文/狗蛋分蛋

轉眼2025已經過半，如果用四個字來概括今年北京樓市的變化，一定是——

改善抬頭。

2025年1-6月，北京新建商品住宅網簽總量為21227套，較2024年同期的22657套下降約6.3%。

但這不代表今年北京新房不火。

今年同比下降的主要原因，是去年1月共有產權房集中網簽，額外貢獻了約5000套的數據。事實上，拋開1月的特殊情況，2025年上半年其他月份，大部分都要領先于2024年。

從成交面積上看，2025年新建商品住宅累計成交267萬平方米，同比增長了約3%?。

套數下降，面積卻增長，說明今年單套成交房產的面積，呈現上漲趨勢。

總之，北京的改善好房，賣爆了。

這一點，從新房項目的成交榜單也能看出。

上半年，北京新房住宅成交榜前6名都是8萬元/㎡以上的豪宅，前十名中，有6個是10萬元/㎡以上的豪宅，排名中的10萬+豪宅，總共賣了：

320多億。

這種情況，在以前是很難看到的。

近兩年北京土地供應井噴，各區(qū)基本都有壓箱底的好地出拍，可以說，為好房子的狂歡加足了底氣。

那么，這些讓北京有錢人趨之若鶩的好房子，究竟長什么樣？

目光聚焦到成交榜前十中的10萬+豪宅，它們分別是：功德寺雙子“和樾望雲”“和樾玉鳴”，朝陽的“北京宸園”“萬吉玖序”，海淀的“建發(fā)海晏”，以及西城區(qū)的“京華玖序”。

咱們分別來盤一盤。

一、功德寺雙子“和樾望雲”“和樾玉鳴”

功德寺雙子，可以說是上半年北京關注最高的兩個新盤，從拿地到戶型出街，市場討論度都很高。

兩個項目3月21日同天開盤，據說和樾望云那邊，不到1分鐘線上選房成交就超過了85億，和樾玉鳴同樣不到1分鐘，賣了405套房，成交金額超過67億。

為啥這么火？

一方面，海淀新盤太稀缺了，好地斷供多年，積壓了大量需求。所以可以看到，海淀新盤今年基本上是開一個爆一個，嘉華天珺開盤賣了31.61億，頤海澐頌開盤賣了72.5億，后面還有個樹村地王，估計還要刷屏。

另一方面，地段底氣足。

產業(yè)上，功德寺雙子緊鄰中關村軟件園，騰訊、百度、網易、新浪很多互聯網大廠總部的集合地。

教育上，海淀最好的上地學區(qū)，上地實驗、中關村二小等牛小、牛中扎堆，規(guī)劃里還有一零一中學承辦的十二年制學校和幼兒園，幼+小+初+高直接包圓了。

說起海淀人，產業(yè)新貴和雞娃是繞不開的標簽，這兩點牛，就已經決定了項目的底盤不會差。

加上10萬/㎡的價格，雖然看著不低，但是對比隔壁的樹村地塊，樓面價都10萬/㎡了，還有同樣十三四萬的朱房村，功德寺的性價比一下就出來了。

另外，產品同樣加分。

“和樾望雲”“和樾玉鳴”也是海淀首批好房子項目之一，高得房率、全戶方正、多功能戶型等改善要素，基本都拉滿了，這對之前海淀老項目，形成了降維打擊。

更值得一說的，我認為是綠城這次在項目“定制化”方面，做出了點東西。

就拿和樾玉鳴139㎡學霸房舉例，戶型北向兒童房和緊鄰的次臥打通，相當于做了一個“學習+休憩”的套間，同時，兒童房空間夠大，能放下鋼琴以及大書桌，這對海淀家庭很有吸引力。

動線安排也挺有意思，整個兒童套間+次衛(wèi)位于房間一角，和大人辦公、做飯等活動動線隔開，保證了孩子在學習時的安靜氛圍。

結合當地客戶需求做定制化處理，在項目對比時，很容易拉開差距，換句話說，就是戳客戶心坎兒。

二、北京宸園

到7月，北京宸園累計網簽已突破100億，從0到百億項目大概用了8個月時間，在近幾年，這個成績已經相當突出了。

項目地段不用多說，朝陽酒仙橋是“中國電子工業(yè)的搖籃”，商業(yè)、學校、醫(yī)療資源完備，也是這幾年朝陽，乃至北京最火以及為數不多逆勢上漲的板塊之一。

北京宸園由中建智地操盤，這家房企我們聊過很多次，近年來北京產品力代表之一，擅長屬地文化運營，生活氣息的營造。

這次北京宸園是集大成之作。

在這之前，很多人覺得酒仙橋不好做豪宅，因為板塊面貌確實偏舊，很多人也盯著宸園，先看看它該怎么處理。

中建智地的做法，是結合屬地特點拉出觀感上的精奢。

項目園林主打中式宋韻，大山大水，社區(qū)內打造了超過1萬平方米的超大內向中庭，同時還擁有約2300平方米的景觀水系以及大體塊的巖石，印象最深的是落差達到21米的高山疊瀑。

同時建筑表達上又結合了現代極簡風格，迎合朝陽國際范兒。

中建智地擅長做中式園林，朝陽人民喜歡國際氛圍，把自己擅長的和市場需求的結合，這是屬地定制化的一種新解題思路。

三、萬吉玖序

萬吉玖序和北京宸園是有隱性競爭關系的，板塊鄰近，定位相似都是豪宅，萬吉玖序作為后發(fā)，肯定要吃點虧。

宸園可以說提前把豪宅能想到的、該做的做了個遍，這一次也挺難為中海。不過從成績上看，萬吉玖序還算不錯，首開41億，基本上和宸園打了個平手。

萬吉玖序非常想和北京宸園打出差異化，比如戶型上，整體比宸園大了一圈。

風格上，做了純現代風格，以法式莊園為藍本的都市花園。

相比北京宸園，萬吉玖序主打純粹，土豪金的外立面，到保姆專梯的頂配平墅，更大的戶型尺度，中海萬吉玖序在“豪”這個要素的表現上，是要超出北京宸園的。

當然缺點是損失了一部分客群。

另外中海這次把自己的好房子體系在萬吉玖序實踐上了，叫LIVING OS系統。

中海的理解，好房子要有四個特征，安全、智慧、舒適、綠色。

比如智能燃氣感應器，會自動開窗通風，同時推送警報，如果你是獨居女性，遇到陌生訪客，智能安全門鎖能夠實現變聲的應答等等。

四、建發(fā)海晏

提海晏不能不說臻澐，兩個項目屬于貼臉競爭。

上個月底，兩個項目先后開盤。海晏先開，宣傳賣了185套，臻澐隨后，206套。

盤點里沒寫臻澐，主要是臻云賣了9萬元/㎡。當然不是臻云賣不了10萬以上，而是沒必要。臻云的地塊比海晏方正，相同容積率能多做一排樓，加上拿地便宜，給價格帶來了足夠的下探空間。

兩個項目都是豪宅，但因為貼臉競爭，風格完全不一樣。

臻澐借鑒清華西門，呼應海淀人對學府的精神追求。

海晏以頤和園為基調，做了自己擅長的新中式。

蘿卜青菜各有所愛，兩種風格，市場什么樣的反應都有，比如建發(fā)的，有人說標準中式符號融合現代玻璃幕線條，有些用力過猛。

我覺得可能怪不了建發(fā)，這次地塊確實限制了建發(fā)的發(fā)揮。兩個項目的對比給大家放一下：

海晏想把容積拉滿，只能做橫向景觀，臻澐發(fā)揮空間更大，不光做了橫向景觀，還能做豎向的景觀軸。

兩種設計區(qū)別很大，首先功能性上，海晏就沒法像臻澐那么多，其次觀景體驗上，也因為只有橫向軸線，沒法和臻澐一樣四面觀景。

最后，屬地文化結合也沒法和臻澐一樣深入。

海晏復刻頤和園，明顯也是想在屬地文化上發(fā)力，但地塊條件擺著，要做功能，就得弱景觀，而功能是最能在社區(qū)里體現屬地定制化的部分。

比如臻澐，海淀人重教育，園林里安排了達爾文營地，大會所可以做小課堂、圖書館。

另外，這次建發(fā)在海晏項目的風格處理上，沒把優(yōu)勢發(fā)揮出來。上半年建發(fā)在北京有兩個項目，之前的觀宸，就是把中式豪宅的味道做到極致。

這是建發(fā)擅長的，做出來確實不錯，市場反饋普遍偏好。

海晏這次有些既要又要，想做中式，又要分出精力做海淀的國際范，結合起來，容易用力過猛。

只能說，相比建發(fā)，華潤、招商對海淀的理解，對地塊條件的把握還是更老辣一些。

五、京華玖序

京華玖序是榜單中最貴的項目，18萬元/㎡，主要西城區(qū)的位置在那擺著。

今年屬于項目的加推，去年項目首開，當日銷售62億元，榮登北京上半年新房網簽冠軍。

產品不用多說，中海操盤，又是近20萬元/㎡的級別，打造規(guī)格和細節(jié)都是非?？季康?。

風格上，京華玖序主打宣南文化和皇家地脈，突出一個豪。比如立面，篆刻皇家云雷紋刻，配色黑金更顯尊貴。

項目東側還做了七個定制級四合院，與周圍的胡同完成了過渡，讓它身在胡同之中，卻有了一片獨立天地。

總之，項目目標非常明確，就是最高規(guī)格。

項目也是中海目前在北京唯一個玖序產品。

其實，看完今年北京賣得最好的10萬+豪宅，會發(fā)現他們都有一個共同點，就是——

追求定制化。

無論是功德寺雙子的學霸房，還是宸園的城中山水、萬吉玖序的法式精奢、海晏的頤和園文化，又或者臻澐的學府文化、京華玖序的帝王氣象......它們都在結合屬地文化，打造定制化產品。

把每一個項目打造成孤品，這就是我們常說的“作品主義”。

這也將是未來一段時間好房子的進化方向。