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問答432期

問：西安二手房東不要慌，別賤賣，要頂住等待曙光？

答：下行普跌市場里，單一群體的護(hù)盤行動(dòng)，幾乎是螳臂當(dāng)車，全國這么過城市，這么多小區(qū)，新的，舊的，普通的，豪宅的，外地的，本地的，沒有成功案例，最終只看誰跑的更快。

當(dāng)下二手房的沖擊來源于多方面，首先是新房過度產(chǎn)生升級(jí)，四代住宅+套內(nèi)高贈(zèng)送的打法，讓二手變相貶值。

其次二手業(yè)主本身并不團(tuán)結(jié)，也不可能團(tuán)結(jié)，自住的，投資的，不住的，跟風(fēng)的，大家買房的目的不同，賣房的目的更不能統(tǒng)一。

尤其是貸款買房的情況下，利息和時(shí)間是巨大的支出，房價(jià)小漲，追平成本，大漲才有利潤，貸款投資本身也是偽命題，如今二手價(jià)格不低預(yù)期，又長期不住空置，交著物業(yè)費(fèi)，還著貸款，沒有幾個(gè)人受得住。

最后就是全國普跌的行情，一方面來源是供需失衡，房子多，買的少，倒逼以價(jià)換量，地產(chǎn)也出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩。

另一方面是大眾收入，工作，借貸能力，沒有穩(wěn)定的預(yù)期，反而是少消費(fèi)，多存錢，這種情況下，房產(chǎn)的大額消費(fèi)必然延緩。

可以不賤賣，自住為王，但前提是真的要住，不住都是成本，自住還有體驗(yàn)。

問：西安買房安全紅線里，港務(wù)區(qū)是不是可以排除？

答：根據(jù)西安目前各個(gè)區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀，這個(gè)紅線是這樣劃分的，紅線外，有風(fēng)險(xiǎn)，但也看實(shí)景兌現(xiàn)，房價(jià)價(jià)格，不要教條主義。

南邊，主要以終南大道為界限，也基本是長安的城區(qū)邊界，繼續(xù)向南就是秦嶺保護(hù)紅線，和基礎(chǔ)農(nóng)田，比較好理解。

北邊，以秦漢大道-尚稷路為界，經(jīng)開范圍是渭河以南，港務(wù)范圍是秦漢大道南，基本是兩個(gè)區(qū)域配套有兌現(xiàn)，生活還算有保障的地方，秦漢大道北，目前兌現(xiàn)都是住宅，公共配套有限，大家都是圍繞交大陸港講故事。

西邊，繞城高速以內(nèi)，不用多說，基本也是西安和灃東的分界，繞城內(nèi)，軟件新城，雖然兌現(xiàn)不及預(yù)期，但高新人的居住，工作生活范圍在這里。

東邊，以東三環(huán)為界限，一側(cè)有白鹿原坡地，一側(cè)是洪慶坡地，開發(fā)空間受限，配套不足，紡織城區(qū)域，舊改困難，且無太多新建住宅。

南，西，東方向大家還算有共識(shí)，北邊不過渭河也認(rèn)可，畢竟北跨，跨河發(fā)展的是工業(yè)，非要過河買住宅，只能算個(gè)性需求，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，但港務(wù)范圍，秦漢大道北是重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域。

一方面奧體飽和，政經(jīng)周邊拆遷未動(dòng)，港務(wù)大量的開發(fā)用地，都集中在秦漢大道北，趨勢必然一路向北。

但奧體大基建時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，秦漢北的配套落地，重回港務(wù)速度，又很有限，對當(dāng)下眼見為實(shí)的業(yè)主而言，有機(jī)遇也有風(fēng)險(xiǎn)。

問：西安公積金新政可以低首付，會(huì)對買房交易量有多大影響？

答：算是異地公積金的突破，西安6.19新政后，公積金余額可以付新房首付款，不用像以前先自籌首付，再以合同提取，流程更便利。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

（一對一私聊房哥答疑）

面向的范圍明確是關(guān)中平原都市群和省內(nèi)繳存職工，比如大家熟悉的慶陽，天水，運(yùn)城，臨汾，三門峽，包括四個(gè)省15個(gè)市，也是傳統(tǒng)意義上，外來西安買房的主要城市，還是要鼓勵(lì)外來市民，安家西安。

本地人不少都沒有公積金，或者中小單位繳存的就很少，余額能抵的首付也很有限，但外來省份，比如企業(yè)，事業(yè)單位的群體，高公積金繳存標(biāo)準(zhǔn)的也有不少，他們在當(dāng)?shù)赜貌恢?，干脆來西安買房，也是順應(yīng)需求。

對于市場繁榮，作用有限，畢竟大家現(xiàn)在對新房的觀望，更多是因?yàn)閾?dān)心買貴，擔(dān)心背刺，擔(dān)心房價(jià)沒到底，且不少人投資需求喪失后，自住群體有限，二手也在降價(jià)，選擇也很多。

問：這幾年這么多名校+，都沒有蓮湖區(qū)什么事兒？

答：名校+是全市的政策，都有覆蓋，只是蓮湖不出名，且沒有五大名校+的案例，蓮湖也組建46個(gè)緊密型“名校+”，涵蓋小學(xué)、中學(xué)、職校及幼兒園各學(xué)段，其中市級(jí)“名校+”達(dá)11個(gè)，覆蓋12萬師生。

感受不強(qiáng)，一方面是因?yàn)樯徍男陆▽W(xué)校有限，普通公辦很多，大家整體中庸，沒有太大的二元差距。

另一方面，蓮湖本身的好學(xué)校也很多，西電中學(xué)，西安一中，西安十中，益新中學(xué)，慶安，遠(yuǎn)東中學(xué)，郝家巷小學(xué)，西安小學(xué)等等，弱的學(xué)校，比如六十七中，大興初級(jí)中學(xué)本身覆蓋的人群也有限。

最后，蓮湖位于主城區(qū)，沒有太多開發(fā)住宅用地，且學(xué)校數(shù)量夠，五大名校+開發(fā)的動(dòng)力有限，如果僅僅是提升教育質(zhì)量，現(xiàn)有的老牌學(xué)校扶持足夠了。

比較有機(jī)會(huì)的是西電片區(qū)，千畝土地，陸續(xù)住宅用地都掛出來，按照現(xiàn)在市場，引入名校+，利于周邊新房銷售會(huì)是趨勢，能不能有五大落地，可以期待下。

問：學(xué)區(qū)房的吸引力在下降，交大附中創(chuàng)新港學(xué)區(qū)房，降價(jià)明顯？

答：需求確實(shí)在降，過往的幾個(gè)學(xué)區(qū)紅盤，綠城全運(yùn)村，華潤未來城市，中海曲江大城，綠城桂語蘭庭等，今年二手成交價(jià)格和成交量都在跌，主城區(qū)如此，外圍的新區(qū)也難免。

其次，就是熱心學(xué)區(qū)的家長，選擇也變多了，以交大附中創(chuàng)新港校區(qū)為例，除梧桐命名的教師單位房，還有商品房的南洋公館和西派瀾庭，價(jià)格萬元出頭，能低總價(jià)買，為什么要花兩萬的單價(jià)。

再次，梧桐中舍本身，價(jià)格明顯溢價(jià)過高，本身在這個(gè)區(qū)域買房的受眾就很有限，要么老師自住，要么求學(xué)陪讀，灃西二手房不少都跌回萬元，梧桐中舍不能幸免。

最后是名校+本身也在分流，五大分校如火如荼，交大陸港，鐵一陸港，高新陸港，鐵一金灣，鐵一曲江等，這些學(xué)校周邊新房，次新房，價(jià)格也回落，沒必要非去灃西上學(xué)。

任何房價(jià)下跌，無他原因，就是當(dāng)年買貴了！

問：經(jīng)開高鐵新城發(fā)展錯(cuò)過機(jī)會(huì)，被港務(wù)甩開一大截？

答：2025年，西安的板塊梯隊(duì)已經(jīng)很明顯了，主城范圍內(nèi)，第一梯隊(duì)的是曲江，高新，第二梯隊(duì)是雁塔，未央，蓮湖，碑林等主城區(qū)，第三梯隊(duì)是航天，經(jīng)開高鐵新城，常寧新區(qū)等新建區(qū)域，梯隊(duì)不同，配套兌現(xiàn)，人口密度也不同，房價(jià)也不同。

2018年高鐵新城移交經(jīng)開，趕上地產(chǎn)黃金期，經(jīng)開也有動(dòng)作，比如北客站周邊找來了復(fù)地、蘇寧，恒大，綠地等建設(shè)超高層，結(jié)果上述房企挨個(gè)暴雷，以至于至今，經(jīng)開的頭部開發(fā)商，只有綠城和經(jīng)發(fā)自己。

2019年后，西安投資和基建在重點(diǎn)，因?yàn)槿\(yùn)會(huì)，向港務(wù)區(qū)偏移，高鐵新城無論是學(xué)校，商業(yè)，住宅，土拍都沒有聲音。

2023年后，西咸能源金貿(mào)區(qū)又發(fā)力，城北的客戶會(huì)因?yàn)殍F一金灣等再次分流，另一側(cè)港務(wù)也在虹吸，經(jīng)開本身，還要被涇河，秦漢虹吸，周邊窮兄弟實(shí)在太多。

到了2025年，高鐵新城才算是進(jìn)入開發(fā)元年，土拍拿地，新建學(xué)校，醫(yī)院，商業(yè)陸續(xù)兌現(xiàn)，但這個(gè)時(shí)候，西安又回歸主城舊改，西電片區(qū)，幸福林帶片區(qū)，徐家灣片區(qū)又多次分流。

所以，上了大招，含鐵量傳聞和高新二小，一中幫扶，市場不好，新房還得靠學(xué)校賣。

問：交大創(chuàng)新港和鐵一金灣都是未央學(xué)籍，算不算好學(xué)校？

答：在各自的學(xué)區(qū)房受眾里，是好學(xué)校，雖然距離都遠(yuǎn)，但仍有不少家長跨城去上學(xué)，周邊的學(xué)區(qū)內(nèi)新房也更加好賣，就很說明問題。

鐵一金灣是港務(wù)和曲江后，鐵一和管委會(huì)合作辦學(xué)的第三個(gè)，師資扶持力度大，學(xué)校硬件也很好，生源主要是周邊新建商品房生源，還算純粹，目前還沒有出成績。

家長的期待更多是看鐵一陸港， 第一屆中高考，高考一本上線率100%，中考上線率也達(dá)到了90%，然后對鐵一金灣有很高預(yù)期。

交大創(chuàng)新港校區(qū)，家長更看重的是本部師資和園區(qū)內(nèi)生源的純粹性，來源為 交大分流生源、交大子弟生以及選拔生源， 學(xué)區(qū)范圍主要是 梧桐東舍、中舍、西舍和大鈞院（原梧桐公寓），中學(xué)也是分班教育，2023年招生，2個(gè)創(chuàng)新班、2個(gè)重點(diǎn)班以及6個(gè)平行班。

學(xué)區(qū)房的含金量，往往長期穩(wěn)定的房價(jià)，是騙不了人的，沒有好成績支撐，家長也不會(huì)一屆一屆買單。

問：房哥，鳳城二路的信達(dá)鳳熙云著，怎么樣？

答：同樣是央企，信達(dá)擅長的也是城改拿地，主城開發(fā)，去年西安賣得最好的兩個(gè)小區(qū)，城西的華發(fā)利君都薈城央，第二個(gè)就是信達(dá) 雁熙云著，目前已部分交付。

特點(diǎn)都是普通房子，沒有明顯亮點(diǎn)，但價(jià)格不貴，附近生活便利，地處核心，周邊居民舊換新需求旺盛。

鳳城二路 鳳熙云著，原本是 剛家寨城改，2010年就啟動(dòng)，最早叫景泰城，投資百億，占地333畝，后來因?yàn)榘仓梅繜o法回遷，商品房一直停著。

2016年，經(jīng)過多輪股權(quán)變更后，又更名為中核長安印，本來2018年要賣，又停了多年。

最終在今年規(guī)劃變更后，成為鳳熙云著，共計(jì)四塊地，面積約249畝，容積率分別為2.97，3.06，4.5，5.0，當(dāng)年規(guī)劃的辦公，商業(yè)，超高層，全部調(diào)整為住宅。

從位置上看，非常好，經(jīng)開一期腹地，周邊地鐵，學(xué)校，商業(yè)齊全，配套成熟，且無新房供應(yīng)，缺點(diǎn)也明顯，容積率最高5.0，城改拿地的通病。

目前首開的仍是剛需高層，面積99-130㎡，傳統(tǒng)三代住宅，對外放風(fēng)價(jià)16000+，適合于周邊剛需，對地段，配套要求高的，且不在意5.0容積率。

同樣價(jià)位的二手房，鳳城五路，十路，十二路很多！

【樓盤點(diǎn)評】

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作者：Kikyo

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