每月按時繳納的"物業(yè)費"，如同呼吸般自然，鮮有人深究其本質(zhì)流向。這筆錢，究竟是應(yīng)該直接落入物業(yè)公司的口袋，還是應(yīng)該經(jīng)由業(yè)主大會和業(yè)委會之手統(tǒng)籌支配？

"物業(yè)費"，它究竟該稱"物業(yè)管理費"還是"物業(yè)服務(wù)費"？業(yè)主茫然，業(yè)委會語塞，物業(yè)公司閃爍其詞，律師法官莫衷一是，連立法機關(guān)也含糊其辭。

表面上看，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主支付費用，而這些費用是由物業(yè)公司收的，所以大家普遍認為，物業(yè)費就是業(yè)主支付給物業(yè)公司的服務(wù)費。這種認識既不符合法理，也不符合事實。

從法理上來講，城市住宅通常區(qū)別于其他建筑物，業(yè)主存在共同事務(wù)與共有部分，管理這些共同事務(wù)與共有部分必然需要一定的費用，這筆費用理應(yīng)由業(yè)主來承擔(dān)，因為業(yè)主是受益人、權(quán)利人。其管理對象是純粹的公共物業(yè)如小區(qū)電梯、綠化、停車場等設(shè)施，與業(yè)主專有部分毫無瓜葛。只要公共物業(yè)存在，管理行為即不可或缺。至于有沒有物業(yè)公司，是哪個物業(yè)公司，都不改變業(yè)主交費的這個義務(wù)。由此產(chǎn)生的費用，即為"物業(yè)管理費"。

原《物權(quán)法》規(guī)定，物業(yè)管理有三種方式：業(yè)主自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。在業(yè)主自行管理的情況下，也要由全體業(yè)主來分攤所有的管理費用。所以即使沒有聘請物業(yè)公司，業(yè)主也要交納物業(yè)管理費。

《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，按時交納物業(yè)費是業(yè)主的義務(wù)之一。這里并不涉及物業(yè)公司，也不以是否簽訂了物業(yè)服務(wù)合同為前提。也就是說，業(yè)主交物業(yè)費，并不是購買物業(yè)公司的服務(wù)，而是其承擔(dān)分攤建筑管理責(zé)任的方式與義務(wù)。

由此可見，繳納和收取物業(yè)管理費，是業(yè)主與業(yè)主大會（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會）之間的關(guān)系，是公共物業(yè)的共有人個人和共有人群體之間的關(guān)系，是物權(quán)關(guān)系而絕非合同關(guān)系。支付物業(yè)管理費是業(yè)主作為公共物業(yè)的共有人之一應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)（非合同義務(wù)），收取物業(yè)管理費是業(yè)主大會（或其意志“執(zhí)行者”業(yè)委會）作為全體業(yè)主的代表依法享有的權(quán)利。即支付物業(yè)管理費的義務(wù)人是業(yè)主，收取物業(yè)管理費的權(quán)利人是業(yè)主大會（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會）。

若業(yè)主大會決議聘請物業(yè)公司提供服務(wù)，則業(yè)委會須代表業(yè)主與之簽訂服務(wù)合同。合同中明確約定的報酬，方可稱為"物業(yè)服務(wù)費"。物業(yè)公司在此僅為"服務(wù)提供者"，絕非"管理者"。業(yè)主大會（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會）與物業(yè)公司之間的關(guān)系是合同關(guān)系，因而，支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)是業(yè)主大會（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會）作為合同當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)，而非法定義務(wù)。真正的管理權(quán)柄（合同甲方）歸屬業(yè)主大會（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會），向物業(yè)公司支付服務(wù)費的義務(wù)（責(zé)任）主體亦是業(yè)主大會（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會）！

物業(yè)管理費的絕大部分是用于業(yè)主共同事務(wù)與共有部分的支出，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定了物業(yè)費由服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤組成。其中服務(wù)成本的組成由管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、辦公費用、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用、物業(yè)共用部分共用實施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用運行、維護費用。

舉個例子，我們經(jīng)常說，物業(yè)公司是業(yè)主的集體保姆，如果說雇主（業(yè)主大會）發(fā)給保姆（物業(yè)公司）的工資，是保姆的勞務(wù)對價，那給保姆買生活用品的錢讓保姆代交的水電費、燃氣費，也算是保姆費嗎？實際上，這部分是業(yè)主的生活必需，即使沒有所謂的保姆，業(yè)主也要花這筆錢。同理，物業(yè)公司替業(yè)主管理共同事務(wù)，支付的相關(guān)費用，這些費用都來自物業(yè)管理費，不能算物業(yè)公司的收入。

物業(yè)管理費既不是物業(yè)公司的收入，也不是物業(yè)公司的勞務(wù)對價，而是業(yè)主分攤的共同費用，即業(yè)主的共有財產(chǎn)，這是物業(yè)管理中最基本的問題之一。明確了這個問題，許多問題就能迎刃而解。

從法律性質(zhì)上看，物業(yè)管理是基于不動產(chǎn)的準物權(quán)，會隨著不動產(chǎn)的存在而存在。而物業(yè)服務(wù)源于服務(wù)提供者與業(yè)主或業(yè)主大會之間的合意，屬于典型的債權(quán)關(guān)系。權(quán)利主體在物業(yè)管理中歸屬于全體業(yè)主，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體地位是提供服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費用。

由于《某條例》強制業(yè)主繞開業(yè)主委員會直接向物業(yè)公司支付費用，導(dǎo)致業(yè)主支付給物業(yè)公司的這筆費用究竟是“物業(yè)管理費”還是“物業(yè)服務(wù)費”就說不清了。正是因為這一概念的混淆，直接導(dǎo)致業(yè)委會與物業(yè)公司角色發(fā)生駭人的顛倒！物業(yè)公司頂著"服務(wù)者"的虛名，實則扮演頤指氣使的"管理者"。業(yè)委會空懸"管理者"甲方爸爸的頭銜，實則淪為無錢無權(quán)無勢的光桿司令。

生活中，物業(yè)公司經(jīng)常辯稱："我們服務(wù)的是全體業(yè)主，不是你個人"——這個說法正中要害！既如此，物業(yè)費的收費對象理應(yīng)指向"全體業(yè)主"的法定代表業(yè)主大會（或業(yè)委會），而非單個業(yè)主！此邏輯若能貫徹，物業(yè)矛盾自可化解。