我所做的一切，無非就是想在買房選房前，幫大家更為全面的了解樓盤戶型優(yōu)劣，僅此而已。

上海業(yè)主問：8.03萬/㎡，保利天奕這個樓盤怎么樣？是否值得購買？5句話告訴你答案。

選房觀1：2024年11月，保利以26.56%的溢價率、32.9億的總價競得項目所在地塊，折合樓面價4.4萬/㎡。

若是按照1.3萬/㎡的開發(fā)成本、25%的毛利算，8萬/㎡的開盤價算是遠(yuǎn)超預(yù)期了，此刻我是真的好懷念房地聯(lián)動價。后續(xù)一旦放開，上海的房價就又是一匹野馬了。

選房觀2：南向地塊竟然出現(xiàn)了公園？我汗，這綠地率怕是要逆天啊。容積率2.50、車位配比1.20倒是中規(guī)中矩。所以僅就用地指標(biāo)而言，四星稀缺盤無疑。

選房觀3：關(guān)于地鐵穿行對于樓盤的影響，我覺得確實存在且影響較大。陳女士說開發(fā)商將大面積戶型放在右側(cè)地塊3-5號樓，就是想讓小戶型在前排扛雷。

這觀點我不認(rèn)同，畢竟地下車庫是連通的、地下室頂板也是連在一起的，大概率所有房源都略有影響。

當(dāng)然，具體還是得靠實測數(shù)據(jù)。但目前確實沒有有效的對抗噪音的解決辦法。

選房觀4：在樓棟的優(yōu)劣選擇上，因為房價相差無幾，左側(cè)地塊顯然是要優(yōu)于右側(cè)地塊的。樓王當(dāng)然可以給左側(cè)3號樓跟4號樓，其余樓棟均可持平論。

選房觀5：在樓層的優(yōu)劣選擇上，考慮到高科東路作為干道，對于1號樓跟2號樓高區(qū)的噪音影響會比低區(qū)高很多。那么右側(cè)地塊1號樓跟2號樓的低區(qū)可視同右側(cè)地塊3-5號樓的高區(qū)。

而從樓間距的角度，3-5號樓的1/2+1以上樓層可視為日照滿窗樓層，具體諸位可以現(xiàn)場看看，日照分界線反正就明晃晃的擺在那。

選房觀6：最后給大家留個小彩蛋吧，本期新推房源中5號樓跟2號樓同時出現(xiàn)了B1B2戶型，那大家可以重點關(guān)注一下5號樓，有可能其B1B2戶型的銷售面積是最小的。

暫時就聊這，明天開啟戶型點評篇，大家敬請期待。