臨近七月，整個市場暗流涌動。

　　6月20日，官媒發(fā)文稱，要加大鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

　　緊接著，杭州進(jìn)一步擴(kuò)大公積金使用范圍：住房公積金可以直接付購房首付款。

　　國家外匯管理局這邊，近期發(fā)了個改革征求意見稿，其中有一條提到：可能要放開外資入境買房。

　　本輪樓市刺激，只有你想不到的，沒有做不到的。但成敗的關(guān)鍵是，必須先把一線龍頭給拉起來，不然其他城市使盡渾身解數(shù)都沒用。

　　作為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，最近是什么情況呢？

　　01

　　從市場面來看，現(xiàn)在的深圳樓市，賣房人依舊很多。

　　據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，截至6月23日，深圳二手房掛牌量達(dá)72241套，上周是71831套，增加了410套。

　　有意思的是，業(yè)主心態(tài)整體還算比較穩(wěn)定。

　　樂有家數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房平均議價(jià)率連續(xù)7周維持在9％左右，掛牌價(jià)500萬的房子，平均能談下來45萬。

　　分區(qū)域來看，業(yè)主們在心態(tài)上的表現(xiàn)也大不相同。

　　例如南山區(qū)近一年掛盤均價(jià)，從去年10月的約10.7萬/㎡，一路上漲到今年5月的約11.7萬/㎡。

　　是目前深圳這么多個區(qū)域里面，唯一保持漲勢的，說明南山區(qū)二手房業(yè)主的心態(tài)整體趨穩(wěn)。

　　同樣是核心區(qū)的福田則完全相反，去年6月掛盤均價(jià)還是9.44萬/㎡，今年5月已一路下滑至8.62萬/㎡。

　　最近成交的那些優(yōu)質(zhì)筍盤，很多是業(yè)主急著用錢，主動降價(jià)賣的。

　　但撿漏并沒有大家想得那么容易，這些急賣的業(yè)主，挑買家條件很嚴(yán)，比如要求全款付清、快速辦過戶手續(xù)、誰給錢快就賣給誰。

　　當(dāng)真心想賣的房子慢慢被買走了，剩下的業(yè)主大多不缺錢，砍價(jià)自然費(fèi)勁。

　　二手房市場就是一場拉鋸戰(zhàn)。談價(jià)格僵住了，買家不肯加價(jià)？那就只能干耗著，繼續(xù)等降價(jià)機(jī)會。

　　至于后面價(jià)格是更難談還是更好談，主要得看新出的政策、市場情緒熱不熱，還有房子本身的情況。

　　02

　　從政策面來看，深圳住建局上周發(fā)布《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》，給城市更新注入強(qiáng)心針。

　　核心突破在于：允許城市更新項(xiàng)目中配建的出售型保障房，按比例調(diào)整為商品房。

　　為啥要改？主要有兩大痛點(diǎn)：

　　第一舊改太慢。深圳上千個已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目，一大半推進(jìn)困難，很多“龜速”甚至停滯。

　　第二開發(fā)商沒動力。這幾年樓市低迷，開發(fā)商普遍缺錢。保障房價(jià)格低，利潤薄甚至虧本，自然不愿意好好干，導(dǎo)致保障房品質(zhì)也常被吐槽。

　　此次新規(guī)的轉(zhuǎn)換路徑有兩個選擇方案：

　　1、項(xiàng)目可以將60%的出售型保障房建筑面積對應(yīng)用地?zé)o償移交政府（不低于3000㎡），剩余40%可建商品房。

　　2、項(xiàng)目可以把50%的出售型保障房轉(zhuǎn)成商品房，剩下50%建成公租房、保租房這類配租型保障房，建好后無償交給政府。

　　這次新規(guī)利好誰？

　　對開發(fā)商而言，可以減輕資金壓力，商品房更好賣，更有動力推進(jìn)舊改。

　　對商品房買家而言，小區(qū)少了低價(jià)保障房競爭，居住圈層更純粹，房子未來保值性和流通性可能增強(qiáng)。

　　對保障房供應(yīng)而言，政府能更快的推進(jìn)建設(shè)，增加保障房供應(yīng)總量，給中低收入人群更多安居樂業(yè)的機(jī)會。

　　整體來看，深圳樓市有望加速城市更新，釋放購房需求，幫助市場去庫存。這項(xiàng)重磅政策6月24日就正式執(zhí)行了，有效期5年，雖然市場信心恢復(fù)還需時間，但這無疑是深圳激活舊改、盤活樓市的一步關(guān)鍵棋。

　　03

　　未來的深圳房產(chǎn)市場，會分成兩種路子走。一種是保障房，專為普通收入家庭準(zhǔn)備，價(jià)格便宜很多，核心就是讓大家在深圳能住得起、住得安心，代價(jià)是封閉式流轉(zhuǎn)，鎖死金融屬性。

　　一種是商品房，完全按市場規(guī)則來，特別是核心區(qū)那些優(yōu)質(zhì)房子。這類房子價(jià)值更高、更稀缺，主要滿足中產(chǎn)和富裕人群想住得更好或投資的需求。

　　深圳這輪調(diào)整后，房價(jià)有點(diǎn)亂。南山、福田、寶安、龍崗、羅湖、龍華這些地方，都能找到單價(jià)6-7萬的房子。光看價(jià)錢差不多，但房子背后的價(jià)值相差甚遠(yuǎn)。

　　符合未來主流趨勢的核心板塊，品質(zhì)樓盤今天跌多少，以后都會漲上來。而新房供應(yīng)大，爆發(fā)力較弱的板塊，未來的增值預(yù)期就會比較有限。從大方向來看，深圳的房地產(chǎn)市場未來依然吃香，核心地段、資源較為豐富的品質(zhì)盤，都是高凈值人群想要的房子。供給端，面向低收入群體的保障房建得越多，那么各方面不錯的高端盤和剛改盤就會變得越來稀缺。一旦進(jìn)入通脹，疊加未來的市場需求，必然會推動這類房子持續(xù)上漲。當(dāng)下這個時間節(jié)點(diǎn)，把握好抄底撿漏的機(jī)會，買到優(yōu)質(zhì)筍盤就是賺到。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。