原創(chuàng) 劉曉博

今天下午，A股和港股的房地產(chǎn)板塊突然拔地而起，走出了一波牛氣沖天的行情。

下圖是A股的板塊漲幅榜，房地產(chǎn)整體上漲了3.59%，位居第一。

跟房地產(chǎn)關(guān)系密切的銀行、保險(xiǎn)、鋼鐵、建筑、建材等板塊，也漲幅居前。

從房地產(chǎn)板塊指數(shù)日K線上，可以更清楚地看到它“拔地而起”的姿態(tài)。

港股房地產(chǎn)板塊漲幅就更加驚人，整體上漲了7%。部分個(gè)股甚至上漲了超過20%！

那么，到底是什么原因，讓房地產(chǎn)板塊突然飆漲？

消息面上，只有彭博發(fā)了一條“未經(jīng)證實(shí)”的信息，說下周可能舉行高級(jí)別會(huì)議，討論振興房地產(chǎn)。

到目前，沒有看到官方證實(shí)或者辟謠。

另外還有一條消息是：

按照慣例，7月的確會(huì)有一次重要的會(huì)議，這就是一般在7月最后一周舉行的、研究經(jīng)濟(jì)工作的政治局會(huì)議。

一般來說，每年研究經(jīng)濟(jì)工作的政治局會(huì)議召開3次，一次在4月末，一次在7月末，一次在12月初。

去年情況比較特殊，9月下旬增加了一次。以那次會(huì)議為契機(jī)，中國(guó)的宏觀政策發(fā)生了一次重要變化。

會(huì)不會(huì)是政治局會(huì)議提前？當(dāng)然不排除這種可能。但我認(rèn)為，按照慣例在7月最后一周召開，仍然是大概率的。

至于下周會(huì)不會(huì)有研究房地產(chǎn)問題的其他會(huì)議，比如國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，那就很難說了�；蛟S有，或許只是猜測(cè)。

但下周的確是重要的時(shí)間窗口：每月16日到19日左右，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布上個(gè)月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。所以，下周將公布上半年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，估計(jì)不太理想，這可能誘發(fā)新政出臺(tái)。

1到5月的數(shù)據(jù)是在6月16日公布的，房地產(chǎn)出現(xiàn)了再次降溫的走勢(shì)。

比如投資增速：

銷售額和銷售面積：

國(guó)房景氣指數(shù)：

就連幾個(gè)重點(diǎn)城市，成交的環(huán)比也普遍下跌。

為什么降溫？重要的原因是：貿(mào)易戰(zhàn)、關(guān)稅戰(zhàn)影響了預(yù)期。

去年9月末新政的“藥勁”正在消散，到了需要出臺(tái)新一輪政策的時(shí)候。

7月末研究經(jīng)濟(jì)工作的政治局會(huì)議，是新一輪政策出臺(tái)的重要契機(jī)。在這個(gè)重要會(huì)議之前，召開行業(yè)會(huì)議，有其合理性、可能性。

房地產(chǎn)行業(yè)還可能出臺(tái)哪些利好？

常規(guī)性的利好，可以出臺(tái)的有：

1、繼續(xù)降準(zhǔn)、降息。下半年，美聯(lián)儲(chǔ)大概率會(huì)啟動(dòng)新一輪降息，中國(guó)的降息空間也將被打開。

2、會(huì)降低首付比例嗎？目前已經(jīng)是15%了，首套房降低到10%只是時(shí)間問題，但估計(jì)今年有難度。北京、上海還沒有把首套房、二套房首付比例都降低到15%，深圳二套房首付比例沒有降低到15%，這些城市降首付是可能的。

3、北京、上海、深圳、�？凇⑷齺嗊�有限購(gòu)，未來繼續(xù)松綁限購(gòu)是大概率的。比如深圳核心區(qū)允許外地人無條件買1套，上海和北京非核心區(qū)允許外地人無條件買1套。�？凇⑷齺喛梢钥紤]取消限購(gòu)。

4、收購(gòu)存量房的再貸款額度可以繼續(xù)提升，收購(gòu)存量土地、存量房的專項(xiàng)債額度繼續(xù)提升。

5、加大棚改、城中村舊改力度，全面推廣票房安置。

6、繼續(xù)降低公積金貸款利率，放寬公積金貸款使用條件和額度。

但說實(shí)話，繼續(xù)在這些常規(guī)性利好上做文章，空間不大了，效果也不會(huì)太明顯。

要扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)，需要出臺(tái)真正的大招：

比如明確宣布減少土地供應(yīng)量，去化周期太高的城市要宣布幾年不賣地，才能穩(wěn)住預(yù)期。

不賣地，地方財(cái)政怎么辦？短期可以靠發(fā)債，撐2到3年一般來說沒有問題。

要么是以更大力度收儲(chǔ)存量房、存量土地，比如5萬億額度。但這需要發(fā)行5萬億的地方債或國(guó)債，會(huì)迅速拉升政府杠桿率，估計(jì)難度很大。

現(xiàn)在大家不愿意買房，主要是兩大因素：

第一，擔(dān)心買了之后，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。過去幾年抄底的人，大多被套住了。

第二，擔(dān)心買了之后，有家庭成員失業(yè)，難以保障供樓。

如果只是穩(wěn)住樓市、房?jī)r(jià)不漲，想買房子的人仍然不會(huì)多。只有房?jī)r(jià)上漲、資產(chǎn)增值，大家才愿意買。

在當(dāng)前人口形勢(shì)、存量住房規(guī)模的條件下，讓全國(guó)房?jī)r(jià)普漲，基本沒有可能，除非出現(xiàn)超級(jí)通脹。

所以我的預(yù)判是：

7月，最遲9月，會(huì)出臺(tái)新一輪針對(duì)樓市的利好，包括降準(zhǔn)、降息、放松限購(gòu)，增加收購(gòu)存量房和存量土地等。

出臺(tái)超級(jí)大招的可能性不太大。

全國(guó)樓市回暖，依然要再等一等、忍一忍、熬一熬。

新政能讓核心城市、核心片區(qū)的成交再次放量，就已經(jīng)很不錯(cuò)了。普通二線城市，和絕大多數(shù)三四線城市，還需要較長(zhǎng)的時(shí)間筑底。

類似今天這種房地產(chǎn)的脈沖行情，過去幾年出現(xiàn)幾次了，都未能持續(xù)。這一次，估計(jì)也是如此。