上海這三類房東，陷入了前所未有的絕望！

上海第一類絕望的房東屬于主力客群被搶奪、優(yōu)勢容易被替代的區(qū)域。

一些地方的二手房原本憑借著次新+XQ地位能賣上很好的價(jià)錢。

但是后來由于周邊新房供應(yīng)加大，稀釋了這個(gè)資源優(yōu)勢，把客群搶走了。

典型的如閔行春申，XQ+次新優(yōu)勢被新房替代。

最近春申景城的很多房東非常絕望！

因?yàn)橹苓叺男滦^(qū)天樾園和劃入了同樣的雙一XQ：閔行實(shí)驗(yàn)小學(xué)景城校區(qū)+莘松中學(xué)春申校區(qū)；

包括保利海上印、安高申隴院、春申景城四期的疊墅新盤也可能要?jiǎng)澾M(jìn)去。

這直接攤薄了春申景城獨(dú)有的稀缺性，房東們發(fā)現(xiàn)自己的房子不好賣了，而且價(jià)格也被打了下來：

春申景城

春申景城三期大戶型以前能賣9萬元/m2以上，但現(xiàn)在被干到了7萬元/m2，越來越便宜。

當(dāng)?shù)刂薪殚T店反饋，春申景城一二三期的掛牌量都上來了，業(yè)主們在“搶跑”。

比如有房東去年掛牌1500萬，現(xiàn)在已經(jīng)著急調(diào)低售價(jià)，降了202萬：

對于新房來說，通過調(diào)整XQ劃分能加快去化速度，這是好事。

比如安高申隴院（7.7萬）以前不好賣，有高壓線、還受到了唐鎮(zhèn)安高申辰院的維權(quán)影響；

但銷售承諾XQ后好賣點(diǎn)了，今年5月開的三期認(rèn)購率（130.4%）比去年的二期（86.8%）高了不少；

保利海上?。?萬）今年開的兩期觸發(fā)的積分從51.8到53.15分越來越高，熱度在升高。

不過對于春申景城業(yè)主來說，他們很不平，表示：

新小區(qū)應(yīng)該建設(shè)和使用新的教育配套，而不是簡單地?cái)偙≡行^(qū)的教育資源，犧牲原有業(yè)主權(quán)益。

跟春申的情況相似，唐鎮(zhèn)的次新房客群主力也被搶走了，優(yōu)勢在下滑。

最近唐鎮(zhèn)小戶型跌得很厲害，再也賣不了9-10萬了。

因?yàn)樘奇?zhèn)新房主力供應(yīng)是100m2左右的小三房，稀釋了二手市場的地位。

不過唐鎮(zhèn)大戶型相對保值，受新房稀釋效應(yīng)沒小戶型那么強(qiáng)，相對保值。

聯(lián)洋也很典型，以前憑借著XQ+次新+豪宅地位在浦東樓市中的吸引力很大，后來主力客群也被搶走了。

聯(lián)洋主要是被楊浦和閘北的新房稀釋了，讓房東們賣房出現(xiàn)了很大的競爭壓力。

這也教育我們，買房要買未來長期能夠保持稀缺性、可以保值的產(chǎn)品。

想了解春申、古北、唐鎮(zhèn)

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上海第二類絕望的房東屬于拋盤量大的區(qū)域。

比如佘北家園，全是動(dòng)遷房；比如甘泉宜川，全是老破小；還有泗涇，次新房供應(yīng)高度同質(zhì)化。

這些地方的拋盤壓力很大，房東賣房很絕望。

佘北屬于遠(yuǎn)郊，上海遠(yuǎn)郊的房產(chǎn)幾乎都失去了流動(dòng)性，成了上海樓市中最刺骨的寒意。

佘北離市區(qū)太遠(yuǎn)了，連條地鐵都沒有。

這里有很多房東是從市區(qū)動(dòng)遷過來的：

佘北家園動(dòng)遷房

佘北家園的動(dòng)遷房供應(yīng)是天量的，房東們在出手時(shí)常常發(fā)生價(jià)格踩踏。

根據(jù)佘北動(dòng)遷基地規(guī)劃，總建設(shè)面積7.03平方公里，住宅供應(yīng)量370萬方，規(guī)劃小區(qū)46個(gè)。

目前已建成交付的有32個(gè)小區(qū)，未來還會(huì)新增14個(gè)，未來房東們賣房的競爭壓力會(huì)更大：

現(xiàn)在佘北家園每個(gè)小區(qū)都有幾十套掛牌的，價(jià)格都差不多2萬元/m2，房源高度同質(zhì)化。

有的房東掛牌了將近兩年也沒賣出去，中間經(jīng)過數(shù)次調(diào)低售價(jià)：

有的房東為了賣房一降再降，最終選擇1.6萬元/m2出貨：

更關(guān)鍵的是，佘北家園便宜的動(dòng)遷房賣掉后根本換不回市區(qū)，前期買入的房東非常絕望！

比如150萬能在佘北家園住80m2的電梯動(dòng)遷兩至三房；

但同樣總價(jià)在市區(qū)只能換幾十平米的老破小，置換鏈條徹底斷裂！

同樣是遠(yuǎn)郊動(dòng)遷，新凱城的房東相對沒那么絕望，雖然拋盤量也大，但成交量也大。

新凱城擁有最基礎(chǔ)的地鐵配套，商業(yè)設(shè)施也齊全，能級吸引市區(qū)的剛需外溢，可以賣上更好的價(jià)錢。

甘泉宜川拋盤量也很大，老破小眾多、掛牌量大，而且產(chǎn)品處在市區(qū)置業(yè)鏈的底端不好尋找買家，房東們在賣房時(shí)都絕望了。

上海內(nèi)中環(huán)間擁有大量的同質(zhì)化競爭產(chǎn)品，整體拋盤壓力大。

但是購買老破小產(chǎn)品的群體沒有那么多，產(chǎn)品處在供過于求的市場地位。

年輕一代普遍嫌棄老破小居住體驗(yàn)差、戶型落后、貸款受限且維修成本高，更青睞郊區(qū)新房或次新小區(qū)；有能力改善的原住民也在選擇置換搬離。

這不，甘泉宜川有房東掛牌將近兩年都沒把房子賣出去：

現(xiàn)在買市區(qū)老破小的客群主要是出于地段、XQ、產(chǎn)業(yè)或搏拆遷需求。

在這四方面甘泉宜川一樣都不沾，流動(dòng)性受到了影響，滑到了市區(qū)老破小置業(yè)鏈的底層。

甘泉宜川位于市區(qū)非核心地段，屬于普陀跟閘北交界的弱勢板塊，地段價(jià)值平庸。

這里也沒有XQ、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等特殊價(jià)值加持，對年輕剛需和改善客都沒啥吸引力。

更關(guān)鍵的是這里的老破小拆遷無望，也沒有空地做城市更新，產(chǎn)品價(jià)格持續(xù)承壓。

于是甘泉宜川的房東只能選擇降價(jià)賣房，賣出了內(nèi)環(huán)旁最便宜的房價(jià)：

但是，跟新凱城動(dòng)遷房一樣，拋盤量大的老破小區(qū)域也有成交比較好的。

比如康健老破小，是上海老破小之王，具備了產(chǎn)業(yè)、XQ、地段等優(yōu)秀配套。

周邊漕河涇產(chǎn)業(yè)牛，徐匯XQ好，坐落西南傳統(tǒng)地段，優(yōu)勢很大。

雖然康健的老破小多，掛牌量大，但是成交量比較大，產(chǎn)品流通性好，房東比較幸運(yùn)。

泗涇也是一個(gè)拋盤重災(zāi)區(qū)，同時(shí)具備了上述一類房東的特性，房東們在賣房時(shí)更絕望了。

泗涇是上海近郊的代表，近郊是上海新房供應(yīng)的主力區(qū)域，新盤持續(xù)大量上市。

這讓很多先前的次新房房東很難受，客戶被搶走了，價(jià)值和產(chǎn)品都被稀釋了。

最近泗涇的一個(gè)金地璽悅房東找我們賣房，表現(xiàn)出了很高的絕望心情。

他是2019年4.1萬元/m2入手的金地璽悅新房，在行情最高光的2021-2022年泗涇次新普遍漲到6-7萬元/m2時(shí)，沒選擇出手。

最近這位房東想賣房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)掛牌5萬無人問津，已經(jīng)掛了很久了，非常焦慮。

包括其它次新小區(qū)如翡麗公館有些房東掛牌1年半了、大幅調(diào)低售價(jià)也沒賣出去：

現(xiàn)在泗涇新房供應(yīng)量巨大，次新二手房持續(xù)面臨沖擊，價(jià)格逐步被打了下來。

招商時(shí)代潮派的新房才5萬元/m2，確實(shí)給了二手房東們很大的碾壓。

關(guān)于遠(yuǎn)郊動(dòng)遷、市區(qū)老破小、近郊次新

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上海第三類絕望的房東屬于信仰坍塌的概念性區(qū)域。

其中以大虹橋和臨港最具代表性。

大虹橋前期出現(xiàn)了天大的利好規(guī)劃，長三角一體化、虹橋副城、宇宙交通中心……

那時(shí)候大虹橋能買到的新房和次新二手房非常少，個(gè)別二手小區(qū)價(jià)格被抬到了10萬元/m2。

這時(shí)候人人都對大虹橋充滿了信仰，很多房東以為大虹橋的房價(jià)能夠一直保持在10萬水平。

那些倒掛的新房買到就是賺到，這是一個(gè)充滿神話的板塊。

可惜后來大虹橋的規(guī)劃落地沒有預(yù)期那么快，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)調(diào)整，房東們的信念開始受動(dòng)搖。

加上新房開始井噴供應(yīng)，積分神話破滅，讓之前追高二手房的房東徹底絕望了。

大虹橋明年將有一大波次新房解禁入市，房東們出貨難度繼續(xù)增加，焦慮情緒持續(xù)蔓延。

大虹橋房東正在緊急調(diào)低售價(jià)，比如中建錦繡天地有房東去年初掛牌630萬，今年降了101萬：

上海另一個(gè)概念性非常強(qiáng)的區(qū)域是臨港。

臨港規(guī)劃落地、人口導(dǎo)入都不及預(yù)期。

臨港什么樣的房東最絕望？

一是前期以6萬+元/m2追高二手房的。

比如陸家嘴滴水漣岸高點(diǎn)有人6.5萬元/m2追了進(jìn)去：

不知道后來這位房東有沒有出手止損？

只有極少數(shù)房東在臨港翻倍的短期內(nèi)出手賺到錢了，后面接盤的都很絕望。

二是臨港現(xiàn)在依然還處在限售中的房東最絕望，如臨港還在限售中的萬達(dá)鉆石灣。

這個(gè)小區(qū)2021年開盤3.25萬元/m2，當(dāng)時(shí)周邊二手房沖到6萬+元/m2。

可惜由于限售，鎖死了房東們的變現(xiàn)通道。

后來臨港的新房供應(yīng)逐步加大，狠狠地打擊了二手市場，導(dǎo)致現(xiàn)在的次新房普遍破發(fā)了。

如特發(fā)學(xué)府里、龍光天曜、中建御湖瀾庭成交2.6萬元/m2左右，大幅低于3.3萬的開盤價(jià)。

讓還在限售中的萬達(dá)鉆石灣房東只能眼睜睜地看著房價(jià)翻倍漲上去、再腰斬跌下來；

既止不了盈，也止不了損，陷入了絕望！

不過臨港正在加大力度搞產(chǎn)業(yè)開發(fā)，相關(guān)配套也在緊跟發(fā)力，越來越宜居了。

臨港未來發(fā)展是向好的，只是短期有困境。

上海還有其它類別的房東也很絕望，比如房價(jià)高點(diǎn)時(shí)中介費(fèi)沒談好沒賣成房子。

現(xiàn)在低點(diǎn)連看的人都沒有，損失比中介費(fèi)大多了，后悔也來不及了。

綜合來看，無論是核心區(qū)優(yōu)勢被稀釋的房東（如春申、古北、唐鎮(zhèn)小戶型），身處拋盤重災(zāi)區(qū)的房東（如佘北、甘泉宜川、泗涇），還是概念信仰坍塌區(qū)域的房東（如大虹橋、臨港），都出現(xiàn)了同一個(gè)“絕望”核心點(diǎn)：

產(chǎn)品價(jià)值被稀釋，流動(dòng)性面臨危機(jī)。

曾經(jīng)支撐房價(jià)的XQ光環(huán)、地段信仰、規(guī)劃藍(lán)圖，在供應(yīng)洪流、配套瓶頸、規(guī)劃落地不及預(yù)期以及購房者偏好改變的沖擊下，正經(jīng)歷著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

對房東而言，是忍痛離場還是堅(jiān)守等待，是兩難的抉擇，此時(shí)此刻的心情是絕望的；

對于買家而言，要盡量去買在未來能夠長期保持稀缺性、能夠穿越市場周期、能保值的產(chǎn)品。

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