(gè)比較穩(wěn)重的買法，它既有品牌（國(guó)企），又有地段（蔡橋核心區(qū)，城市界面好），既有產(chǎn)品力(得房率高，小區(qū)建筑辨識(shí)度高，板式T2套四，小區(qū)規(guī)模大），又有學(xué)區(qū)價(jià)值（泡桐樹、草堂分校，蔡橋板塊是公認(rèn)的除了青二青五以外的青羊另一個(gè)崛起的學(xué)區(qū)板塊）。

所以回來看，雖然它價(jià)格是高一點(diǎn)，但的確有高傲的資本，不然早就降價(jià)大甩賣了。如果你們預(yù)算寬裕一點(diǎn)的話，我覺得建發(fā)才是最好的買法？或者不考慮學(xué)區(qū)的話，蹲一手金牛茶花的保利花照天珺？也是一個(gè)非常適合改善自住生活和通勤的樓盤，參考這篇文章...（略）