中物研協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年以來，全國超過100個小區(qū)物業(yè)費都降了，平均降價幅度20-35%，部分夸張一點的小區(qū)甚至達到了50%。

這波降價潮，重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等多個城市都有發(fā)生，而且目前多個城市已經(jīng)出了政策說要調(diào)整收費標準，比如武漢將電梯住宅最高收費標準定在了0.9-2.3元區(qū)間。

因為物業(yè)費的暴跌，物業(yè)公司的盈利空間被進一步壓縮。去年，百強企業(yè)毛利潤均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤均值為7990.71萬元，同比下降4.71%。

最近一些物業(yè)公司甚至表示承受不住，開始撂挑子不干了。

中海物業(yè)最近就向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出公告信，說要在8月31號退出項目，結(jié)束服務。公告里寫道，因為物業(yè)費被拖欠59.9萬，公司實在無力繼續(xù)維持墊資運營，所以決定撤離。

企業(yè)運營的本質(zhì)是商業(yè)行為，所以虧損面前，即使是百億央企的中海也要撤退。

中海尚且如此，其他物業(yè)公司更不可能做虧本生意。

所以類似的事件并不止一起。

6月初，金碧物業(yè)向岳陽湘陰六建溪上桃花源小區(qū)業(yè)主發(fā)出撤場公告信，說是各種成本開支一直在增加，但部分業(yè)主卻因為各種原因不及時交物業(yè)費，導致連年虧損，迫于無奈只能退出。

5月底，金科物業(yè)也在重慶恒春鳳凰城小區(qū)張貼公示，表示近半年時間里，小區(qū)一直在降物業(yè)費，現(xiàn)在已經(jīng)到每月每平米1塊錢了，導致收不抵支，不足以支撐項目的正常運營，所以退出。

除這幾家物業(yè)之外，最近一段時間退出的物業(yè)還有龍湖、濱江、加州等在內(nèi)的多家物業(yè)也發(fā)了退場公告，原因都很類似，物業(yè)費談不攏，收繳率上不去，物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會的矛盾激化等。

目前，“降費”并未停歇，前期物業(yè)費比較高的小區(qū)，物業(yè)費還會降，物業(yè)公司也會跟著退出。

原因很簡單，每個行業(yè)都有利潤最大化的周期，過去房地產(chǎn)高速發(fā)展階段，物業(yè)行業(yè)跟著喝湯，一些物企利潤率能夠去到百分之二三十，但現(xiàn)在房地產(chǎn)拐點明顯，配套的上下游行業(yè)也都進入到低利周期，物業(yè)行業(yè)想再保持高利趨勢，不現(xiàn)實。

微利時代，已經(jīng)不允許物業(yè)再“吸血”了。

物業(yè)行業(yè)并不高利，克爾瑞物管測算，7成以上物業(yè)服務項目凈利率在5-8%，典型頭部及第三方物企凈利率在5-10%，但它卻能成為房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金奶牛，原因主要有三。

一是它無需重資本投入；二是它擁有基礎服務費用、電梯廣告、停車費、快遞柜等多種收入渠道來源；三是它和開發(fā)商深度綁定，可以簽下虛高的物業(yè)費，像上海一些項目前期物業(yè)費高的能到二三十元每平每月，這意味著100平的房子一個月光物業(yè)費就有兩三千。

且不只是價格虛高，甚至物業(yè)相關(guān)合同條款都是對物業(yè)公司有利的。

中國新聞周刊就報道過相關(guān)的案例，武漢某小區(qū)前期物業(yè)合同約定，業(yè)主共有物業(yè)設施及場所的經(jīng)營收入，95%要作為物業(yè)經(jīng)營收入補充物業(yè)服務費。

但實際上，民法典的規(guī)定，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，要屬業(yè)主共有。

對此，預估很多業(yè)主都不知道，很多業(yè)主也不予追究，包括虛高的物業(yè)費也是一樣，大多數(shù)人沒有意識到要去改變。

但隨著房價的下跌，一切都不一樣了，以前房價漲，對于物業(yè)費的虛高，可能很多人并不在意，但現(xiàn)在房子成為負資產(chǎn)，物業(yè)費繼續(xù)維持高位，大家已經(jīng)忍受不了了。

所以這一輪，像重慶風花樹、重慶金樾山、武漢江山如畫、南昌瑞都等小區(qū)的物業(yè)費都是業(yè)主聯(lián)名打下來的。

再加上，一些小區(qū)的物業(yè)服務確實是不像樣，基礎清掃就不說了，單設施老化維修這一項很多小區(qū)都跟不上，大家不愿意交物業(yè)費就是覺得交的錢跟享受到的服務不匹配，已經(jīng)不想慣著物業(yè)公司了。

這幾年，全國住宅小區(qū)的平均收窄率一直在走低，2018年83.7%，2023年76.2%，2024年73.5%……

在物業(yè)服務沒有得到質(zhì)的提升之前，這一數(shù)據(jù)預估還是會繼續(xù)降。

往小了說，這是物業(yè)與業(yè)主之間的零和博弈，業(yè)主想少交錢，物業(yè)想多賺錢，本質(zhì)上沒有贏家，只會陷入惡性循環(huán)。

破局在于首先建議透明化的管理機制，比如做了哪些提升，錢花在哪里了，業(yè)主能清晰看到每筆錢的轉(zhuǎn)化，溢價有了，大家自然愿意出錢，物業(yè)也能夠通過好的服務獲得合理的利潤，否則一直扯皮，沒個頭。

往大了說，就是一個行業(yè)從無序的高利潤周期進入到一個有序的生存周期，部分企業(yè)淘汰，部分企業(yè)勝出，直到完成行業(yè)的華麗轉(zhuǎn)身。

最后，大家可以在評論區(qū)說下你們的物業(yè)費多少，最近降了沒。

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