原創(chuàng) 劉曉博

今天下午，A股和港股的房地產(chǎn)板塊突然拔地而起，走出了一波牛氣沖天的行情。

下圖是A股的板塊漲幅榜，房地產(chǎn)整體上漲了3.59%，位居第一。

跟房地產(chǎn)關(guān)系密切的銀行、保險、鋼鐵、建筑、建材等板塊，也漲幅居前。

從房地產(chǎn)板塊指數(shù)日K線上，可以更清楚地看到它“拔地而起”的姿態(tài)。

港股房地產(chǎn)板塊漲幅就更加驚人，整體上漲了7%。部分個股甚至上漲了超過20%！

那么，到底是什么原因，讓房地產(chǎn)板塊突然飆漲？

消息面上，只有彭博發(fā)了一條“未經(jīng)證實”的信息，說下周可能舉行高級別會議，討論振興房地產(chǎn)。

到目前，沒有看到官方證實或者辟謠。

另外還有一條消息是：

按照慣例，7月的確會有一次重要的會議，這就是一般在7月最后一周舉行的、研究經(jīng)濟(jì)工作的政治局會議。

一般來說，每年研究經(jīng)濟(jì)工作的政治局會議召開3次，一次在4月末，一次在7月末，一次在12月初。

去年情況比較特殊，9月下旬增加了一次。以那次會議為契機(jī)，中國的宏觀政策發(fā)生了一次重要變化。

會不會是政治局會議提前？當(dāng)然不排除這種可能。但我認(rèn)為，按照慣例在7月最后一周召開，仍然是大概率的。

至于下周會不會有研究房地產(chǎn)問題的其他會議，比如國務(wù)院常務(wù)會議，那就很難說了?；蛟S有，或許只是猜測。

但下周的確是重要的時間窗口：每月16日到19日左右，國家統(tǒng)計局公布上個月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。所以，下周將公布上半年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，估計不太理想，這可能誘發(fā)新政出臺。

1到5月的數(shù)據(jù)是在6月16日公布的，房地產(chǎn)出現(xiàn)了再次降溫的走勢。

比如投資增速：

銷售額和銷售面積：

國房景氣指數(shù)：

就連幾個重點城市，成交的環(huán)比也普遍下跌。

為什么降溫？重要的原因是：貿(mào)易戰(zhàn)、關(guān)稅戰(zhàn)影響了預(yù)期。

去年9月末新政的“藥勁”正在消散，到了需要出臺新一輪政策的時候。

7月末研究經(jīng)濟(jì)工作的政治局會議，是新一輪政策出臺的重要契機(jī)。在這個重要會議之前，召開行業(yè)會議，有其合理性、可能性。

房地產(chǎn)行業(yè)還可能出臺哪些利好？

常規(guī)性的利好，可以出臺的有：

1、繼續(xù)降準(zhǔn)、降息。下半年，美聯(lián)儲大概率會啟動新一輪降息，中國的降息空間也將被打開。

2、會降低首付比例嗎？目前已經(jīng)是15%了，首套房降低到10%只是時間問題，但估計今年有難度。北京、上海還沒有把首套房、二套房首付比例都降低到15%，深圳二套房首付比例沒有降低到15%，這些城市降首付是可能的。

3、北京、上海、深圳、?？凇⑷齺嗊€有限購，未來繼續(xù)松綁限購是大概率的。比如深圳核心區(qū)允許外地人無條件買1套，上海和北京非核心區(qū)允許外地人無條件買1套。?？?、三亞可以考慮取消限購。

4、收購存量房的再貸款額度可以繼續(xù)提升，收購存量土地、存量房的專項債額度繼續(xù)提升。

5、加大棚改、城中村舊改力度，全面推廣票房安置。

6、繼續(xù)降低公積金貸款利率，放寬公積金貸款使用條件和額度。

但說實話，繼續(xù)在這些常規(guī)性利好上做文章，空間不大了，效果也不會太明顯。

要扭轉(zhuǎn)市場，需要出臺真正的大招：

比如明確宣布減少土地供應(yīng)量，去化周期太高的城市要宣布幾年不賣地，才能穩(wěn)住預(yù)期。

不賣地，地方財政怎么辦？短期可以靠發(fā)債，撐2到3年一般來說沒有問題。

要么是以更大力度收儲存量房、存量土地，比如5萬億額度。但這需要發(fā)行5萬億的地方債或國債，會迅速拉升政府杠桿率，估計難度很大。

現(xiàn)在大家不愿意買房，主要是兩大因素：

第一，擔(dān)心買了之后，房價繼續(xù)下跌。過去幾年抄底的人，大多被套住了。

第二，擔(dān)心買了之后，有家庭成員失業(yè)，難以保障供樓。

如果只是穩(wěn)住樓市、房價不漲，想買房子的人仍然不會多。只有房價上漲、資產(chǎn)增值，大家才愿意買。

在當(dāng)前人口形勢、存量住房規(guī)模的條件下，讓全國房價普漲，基本沒有可能，除非出現(xiàn)超級通脹。

所以我的預(yù)判是：

7月，最遲9月，會出臺新一輪針對樓市的利好，包括降準(zhǔn)、降息、放松限購，增加收購存量房和存量土地等。

出臺超級大招的可能性不太大。

全國樓市回暖，依然要再等一等、忍一忍、熬一熬。

新政能讓核心城市、核心片區(qū)的成交再次放量，就已經(jīng)很不錯了。普通二線城市，和絕大多數(shù)三四線城市，還需要較長的時間筑底。

類似今天這種房地產(chǎn)的脈沖行情，過去幾年出現(xiàn)幾次了，都未能持續(xù)。這一次，估計也是如此。