文/狗蛋分蛋

今年北京“未開先火”的樓盤不少，除了海淀的幾個(gè)神盤外，最近通州八里橋，又冒出個(gè)朝棠攬閱。

上周末，朝棠攬閱樣板間開放，據(jù)說，兩天到訪接近1800組客戶，900多套房源，現(xiàn)場認(rèn)籌250多套。還沒正式開盤，近30%的房源先被鎖定了。

有人開玩笑說，估計(jì)全朝陽的剛需都跑去看房了。

7月20日，朝棠攬閱正式開盤，據(jù)項(xiàng)目公布數(shù)據(jù)，當(dāng)天勁銷18.6億元，去化接近九成。當(dāng)然按照北京樓市以往的慣例，這個(gè)數(shù)據(jù)大概率會(huì)注點(diǎn)水，究竟有多少水分，還得等網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

好房子政策影響下，北京買房人變得不好糊弄，開發(fā)商沒點(diǎn)壓箱底的手段，真抓不住買房人的眼球。

這次，買房人是沖著一個(gè)“神戶型”去的。

在69㎡這個(gè)北京最“剛”的面積段，朝棠攬閱上了三房配置。項(xiàng)目緊鄰?fù)ɑ莺?，總價(jià)最低不到400萬，也就是說——按15%首付比例來算，最低55萬，就能上車一個(gè)能通勤朝陽的三房“河景房”。

這樣的性價(jià)比，對(duì)急著買房的朝陽群眾來說，是巨大誘惑。

據(jù)說，樣板間開放當(dāng)天，69㎡的小三房已經(jīng)被認(rèn)購光了，這和放量太少也有關(guān)系，首開只推了55套，手慢無。

戶型數(shù)量規(guī)劃這塊，開發(fā)商需要一個(gè)平衡，69㎡的小三房對(duì)購房者來說是性價(jià)比超高的“神戶型”，但對(duì)開發(fā)商而言，可能是賺不到錢的戶型。

項(xiàng)目主打86㎡三房和101㎡四房戶型，69㎡戶型只占項(xiàng)目總量的很小一部分?？蛻魜矶紒砹?，買不上69㎡，可能會(huì)去看看其他小面積段的主力戶型。

這叫舍小搏大，鐵柱打趣，項(xiàng)目背后一定有釣魚大佬指點(diǎn)，這“打窩”手法太專業(yè)。

看完戶型圖，大概能明白，朝陽群眾們?yōu)樯缎母是樵浮耙с^”。

這次招商蛇口確實(shí)做出了點(diǎn)東西。

雖然戶型面積只有69㎡，但該有的功能全有，廚房足夠兩人下廚，次臥也留了衣柜空間，主臥甚至還能做個(gè)衣帽間。

如果是三口之家，預(yù)算400萬以內(nèi)，有朝陽通勤需求，那朝棠攬閱的69㎡可能就是近年北京最值得下手的戶型了。

可惜的是，這種戶型沒幾套。

據(jù)說，項(xiàng)目開盤小戶型秒沒，更大面積段戶型則稍微尷尬。

相比于69㎡戶型，它們確實(shí)沒那么驚艷。

比如86㎡的戶型，是過去常用的一字排布，客廳擺角，U型廚房，后期把墻打了可以做開放式。

雖然顯示建面比69㎡戶型大了17㎡，但實(shí)際排下來就多了個(gè)廁所，感覺尺度感上，沒有和前者拉開差距。

通州新規(guī)后入市的項(xiàng)目，在好房子政策的影響下已經(jīng)卷麻了，剛需也不例外。包括朝棠攬閱的兄弟項(xiàng)目“云璟攬閱”，通州新剛改盤還有花溪云錦、國譽(yù)頌等。

同樣的上車門檻，市場上基本都有更好的選擇。

像國譽(yù)頌，朝棠攬閱89㎡同樣的總價(jià)，可以上車國譽(yù)頌105㎡戶型，不僅面積更大，還是個(gè)四葉草戶型。

100㎡以上戶型，這次開盤余量大，尤其是124㎡感興趣的不多。

競品壓力是一個(gè)其中原因，根源在于剛需盤中的改善戶型，往往會(huì)因?yàn)椴粔蚣兇?，在后期轉(zhuǎn)手時(shí)賣不上價(jià)。

2023年招商蛇口首入通州，加上朝棠攬閱已經(jīng)有三個(gè)項(xiàng)目，算是北京房企里，對(duì)通州市場理解比較深刻的。

這次選在八里橋做剛需盤，招商蛇口有自己的想法。

一方面，八里橋近年新盤大多選擇做了大平層產(chǎn)品，比如縵云ONE，定位改善偏豪宅。

做剛改，有效避免了同質(zhì)化競爭。

另一方面，對(duì)于大部分人而言，這里更適合壓縮成本上車。

八里橋的房子營銷時(shí)，大多會(huì)吹一吹通州，吹一吹八里橋各種規(guī)劃，好為溢價(jià)找個(gè)理由。

作為副中心，通州每年基建投入上千億，并且這種大規(guī)模投入還會(huì)持續(xù)10年以上，潛力確實(shí)在線。

問題是，八里橋的位置有些尷尬，位于通州和朝陽的交匯處。

兩區(qū)交匯，大多爹不疼媽不愛，加上通州目前發(fā)展重點(diǎn)在運(yùn)河商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)未來很長一段時(shí)間都不會(huì)變，相比之下，八里橋的發(fā)展優(yōu)先級(jí)不算高。

這就導(dǎo)致有些“餅”，買房人容易吃不到嘴里。

因此，通勤能力和性價(jià)比，才是八里橋目前能看的最大優(yōu)勢。

低總價(jià)，低門檻才能更好把握板塊優(yōu)勢，即便需要后期置換，便宜，在二手市場也更有話語權(quán)。這個(gè)角度看，招商蛇口確實(shí)把通州樓市玩明白了。

兩區(qū)交匯，除了吃餅難，一些不利因素的處理上，也容易掉鏈子。

朝棠攬閱目前主要的不利因素有三個(gè)，一是頭頂?shù)母邏壕€，二是22號(hào)地鐵線可能會(huì)從項(xiàng)目西北角穿過，三是航空噪音。

去看房時(shí)，和不少客戶聊天，這也是他們比較擔(dān)憂的點(diǎn)。

高壓線問題，據(jù)現(xiàn)場工作人員說，后期線路會(huì)做下埋處理，下埋后，對(duì)項(xiàng)目幾乎沒有影響。這是個(gè)老問題了，當(dāng)?shù)鼐用褚呀?jīng)反饋多年，有人說“年年有計(jì)劃要埋，年年沒動(dòng)作。”

客戶們擔(dān)心，項(xiàng)目承諾又變成大餅。

地鐵線下穿問題，主要就是做好防震和隔音。

鐵柱倒覺得，處理高壓線和地鐵線下穿問題不難，畢竟新盤要開了，如此明顯的不利因素會(huì)嚴(yán)重影響去化，招商蛇口應(yīng)該會(huì)想想辦法。而地鐵線下穿也不罕見，項(xiàng)目大概率有現(xiàn)成的案例可以借鑒。

幾個(gè)不利因素中，挑戰(zhàn)最大的是航空噪音。

實(shí)測航班集中的時(shí)候，每隔幾分鐘，就能明顯聽到飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)的轟鳴聲，它不是局部能聽到，而是對(duì)項(xiàng)目幾乎所有的樓棟都有影響，處理起來相對(duì)麻煩。

期待招商蛇口可以拿出一套行之有效的解決方案。

最后，不少買房人還在糾結(jié)板塊潛力。

其實(shí)看完上文就能明白，這完全沒必要。

八里橋有自己的一套價(jià)值邏輯，硬去蹭通州發(fā)展紅利的概念，最后也許就是期待越高，失望越大。

通勤是朝棠攬閱可以確定的優(yōu)勢，下面就是拋開可能“買不到”的69㎡戶型，其他戶型有沒有性價(jià)比的問題。

從現(xiàn)場看到的價(jià)格，項(xiàng)目首次開盤均價(jià)6萬元左右，部分戶型下探到了5字頭，相比之前傳言的6.2萬元/㎡，能感覺到招商這次是帶著誠意來的，但可能還不夠。

未來一段時(shí)間八里橋板塊土地供應(yīng)量不小，離項(xiàng)目比較近的東灣項(xiàng)目，當(dāng)年開盤價(jià)6.5萬元/㎡，但是這兩年隨著大量新項(xiàng)目入市，跌幅最高超過18%。

目前板塊內(nèi)新房5.6-5.8萬元/㎡是道坎，超過太多容易踩高。