中國電建地產(chǎn)在官微發(fā)布了《精準賦能！看華東區(qū)域如何用設(shè)計助攻“三好”建設(shè)》的推文，這篇關(guān)于華東區(qū)域 “設(shè)計賦能” 的文章，竟意外將該區(qū)域的經(jīng)營困局與上市公司南國置業(yè)的資產(chǎn)重組話題推至輿論前沿。

當(dāng)集團層面的表揚與項目層面的業(yè)績形成反差，當(dāng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的騰挪與虧損項目的表面改造同時上演，這場看似光鮮的 “創(chuàng)新秀”，實則暴露出地產(chǎn)國企在項目運營與資本運作中的深層矛盾。

01

明星項目的“雙面鏡”

在電建地產(chǎn)發(fā)布的上述推文中，南京瀧悅雅頌與南京泛悅城市廣場堪稱華東區(qū)域的 “創(chuàng)新雙璧”。前者以 “精裝定制新模式” 連續(xù) 10 個月蟬聯(lián)仙林湖板塊小戶型銷冠，實現(xiàn) “交房即交家” 與 100% 收房率的亮眼數(shù)據(jù)；后者則通過 “閑置商業(yè)改企業(yè)食堂” 的操作，被塑造為 “盤活資產(chǎn)、提升價值” 的典型案例。

然而，剝離宣傳濾鏡后的財務(wù)現(xiàn)實卻不那么樂觀。

南國置業(yè)年報顯示，南京泛悅城市廣場項目 2024 年錄得投資損失 2722.05 萬元，年末更計提 6839.16 萬元減值準備，直接導(dǎo)致電建地產(chǎn)在該項目的股權(quán)投資賬面價值從 1.02 億元暴跌至 634 萬元，殘余價值僅為原值的 6.22%。值得注意的是，這個被集團視為 “改造范本” 的項目，其核心舉措“企業(yè)食堂改造”在市場人士眼中充滿邏輯漏洞。

有餐飲行業(yè)從業(yè)者指出，寫字樓食堂運營需面臨食品安全監(jiān)管、客群流量波動等多重挑戰(zhàn)，其租金提升幅度通常難以覆蓋前期巨額減值。若此類改造真能成為商辦資產(chǎn) “起死回生” 的通用解法，為何全國范圍內(nèi)商辦空置率仍居高不下？

相比之下，南京瀧悅雅頌的 “缺席” 更耐人尋味。這個被《中國房地產(chǎn)報》多次點贊的項目，2024 年對南國置業(yè)華東區(qū)域（江蘇）的營收貢獻竟為零。原因是這一項目并不在南國置業(yè)的資產(chǎn)包里。

這個項目的熱賣和南國置業(yè)江蘇區(qū)域的經(jīng)營慘淡形成鮮明的對照。

在南國置業(yè)年報中，江蘇區(qū)域全年營業(yè)收入也為零，而浙江區(qū)域 90 余萬元的毛利更是讓人錯愕。一個覆蓋 “六省一市” 的核心區(qū)域，在上市公司體系內(nèi)的營收貢獻率僅 0.23%，折射出華東區(qū)域在電建地產(chǎn)版圖中的尷尬定位。

02

資產(chǎn)騰挪里的疑云

4 月 24 日至 5 月 16 日，南國置業(yè)連續(xù)發(fā)布公告，控股股東電建地產(chǎn)擬以現(xiàn)金受讓方式，將上市公司旗下所有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負債盡數(shù)剝離。這一系列在資本市場敏感期的操作，引發(fā)市場對其是否存在退市打算的猜測。

電建地產(chǎn)給出 “優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)質(zhì)量” 的重組理由。然而南京瀧悅雅頌的熱銷，卻讓這個理由看上去非常牽強。為什么明明有盈利良好的房地產(chǎn)項目，卻不注入上市公司。反而，要注入未知的其他資產(chǎn)？這與常規(guī)意義上增強上市公司競爭力的邏輯似乎并不一致。

市場曾猜測，南國置業(yè)會被注入新能源資產(chǎn)。但眼下新能源行業(yè)的部分子行業(yè)如 光伏等也已經(jīng)出現(xiàn)行業(yè)集體虧損現(xiàn)象，能否徹底扭虧是未知數(shù)。

從電建地產(chǎn) 2024 年財務(wù)報告來看，其經(jīng)營困境已不容小覷。

電建地產(chǎn)財報顯示，全年實現(xiàn)營業(yè)總收入 123.35 億元，同比下降 28.97%，凈利潤更是為 - 23.07 億元，較上一年虧損進一步擴大。住宅板塊收入為 93.65 億元，同比下降 42.57%。

資產(chǎn)負債率方面，2024 年末達到 75.52%，較 2023 年的 74.39% 微升，顯示出債務(wù)負擔(dān)的持續(xù)加重。短期有息負債合計 98.7 億元，而現(xiàn)金短債比僅為 0.82，意味著短期償債壓力巨大。合并現(xiàn)金流量表顯示，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 80.69 億元，同比減少 18.74%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流的緊張程度可見一斑。

對于身處重組關(guān)鍵期的南國置業(yè)而言，如何平衡大股東利益與上市公司合規(guī)性，如何在資產(chǎn)騰挪中堅守市場公平原則，將是決定其轉(zhuǎn)型成敗的關(guān)鍵。

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