最近市場(chǎng)很冷，早晨陪朋友去看一套學(xué)區(qū)房，三個(gè)中介陪著。倒不是說(shuō)價(jià)格有多便宜，而是裝修非常不錯(cuò)，審美也在線，幾乎可以拎包入住，房主小孩剛中考結(jié)束，準(zhǔn)備賣掉這套房子之后，到高中旁邊租房三年，之后再考慮買房改善。

期間中介一直在吐槽最近生意很差，快要干不下去了，準(zhǔn)備堅(jiān)持到年底，不行就改行了。其實(shí)個(gè)各種數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)在四月份后就有明顯信號(hào)——帶看數(shù)下滑，成交量下滑，成交均價(jià)下滑，成交中位數(shù)下滑。讓人最意外的是很多城市掛牌量在五月份之后，也出現(xiàn)了明顯下滑。

什么意思？一大批房東，把房子下架，不賣了。

01

最近很多房東的心態(tài)正在發(fā)生微妙變化，分享兩個(gè)案例。

一個(gè)就發(fā)生前幾天，一套 200 萬(wàn)的房子，中介配合買家把價(jià)格最后砍到 178 萬(wàn)，雙方已經(jīng)坐在綠中介門店的簽約室，房東對(duì)價(jià)格也認(rèn)可了，雖然很痛苦。最后居然因?yàn)橹薪橘M(fèi)，沒(méi)有簽約。房東覺(jué)得買家占便宜了，應(yīng)該給 2%，中介和買家表示按照慣例雙方各 1%。不到 2 萬(wàn)塊，能讓房東直接掀桌子走人，根本原因還是跌破心理所能承受的最低限度。我后來(lái)打聽(tīng)了一下，這套房子四年多前花 240 萬(wàn)買的。

第二個(gè)案例就很極端了。坐標(biāo)南京河西南，小區(qū)我就不說(shuō)了，800 多萬(wàn)買到手的房子，現(xiàn)在要成交普遍打 7 折，還要白送個(gè)車位。房東錯(cuò)過(guò)了幾個(gè)買家，價(jià)格一降再降，原本已經(jīng)接受 540 萬(wàn)的價(jià)格了，誰(shuí)知道樓上突然殺出一家愿意以 520 萬(wàn)整個(gè)小區(qū)歷史最低價(jià)成交，雖然房子出租過(guò)，但架不住便宜 20 萬(wàn)，就是明著搶客。房東就和吃了蒼蠅一樣，隨即將房子下架改出租，不賣了。

02

“既然賣不掉，就不急著賣了�！�

“原本急著置換，現(xiàn)在新房子價(jià)格也在跌，就再等等吧�！�

“都把首付跌沒(méi)了，總不能再跌吧，國(guó)家不可能不管�！�

“賣不掉就留著給小孩以后收租�！�

這是不少選擇下架不賣的房東，真實(shí)的心理活動(dòng)。

根源是什么？房?jī)r(jià)超跌了。就南京來(lái)說(shuō)，有些小區(qū)跌幅甚至達(dá)到 40%，其他城市情況半斤八兩。

這部分群體有什么顯著特征？要么當(dāng)初買房時(shí)間比較早，成本非常低，比如 200 萬(wàn)的房子跌到 150 萬(wàn)，他們不會(huì)覺(jué)得這少 50 萬(wàn)是自己的損失，并且還會(huì)告訴你，這房子買的時(shí)候 100 萬(wàn)，現(xiàn)在還賺 50 萬(wàn)。要么收入很穩(wěn)定，公積金和房補(bǔ)比較高，能覆蓋大部分甚至全部房貸，即便房?jī)r(jià)下跌，對(duì)生活沒(méi)有影響，更沒(méi)有什么經(jīng)濟(jì)壓力了。

當(dāng)然了，絕大部分人對(duì)機(jī)會(huì)成本這件事是無(wú)感的，所以他們根本不著急，賣不動(dòng)就放著，直到跌穿他們的心理成本。

03

為什么房東的心態(tài)變得這么快？

1、如今買家殺價(jià)完全不講武德，第一刀打七折。

2、中介為了成交，攻心戰(zhàn)不擇手段，有點(diǎn)過(guò)了。

3、房東覺(jué)得行情快到底了，黎明就在眼前。

房?jī)r(jià)真的還會(huì)再跌嗎？

有兩個(gè)事實(shí)必須承認(rèn)。一是，現(xiàn)在賣不掉的房子，以后更賣不掉，未來(lái)市場(chǎng)最大的對(duì)手是新房和鄰居。二是，只要小區(qū)有大量投資客，踩踏行情就無(wú)法避免。至于價(jià)格走勢(shì)，網(wǎng)上有從政策端分析的，有從金融端論證的，還有從人口端解釋的，聽(tīng)起來(lái)都很有道理，但是過(guò)段時(shí)間回頭一看，說(shuō)好的到底，還是沒(méi)有出現(xiàn)。其實(shí)，影響房?jī)r(jià)的變量越來(lái)越多，不是某一方可以掌控的，更不可能因?yàn)橐粭l政策扭轉(zhuǎn)乾坤。老百姓手上有錢了，賺錢容易了，自然會(huì)主動(dòng)超前消費(fèi)，誰(shuí)不想改善生活。

當(dāng)然，你要問(wèn)我的建議？過(guò)去幾年回答都是一樣的：“空置就賣”。

04

年底，中介行業(yè)一定會(huì)有地震，大面積關(guān)店，無(wú)責(zé)底薪縮水，績(jī)效考核變嚴(yán)，逼經(jīng)紀(jì)人離職，因?yàn)槎址繒?huì)越來(lái)越難賣。

一周前我已經(jīng)在《16號(hào)內(nèi)參》中分析了上海鏈家即將執(zhí)行的“房客分離”政策。什么是房客分離？A只能維護(hù)房源，沒(méi)有客戶，B只能維護(hù)客戶，沒(méi)有房源維護(hù)，以前 A 也可以做 B，B 也可以做 A。

為什么要這樣改革？行業(yè)被玩壞了，信任已經(jīng)不存在。現(xiàn)在的中介，就是忽悠房東降價(jià)的。買家不可能一夜之間多拿幾十萬(wàn)，但是房東可以一個(gè)晚上降幾十萬(wàn)。不降就挑毛病，采光，樓層，戶型，裝修，再不降就編個(gè)故事，說(shuō)小區(qū)另一家降價(jià)了。此外，自媒體上已經(jīng)出現(xiàn)不少單邊經(jīng)紀(jì)人，很會(huì)玩流量，傭金收的也少，在買家越來(lái)越少的情況下，鏈家要想保住份額，只能想盡辦法討好買家。同時(shí)，也要鎖定房東，盡可能為房東爭(zhēng)取最大利益，賣出更高的價(jià)格，這樣才不會(huì)被撬單。

預(yù)測(cè)一下，明年貝系中介費(fèi)會(huì)有調(diào)整，改成買家 0.5% + 賣家 1.5%，又或者買家 0.5% + 賣家 2%、買家 1% + 賣家 2%。

現(xiàn)在房東才是真正的弱勢(shì)群體。