北京進(jìn)深 徐迪7月8日，中海樹村35號地總平圖公示。

項目位于海上地街道，占地3.97公頃，地上總建筑規(guī)模約7.33萬平方米，最高建筑18米。

規(guī)劃了16棟4-6層疊拼+大平層產(chǎn)品，層高3米左右。

這也是海淀北五環(huán)目前唯一的疊拼項目。

長條地塊，東西面寬較窄，16棟樓兩兩一排，其中有10棟樓是5退4層，6棟是6退5層。

預(yù)計是上疊3層+下疊2層組合，主力戶型400平米左右，按照15萬+的單價，單套總價達(dá)6000萬級別。

另外在4#樓和8#樓西邊各有一個單元的大平層，面積在290平米左右。

疊拼產(chǎn)品的特殊性，中海樹村項目沒過度追求層高，單層均在3米出頭。

景觀大門設(shè)置在小區(qū)西側(cè)正中央位置，帶裝飾挑檐，兩側(cè)有景墻，穿過門庭配套樓是整個中央景觀軸。

三處下沉庭院+景觀連廊，橫貫小區(qū)腰部，將小區(qū)一分為二，南北各8棟樓。

另外由于地塊南北向過長，在小區(qū)南側(cè)街坊路上、兩棟樓中間，也開有一處人行出入口。

用地指標(biāo)上顯示容積率是1.6，但出讓文件中也注明了，1.6的容積率是與東側(cè)一條防護(hù)帶統(tǒng)一計算的結(jié)果，根據(jù)測繪圖，這條防護(hù)帶的占地面積為6074.54平方米。

實際地上建面與占地面積的比值為1.84。

地塊南側(cè)的街坊路，寬度不小于15米，長約170米，占地面積約2550平方米。

如果再去掉街坊路的面積，樹樹35號地的容積率將超過1.95。

可以看到，住宅樓基本都緊貼紅線邊緣，并排的兩棟樓東西間距最大7.7米，北半?yún)^(qū)最小的只有5.8米。

南北間距最近的兩棟相隔18.35米，好在是低樓層產(chǎn)品，這個距離采光沒問題。

東側(cè)防護(hù)帶地塊在吞噬容積率的同時也釋放了綠化率，住宅地塊上減少綠地做了功能服務(wù)用房。

樹村35號地成交于今年3月18日，中海地產(chǎn)以27.93%的溢價率在9個競爭對手中奪得該地塊。

總價超75億元，折合樓面價10.23萬元/平方米，成為北京首個樓面價10萬+住宅地塊。

在出讓文件中就對項目的規(guī)劃設(shè)計提到了一些具體要求，包括建筑外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板等，風(fēng)格簡潔、實用、美觀，構(gòu)造安全合理，與城市整體風(fēng)貌相融合。

居住小區(qū)的住宅建筑建議增強(qiáng)院落圍合感，沿現(xiàn)狀樹村公園形成連續(xù)的建筑界面。居住地塊內(nèi)部結(jié)合中心花園，強(qiáng)化景觀均好性與社區(qū)歸屬感，同時應(yīng)加強(qiáng)與樹村公園景觀的融合滲透。

建筑形式、體量、色彩與圓明園遺址公園風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，突顯歷史特色，適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格。住宅應(yīng)采用坡屋頂形式。街區(qū)內(nèi)的居住建筑以暖色調(diào)為主，等等。

樹樹35號地位于北五環(huán)外，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里；北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場，生活配套完善；同時，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

東邊是北京體育大學(xué)，隔著北五環(huán)往南，是北大和清華，文脈重地，學(xué)區(qū)屬性極強(qiáng)，海淀最強(qiáng)二派，周邊有上地實驗小學(xué)、101學(xué)校（上地分校）等名校。

這是一宗素質(zhì)足以吸引內(nèi)城改善群體的地塊。不論產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)還是地鐵，樹村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

生態(tài)環(huán)境也不錯，西、南雙側(cè)公園環(huán)繞，隔著清河是北五環(huán)，沒有噪音問題困擾。

西北兩公里是功德寺雙子：和樾望云、和樾玉鳴。開盤3個多月，基本到尾盤出清階段了，成交均價10.5萬/平米。

往東兩公里是剛開盤不到1個月的朱房村雙子項目。其中建發(fā)海晏網(wǎng)簽139套，成交均價13.5萬+；臻云暫無網(wǎng)簽。

樹村的地理位置和圈層更勝上述幾個項目。隔壁圓明天頌今年成交的幾套次新單價都在16萬+，是目前市場上不多的升值盤。

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