來(lái)源：成都淘房志

2年前，淘房君在新川踩盤(pán)時(shí)，恰逢紫境府二號(hào)地開(kāi)盤(pán)，彼時(shí)的新川無(wú)論是產(chǎn)業(yè)還是樓市都一片生機(jī)勃勃。

但從去年開(kāi)始，新川貌似開(kāi)始有點(diǎn)啞火了。

新川之心公園 來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

首先是，土地供應(yīng)斷崖式下跌。

2024年，新川共出讓2宗住宅用地，加起來(lái)不到50畝，其中一宗更是底價(jià)出手；

2025年，根據(jù)官方供地計(jì)劃，新川僅有2宗住宅供地，其中一宗不到22畝，另外一宗比較大有超80畝的面積。

其次在二手市場(chǎng)上，相比23年大熱期，新川當(dāng)前的價(jià)格更是不忍直視。

被不少人稱(chēng)作目前新川二手市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的紫境府：

23年，141㎡二手成交單價(jià)大多穩(wěn)在了2.8萬(wàn)元/㎡左右，而現(xiàn)如今2.3萬(wàn)元/㎡成交是常態(tài)。

6月，有消息傳出，一套三期精裝的183㎡，最后成交價(jià)395萬(wàn)，成交單價(jià)2.1萬(wàn)/㎡，創(chuàng)下歷史新低。

2年時(shí)間，總價(jià)跌了80萬(wàn)左右。

23年紫境府成交情況

25年紫境府141㎡成交情況 圖源好好選房

新川的二手剛改標(biāo)桿香璟臺(tái)西苑三期：

23年，二手掛牌單價(jià)2.8-29萬(wàn)元/㎡左右；

25年，二手掛牌單價(jià)最低已經(jīng)來(lái)到了2.2萬(wàn)元/㎡左右。

23年，香璟臺(tái)三期143㎡掛牌單價(jià) 圖源貝殼

25年，香璟臺(tái)三期143㎡掛牌單價(jià) 圖源貝殼

2年時(shí)間，差不多跌了100來(lái)萬(wàn)。

二手市場(chǎng)的持續(xù)低迷讓不少人對(duì)新川開(kāi)始質(zhì)疑。

圖源小紅書(shū)

所以，新川到底怎么了？

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你還看好新川嗎？單選

看好，新川的底色還是很強(qiáng)！

不看好，被大源西搶盡風(fēng)頭！

觀望一下，成都新板塊太多，需等時(shí)間驗(yàn)證

01

破發(fā)＋跌價(jià)

新川二手持續(xù)低迷

目前在新川，除了受到熱議的紫境府和香璟臺(tái)，淘房君發(fā)現(xiàn)，還有一批剛改二手，也正處在持續(xù)下滑的階段。

比如，緊鄰香璟臺(tái)的中建天府公館。

作為片區(qū)內(nèi)當(dāng)初知名的網(wǎng)紅盤(pán)，項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)2019年5月31日，當(dāng)時(shí)出現(xiàn)了4600人搖232套房的盛況。

最大的原因就是價(jià)格：

項(xiàng)目一期為清水，取證單價(jià)1.4-1.5萬(wàn)/㎡左右；

二期精裝，取證單價(jià)1.7-1.9萬(wàn)元/㎡左右。

這個(gè)價(jià)格能買(mǎi)到高新南新川，可以說(shuō)是很爆了。

項(xiàng)目實(shí)拍

因?yàn)殚_(kāi)盤(pán)早，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有出臺(tái)3倍熔斷限售5年的政策，所以項(xiàng)目在23年拿到證后就有房源進(jìn)入二手市場(chǎng)。

23前后，天府公館陸續(xù)有不少房源進(jìn)入二手市場(chǎng)，從彼時(shí)的成交價(jià)來(lái)看，中小戶(hù)型房源成交單價(jià)大多在：

2.4-2.6萬(wàn)元/㎡之間。

圖源好好選房小程序

相較于開(kāi)盤(pán)價(jià)，這個(gè)價(jià)格可以說(shuō)是很能打了，倒掛也受到了市場(chǎng)的認(rèn)可，畢竟當(dāng)時(shí)正處在新川火熱的時(shí)期。

但淘房君發(fā)現(xiàn)，從24年下半年開(kāi)始，整個(gè)小區(qū)的成交價(jià)格開(kāi)始陸續(xù)走低。

大部分中小戶(hù)型的房源，成交單價(jià)已經(jīng)來(lái)到了：

2萬(wàn)/㎡左右。

圖源好好選房小程序

而時(shí)至今日，從貝殼找房，我們不難發(fā)現(xiàn)，天府公館的價(jià)格更是開(kāi)啟了進(jìn)一步的下探：

精裝房源掛牌到了1.7＋萬(wàn)元/㎡！

精裝價(jià)格對(duì)比開(kāi)盤(pán)價(jià)，已經(jīng)破發(fā)了。

最讓人腦殼痛的是，這套房源已經(jīng)掛牌9個(gè)月了，還未成交。

所以，無(wú)論從前面的紫境府、香璟臺(tái)，還是偏剛需一點(diǎn)的天府公館來(lái)看。

新川二手市場(chǎng)，的確非常萎靡。

02

新川亟待解決的問(wèn)題

到底是什么？

23年，一定是新川巔峰時(shí)期。

2023年3月，新川約34畝地塊以18000元/㎡成交，32家開(kāi)發(fā)商參與抽簽，被華發(fā)拿下；

2023年8月，新川約77畝地塊以20200元/㎡成交，被保利拿下，清水限價(jià)34000元/㎡。

值得一提的是，保利拿下的地塊不僅創(chuàng)下彼時(shí)新川板塊的樓面價(jià)記錄，更是當(dāng)時(shí)全成都少有的“2萬(wàn)＋”土地。

除了土地火熱，新房市場(chǎng)同樣問(wèn)鼎成都。

有數(shù)據(jù)顯示，23年，整個(gè)新川板塊共賣(mài)了7074套商品房，登頂全成都，是第二名麓湖的1.6倍。

圖源 克爾瑞四川

所以，現(xiàn)階段的低迷到底是何原因呢？

淘房君認(rèn)為：

要論問(wèn)題，新川整個(gè)板塊，其實(shí)不存在明顯的短板，而是在市場(chǎng)下行期，一眾小問(wèn)題、弊端被更謹(jǐn)慎的購(gòu)房者放大，導(dǎo)致片區(qū)成交萎靡。

產(chǎn)業(yè)、界面、交通、公園這些大的東西就不說(shuō)了，只要去過(guò)新川都知道，其實(shí)兌現(xiàn)與落地效果還是很不錯(cuò)的。

而且從今年新川的動(dòng)作來(lái)看，也開(kāi)始有很多改變，比如對(duì)新川之心周?chē)?，比較核心的區(qū)域，就進(jìn)行了調(diào)規(guī)：

把部分住宅用地合并，整體打造更好的一塊住宅用地。

把部分住宅用地調(diào)整為住兼商用地，為后續(xù)引入商業(yè)，提升片區(qū)配套打好基礎(chǔ)。

那么新川現(xiàn)在有哪些小問(wèn)題呢？

1）教育

你說(shuō)新川的學(xué)校差嗎？

其實(shí)真的不差。

新川目前規(guī)劃了22所學(xué)校，包括13所幼兒園，7所小學(xué)，2所中學(xué)。

還引進(jìn)了如成都高新區(qū)和上海師大合作辦學(xué)等一些優(yōu)質(zhì)教育資源，銀都紫藤、成都師范銀都也在積極領(lǐng)辦。

但問(wèn)題在于，與同是高新南的金融城、大源不一樣，新川是目前成都少有的多校劃片。

新川（中和）A學(xué)區(qū)包含的學(xué)校有：

成都高新區(qū)行知小學(xué)、成都高新區(qū)銀都紫藤初中東區(qū)學(xué)校、四川省教育科學(xué)研究院附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)(成都高新區(qū)梓州小學(xué))、成都高新區(qū)蒙新小學(xué)、四川省教育科學(xué)研究院附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)崇和分校

新川（中和）B學(xué)區(qū)包含的學(xué)校有：

成都師范銀都紫藤小學(xué)(北區(qū))、成都師范銀都紫藤小學(xué)(南區(qū))、四川省成都高新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)新川分校、成都高新區(qū)新川科技園小學(xué)

你只能選擇你買(mǎi)房讀AB哪個(gè)區(qū)，至于具體哪個(gè)學(xué)校，只能搖號(hào)。

這就有兩個(gè)問(wèn)題：

1：孩子讀書(shū)不是由你買(mǎi)在距離哪個(gè)學(xué)校最近而決定的；

2：在新川大多學(xué)校還沒(méi)有出口的情況下，比較在意教學(xué)質(zhì)量的家庭，目前搖學(xué)校等同于開(kāi)盲盒。

天C搖號(hào)，至少都知道去天七、元音，現(xiàn)在新川你想去哪里呢？

所以導(dǎo)致很多比較在意學(xué)校的家庭，在這一點(diǎn)上就會(huì)犯嘀咕，到底能不能去新川。

而且現(xiàn)在在一些社交平臺(tái)中還經(jīng)常出現(xiàn)中和AB區(qū)中一些家長(zhǎng)互相拉踩的事，更加糟心。

2）地鐵

現(xiàn)在住新川的小伙伴，如果不開(kāi)車(chē)，就單論坐地鐵回家，你覺(jué)得真的方便嗎？

新川目前有1、6、18號(hào)線(xiàn)，看著數(shù)量還是很多的，但實(shí)際體驗(yàn)后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，真的老火。

如果你坐1號(hào)線(xiàn)，回新川大概率在華府大道下車(chē)，那么距離最近的次新房天府公館，還有兩公里，只能步行或騎車(chē)。

如果你坐6號(hào)線(xiàn)，回新川如果不是陸肖、高新天序以及保利、招商這幾個(gè)新盤(pán)，那你大概率回家也需要步行或騎車(chē)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

圖源百度地圖

而且被吐槽最多的是什么呢？

目前沒(méi)有橫向地鐵。

也就是說(shuō)當(dāng)前成都打工人最多的天府一二三四五街、金融城、大源等地，看著新川離得很近，其實(shí)如果你要去上班選擇公共交通，是很麻煩的。

所以，買(mǎi)新川，打工人也會(huì)犯嘀咕，是不是選擇大源更方便。

你認(rèn)為呢？