今天有個深圳的粉絲跟我說，他名下2套房子，第一套本來買的早，但2020高峰期沒忍住，把第一套升值的部分做抵押貸當(dāng)做首付，又去買了第二套800多萬的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在月供扛不住了，想賣掉，但房子價格已經(jīng)腰斬了，賣完還得倒欠銀行幾百萬，而且還要租房住，以后再想買房，首付也很難再攢起來，真的是進(jìn)退兩難。

我聽了也很難過，因為他這個不是個案，之前也是有粉絲跟我說過，不光在深圳，我估計全國這樣的案例非常多，只不過深圳以前非常喜歡上杠桿，月供壓力會更大。

特別是買到學(xué)區(qū)房的，基本上都是大跌百分之四五十以上，這一輪房價下降，全國平均跌幅保守都是30%以上了，直接導(dǎo)致中產(chǎn)階級的財富大幅縮水，高峰期買的可以說是一夜返貧。

我們可以看看成交數(shù)據(jù)，2020年，2021年兩年高峰期，光是新房，成交面積就有35.5億平米，如果按100平米一套來估算的話，大概是3550萬套。

二手房，根據(jù)貝殼的統(tǒng)計，兩年時間，僅僅是住宅就成交了826萬套。新房二手房加起來超過了4200萬套，這四千多套房子，除了有明顯倒掛的新房，其他按當(dāng)時市場價買入的房子現(xiàn)在首付肯定是虧沒了。

這涉及的是幾千萬個中產(chǎn)家庭啊，辛辛苦苦買套房，首付全都跌沒了，還欠銀行一屁股債，現(xiàn)在隨時面臨著降薪裁員的風(fēng)險，誰還敢去消費呢？

基本上一二線城市2017年之后買的房子，如果算上利息的話，全部是虧的，不算二手房，就說新房成交，到2024年，總共是成交了1.21億套，這一億多個家庭，買房全虧了。

這是中產(chǎn)難以承受之痛，所以我真的很痛心，就經(jīng)常在想，為什么日本有那么慘痛的教訓(xùn)在前，我們還會重蹈覆轍呢？

可能就像那句名言一樣，人類從歷史中學(xué)到的唯一教訓(xùn)，就是沒有從歷史中吸取到任何教訓(xùn)，所以才會有周而復(fù)始的危機(jī)發(fā)生。

我承認(rèn)過去中國房價是高，泡沫是大沒錯，但是房價可以10年20年不漲或者小跌都沒關(guān)系，但不能大跌，一旦捅破，那后果不堪設(shè)想。

正確的方式，應(yīng)該是像韓國那樣，只能通過調(diào)控，讓他不漲或者小跌，等待買房的人收入逐步上漲，以時間換空間，來消化泡沫，這樣至少讓已經(jīng)買房的人保住了自己的財富，也不會讓整個社會失去信心。

有的人總以為房價高了會擠壓消費，現(xiàn)在才知道房價降了，消費更差了，還有的人認(rèn)為是未來人口下降，需求本身就不夠了，泡沫遲早要破，晚破不如早破。

但我覺得人口下降是一個長期的趨勢，根本就不影響短期樓市走勢，畢竟需求也不是一夜之間就消失了的，現(xiàn)在的購房需求主要是80后90后為主，80后人口有2.2億，90后也還有1.88億，00后和10后的人口大概在1.47億、1.46億左右。

靠剛需和改善最起碼短期十多年內(nèi)都足夠支撐房地產(chǎn)市場需求，不說全國每一個城市吧，最起碼支撐一二線城市是肯定沒問題，你不信的話可以看看周邊的親戚朋友， 還有多少人在一二線是沒有買房的，不計其數(shù)。

而現(xiàn)在20后的新生兒減少，你可以說他們父母都有房，他們不買房了，但那也是二十多年后的事情了，那時候我們的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來了，地方也不靠土地財政了，那房地產(chǎn)就可以退居幕后了。

但現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫破裂了，原本有的需求都慢慢消失了，因為大家都是買漲不買跌，如果房價買了馬上還要跌，那誰會買呢？他們寧可租房也不會買房。

說到我們的生育率，有的人可能不服氣，所以我再拿韓國對比一下你就知道了，韓國的人口生育率從80年代就降到了1點幾，這也不影響韓國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級成功啊，2000年之后，韓國的人口生育率一直就是1.2左右，很低吧，跟中國這幾年也差不多，但韓國生育率那么低，也沒有影響到韓國房價走勢啊。

你們看韓國，從1992年到02年，也是人均GDP處于1.2萬美元的時候，跟中國現(xiàn)階段差不多，但韓國十多年轉(zhuǎn)型期，房價就是小幅震蕩，也沒有大跌過，等經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功了，房價03年重啟上漲之路，而且漲了20年。

韓國房價走勢圖

所以我認(rèn)為人口是長期的問題，而不是短期的問題，而且大都市圈因為產(chǎn)業(yè)集中，人口也會持續(xù)流入，只有人口流出的小城市才會受到影響，這就是市場走向分化，但不是全面倒塌。

韓國人口是5000多萬，但首爾都市圈的人口就占到了兩千多萬，其實相當(dāng)于中國的一個普通省份，中國是二十多個韓國這么大，中國各個省份的人口以后也會往省會城市聚集，只要不是捅破房價泡沫，一二線城市本不該是今天這個低迷的樣子。

好了，忍不住又吐槽了一番，今天的新聞我是要寫美國大而美法案的。

最近全世界都關(guān)注的特朗普的大而美法案，現(xiàn)在在兩院都順利通過了，接下來，從程序上只要送到白宮，特朗普簽字就可以實施了。

我們先看下這個法案的重點是什么。

第一個就是大幅度減稅，未來10年內(nèi)減稅4萬億美元，這個利好的是美國企業(yè)家和富裕階層。會給企業(yè)帶來業(yè)績提升，所以美國股市就不斷漲。

第二個就是大幅度的削減福利，比如減少醫(yī)療補助，縮減學(xué)生貸款補助，這個對窮人很不利。

第三個就是提高債務(wù)上限5萬億美元，現(xiàn)在美債是37萬億美元，未來增加到四十多萬億。

今年大家不都是擔(dān)心美債暴雷嗎？現(xiàn)在川普就繼續(xù)以舊換新，再增加5萬億，就是解決當(dāng)務(wù)之急，那其實就是繼續(xù)大放水，美債肯定不會暴雷了，但美債突然多了這么多，導(dǎo)致美債市場供過于求，那美債價格下跌，那收益率反而會上漲。

而美元呢，你長期發(fā)的多了，肯定要貶值啊，當(dāng)然這也是懂王希望看到的，他就希望美元適當(dāng)貶值，這樣可以加速制造業(yè)的回流，還利于美國的出口，減少貿(mào)易逆差。

同時也是美國民主黨極力反對的原因，因為毫無疑問也會大幅擴(kuò)張赤字，美元發(fā)多了，就會讓美元貶值，加快全球的去美元化，這顯然不利于華爾街資本啊，所以民主黨覺得這是短期的飲鴆止渴，短期對經(jīng)濟(jì)是有好處，但長期沒好處，會讓美國跟吸毒一樣，很難戒掉對債務(wù)的依賴。

第四個，就是終止電動汽車稅收抵免，壓縮新能源補貼，對我們的寧德時代、比亞迪當(dāng)然利空，但最受傷的無疑就是特斯拉，每年將會給特斯拉造成12億美元的損失，所以馬斯克跟他翻臉了。估計現(xiàn)在腸子都悔青了，去年出錢又出力，幫他上臺，現(xiàn)在啥好處都沒得到。

這一系列舉措，無疑將對美國乃至全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。我重點說說對我們國家的影響。

第一個，取消了800美元以下我國包裹的免稅政策，這樣直接打擊我們國家的低價商品出口，這對我們的外貿(mào)企業(yè)還是有不利影響，因為成本高了，利潤少了。

第二個，就是匯率的問題，短期來說，美債收益率上升，美元可能走強(qiáng)，而且此舉是信用擴(kuò)張，在經(jīng)濟(jì)中多放水，那么也有助于推高美國通脹，這有可能反過來進(jìn)一步減緩美聯(lián)儲的降息動作。不利于中美利差下降，那么咱們的央行，降息動作，可能也會延后。

第三個是投資領(lǐng)域，資本可能會回流美國。法案規(guī)定對跨國公司在海外預(yù)留存的收入一次性征收 14%，此后新增的利潤不再征稅。

摩根士丹利的報告說，減稅+關(guān)稅組合將使美國制造業(yè)成本低于我國長三角地區(qū)，這樣可以扭轉(zhuǎn)美國“產(chǎn)業(yè)空心化”。

但對我們來說就不是好事了，一些原本計劃在中國擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的美國企業(yè)，或許會因為美國國內(nèi)誘人的減稅政策，改變決策，將投資轉(zhuǎn)回美國。

第四個，法案明確提出與墨西哥、加拿大、日本、東南亞構(gòu)建“去中國化”的供應(yīng)鏈替代體系。

例如，在光伏領(lǐng)域，美國聯(lián)合墨西哥、印度、東盟國家打造“非中國新能源生態(tài)”；迫使中國出口企業(yè)需要在海外設(shè)廠繞道出口，增加運作成本。

但中長期看 ，對我們?nèi)嗣駧艊H化也有好處，因為美元信用會持續(xù)下降，全球都會去美元化，中國也會趁機(jī)發(fā)展東盟、非洲、拉美、中東等其他國家大市場，人民幣國際貿(mào)易結(jié)算占比肯定也會提升。

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