據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2020-2024年間南通大市累計(jì)出讓涉宅地塊792宗，總出讓面積約3855萬㎡，成交總額高達(dá)約4161億元。

其中，南通市區(qū)（含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)）共出讓地塊106宗，面積約685萬㎡，成交金額約1225億元。

然而，部分土地資源并未能及時轉(zhuǎn)化為有效供給。截至2025年6月最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，南通市區(qū)超兩年未動工地塊已達(dá)15宗，約131萬㎡土地長期閑置，約237億元的土地購置資金長期沉淀，未能形成有效產(chǎn)出。

就板塊分布而言，蘇通園區(qū)土地閑置問題尤為突出，共涉及7宗地塊，閑置土地面積約44萬㎡，占據(jù)了市區(qū)閑置總量的顯著份額。

就拿地主體而言，這15宗閑置地塊中有13宗由本地國企持有，其中蘇通濱江房地產(chǎn)一家即持有其中6宗，涉及土地購置資金約22億元。

此外，唯一由本地民營企業(yè)——南通強(qiáng)邦置業(yè)持有的新城區(qū)R23002地塊，同樣處于超兩年未動工狀態(tài)。

長期的土地閑置不僅阻礙了土地資源的優(yōu)化配置和有效利用，更對持有企業(yè)構(gòu)成了沉重的資金鏈壓力。在當(dāng)下專項(xiàng)債資金明確支持地方政府收回收購閑置土地以盤活資源的政策背景下，南通市區(qū)這批長期“沉睡”地塊是否會被收回成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

Part.1

科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)

大規(guī)模土儲下的流動性隱憂

南通市中央創(chuàng)新區(qū)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)”）作為中創(chuàng)區(qū)主力開發(fā)商，2020-2024年間在該區(qū)域先后參與摘牌11宗地塊，總耗資約131億元。調(diào)研顯示，目前仍有6宗地塊（下圖標(biāo)紅所示）尚未入市。

大規(guī)模土地儲備伴隨巨額資金占用，繼而推高外部融資需求。而長期閑置無法形成銷售回款，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)效率低下，累積流動性風(fēng)險。天眼查信息顯示，科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)自身已涉及多條開庭公告和立案信息。

更值得關(guān)注的是其母公司——南通市中央創(chuàng)新區(qū)建設(shè)投資有限公司（簡稱“通創(chuàng)投”），竟在今年6月12日新增1條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的僅925萬元。

作為區(qū)域重要的國有資本運(yùn)營平臺，出現(xiàn)此等規(guī)模的被執(zhí)行情況，無疑折射出其在當(dāng)前市場環(huán)境下所面臨的現(xiàn)金流壓力。

旗下項(xiàng)目去化艱難或?yàn)楝F(xiàn)金流壓力來源之一。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，由科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)獨(dú)立操盤的紫瑯吾島項(xiàng)目，自去年6月入市至今年6月底，一年時間僅備案41套，目前整盤去化率僅約8%，去化表現(xiàn)難言樂觀。

Part.2

蘇通濱江房地產(chǎn)

大量閑置與再添新儲之謎

數(shù)據(jù)顯示，2020-2024年，蘇通園區(qū)先后出讓11宗地塊，合計(jì)出讓面積約79萬㎡，成交總額約56億元。

這之中，3宗由恒大摘得，其余8宗均由南通蘇通科技產(chǎn)業(yè)園濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“蘇通濱江房地產(chǎn)”）摘牌。

調(diào)研顯示，恒大2020年9月摘牌的R20023地塊至今未動工；而蘇通濱江房地產(chǎn)持有的8宗地塊中，目前僅有R20037地塊動工，其余6宗地塊閑置均已超兩年。

令人費(fèi)解的是，在持有大量未開發(fā)存量地塊的情況下，蘇通濱江房地產(chǎn)竟在去年12月又摘牌一宗新地塊（上圖R24026地塊）。這種“左手拿新地，右手囤舊地”的操作，其背后意圖與風(fēng)險考量耐人尋味。