文/謝逸楓

世茂集團(tuán)的危機(jī)，基本上可概括為利潤(rùn)虧損、流動(dòng)性、資不抵債、資產(chǎn)貶值、債務(wù)和逾期交房危機(jī)，一旦無(wú)法自救成功，將成為中國(guó)恒大一樣被清盤。目前世茂集團(tuán)2025年7月21日約115億美元債務(wù)重組成功，可謂是逃過(guò)一劫。

最為值得注意的是世茂集團(tuán)的資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)暴露，處置非常困難，其中包括股權(quán)、在建項(xiàng)目、土地，投資的物業(yè)和項(xiàng)目的處置。市場(chǎng)超過(guò)4年的深度下降之后，資產(chǎn)的價(jià)值大大縮水，已經(jīng)出現(xiàn)低于3折收儲(chǔ)土地和建筑物的申請(qǐng)。

世茂集團(tuán)2017年在深圳以總地價(jià)239.43億元競(jìng)得龍崗區(qū)12宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（深港國(guó)際中心），如今以不足土地原價(jià)值的1/3（2.84折）收儲(chǔ)，即68億元整備收儲(chǔ)補(bǔ)償，低于3折骨折價(jià)收儲(chǔ)，確實(shí)是不符合市場(chǎng)行情，存在不合理的情況。

老漢認(rèn)為，以68億元整備收儲(chǔ)世茂176.25億元土地作為補(bǔ)償，不足四成（3.85折），非常的不合理。最合理的辦法就是退地退款，也可以地票置換，也可以調(diào)規(guī)（商業(yè)轉(zhuǎn)住宅用途，商業(yè)寫字樓等調(diào)高）后開發(fā)，也可以引進(jìn)戰(zhàn)投共同開發(fā)。

虧損1181億元

2024年財(cái)報(bào)顯示，世茂集團(tuán)連續(xù)四年（2021年-2024年）累計(jì)虧損高達(dá)1181億元，凈資產(chǎn)僅剩33億元。財(cái)報(bào)顯示，2024年世茂集團(tuán)凈虧損437億元，借貸總額2521億元中83%的金額，將在一年內(nèi)到期，手握現(xiàn)金僅約157億。

世茂集團(tuán)2024年底，總資產(chǎn)4364億總資產(chǎn)（2023年底總資產(chǎn)為5432億元），總負(fù)債4330億，凈資產(chǎn)只剩33億，歸母凈資產(chǎn)更是負(fù)216億。說(shuō)明已經(jīng)到了資不抵債的狀況，一年內(nèi)資產(chǎn)（土地、房屋等資產(chǎn)）價(jià)值縮水1068億元。

世茂集團(tuán)利潤(rùn)虧損、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露無(wú)遺，手握現(xiàn)金僅約157億，無(wú)法覆蓋一年到期債務(wù)。銷售回款緩慢，現(xiàn)金流枯竭。世茂集團(tuán)2025年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約135.23億元，低于去年同期的170.9億元。

2024年世茂集團(tuán)有員工數(shù)量41481人，2023年的時(shí)候，世茂集團(tuán)有員工數(shù)量53836人。就是說(shuō)世茂集團(tuán)去年一年的裁員數(shù)量高達(dá)12355人，裁員比例高達(dá)22.94%。2025年裁員還會(huì)繼續(xù)，畢竟世茂已經(jīng)資不抵債。

資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)

資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)暴露，處置非困難。2025年7月3日，世茂集團(tuán)宣布以1.56億元的價(jià)格，出售其持有的北京通州綜合商業(yè)項(xiàng)目50%股權(quán)及債權(quán)。該項(xiàng)目位于通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)，涵蓋15.9萬(wàn)平方米商業(yè)中心及13棟辦公樓。

世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱，同意出售北京富華運(yùn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，交易額1.56億元，買方為富華國(guó)際集團(tuán)。此次交易的標(biāo)的公司所持有的是北京通州運(yùn)河核心區(qū)的“財(cái)富港”項(xiàng)目。交易完成后，世茂完全退出。

2017年12月，世茂集團(tuán)旗下公司以239.43億元的底價(jià)競(jìng)得位于深圳龍崗區(qū)的G01046-0095號(hào)地塊（深港綜合體項(xiàng)目），面積32.19萬(wàn)平，計(jì)容面積136.45萬(wàn)平，投資額500億元，創(chuàng)下深圳土地拍賣史上第二高總價(jià)地王紀(jì)錄。

深圳市龍崗G01046-0095號(hào)地塊（深港綜合體項(xiàng)目），樓板價(jià)17500元/平。總用地面積為321945.68平方米，其中建設(shè)用地面積196155.35平方米，綠地面積98185.72平方米，道路用地面積17319.81平方米，廣場(chǎng)用地面積10284.8平方米。

深港綜合體項(xiàng)目地塊，由12宗土地組成，包括商業(yè)用地、教育設(shè)施用地、公園用地等用地，總投資高達(dá)500億元，按照規(guī)定，將建一棟超600米（700米）的超高層建筑，超越平安金融中心、打破上海中心大廈632米的全國(guó)紀(jì)錄。

項(xiàng)目將成為深圳、全國(guó)第一高樓，堪稱第一高。按照總體規(guī)劃要求，將建設(shè)成集深港國(guó)際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國(guó)際演藝中心、國(guó)際化學(xué)校、超五星級(jí)酒店、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

按照出讓合同，標(biāo)志性建筑深港國(guó)際中心的高度控制在600米左右(按航空限高的高限向民航部門申請(qǐng)，最終以民航部門審批的高度為準(zhǔn))。除此之外還包括國(guó)際演藝中心、超五星級(jí)酒店、國(guó)際學(xué)校、智能辦公、大型商業(yè)、餐飲、公寓等等。

這一地標(biāo)超高層的規(guī)劃高度最高達(dá)到了700米，將超越上海中心大廈成為“中國(guó)第一高樓”。拿地后，世茂發(fā)布的信息顯示，世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目中心主塔將成為中國(guó)地標(biāo)高樓，旨在打造深圳天際線的一個(gè)嶄新地標(biāo)。

深圳市規(guī)劃和資源局網(wǎng)站2018年11月的信息顯示，世茂獲取項(xiàng)目后委托機(jī)構(gòu)編制了《深圳龍崗世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目詳細(xì)藍(lán)圖設(shè)計(jì)》。2019年1月，深圳市公布G01046-0095號(hào)宗地分宗事宜，該地塊被分成14宗分地塊。

中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃發(fā)起于2019年，2020年7月17日成立，最早到期時(shí)間為2022年2月17日，期限設(shè)定上，最短期限為15個(gè)月，最長(zhǎng)期限為24個(gè)月，年化利率在6.8%至7.9%之間，總規(guī)模87億元，融資用于深港國(guó)際中心項(xiàng)目的建設(shè)。

2022年2月，世茂集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，資金鏈斷裂，深港國(guó)際中心項(xiàng)目停工。2022年2月份上述信托計(jì)劃便出現(xiàn)兌付異常，2個(gè)月后57億元本金違約。項(xiàng)目被劃分為14宗地塊，已有兩宗實(shí)現(xiàn)開發(fā)和銷售，對(duì)應(yīng)63.1842億元的購(gòu)地款。

這意味著剩余12宗土地價(jià)格約為176.25億元。中信龍崗信托計(jì)劃停止兌付，尚有57億本金未能清償。該信托計(jì)劃設(shè)置了較多的增信措施，包括香港上市公司世茂集團(tuán)提供保證擔(dān)保；上海世茂建設(shè)有限公司提供保證擔(dān)保。

項(xiàng)目公司100%股權(quán)質(zhì)押；項(xiàng)目?jī)?nèi)的10宗土地提供抵押。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲弱，上述增信措施似乎都成了擺設(shè)。世茂集團(tuán)于2024年4月被債權(quán)人申請(qǐng)清盤，目前總市值不到32億港元，自身難保，只剩下拍賣土地及在建工程這條路了。

2022年8月，中信信托向法院申請(qǐng)對(duì)龍崗項(xiàng)目12宗土地、項(xiàng)目公司股權(quán)及329套房產(chǎn)進(jìn)行查封。這個(gè)項(xiàng)目的“優(yōu)點(diǎn)”是相對(duì)干凈，沒(méi)什么亂七八糟的民間融資。缺點(diǎn)在于總金額太大，有能力接盤的人不多。

2023年，深港國(guó)際中心進(jìn)行兩次司法拍賣，評(píng)估價(jià)為163.05億元，起拍價(jià)分別為130.44億元和104.35億元，都因無(wú)人出價(jià)而流拍。2024年，中信信托以資抵債的申請(qǐng)獲批，相關(guān)11宗土地抵債給有關(guān)信托計(jì)劃，但一直未過(guò)戶。

中信信托迅速啟動(dòng)司法程序，先申請(qǐng)執(zhí)行證書，進(jìn)而申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《執(zhí)行裁定書》，中信信托通過(guò)以物抵債方式，取得深圳世茂名下位于龍崗區(qū)龍城街道12宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)中的11宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及其地上物。

14宗地塊，僅有兩宗進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)并開展銷售。剩余12宗地中，有11宗以物抵債給了中信信托深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃。2024年，中信信托以資抵債的申請(qǐng)獲批，最終深港綜合體項(xiàng)目涉及的11宗土地抵債給上述信托計(jì)劃。

二拍的起拍價(jià)尚不能覆蓋債務(wù)人所欠的債務(wù)本息，法院批準(zhǔn)了中信信托以涉案不動(dòng)產(chǎn)抵債的請(qǐng)求。信托計(jì)劃出現(xiàn)逾期后，中信信托持續(xù)通過(guò)債務(wù)重組、司法拍賣、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方式推進(jìn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解，遺憾的是這些舉措均未能順利實(shí)施。

世茂曾接觸過(guò)頭部央企以及主力紓困房地產(chǎn)行業(yè)的AMC機(jī)構(gòu)，過(guò)頭部央企以及主力紓困房地產(chǎn)行業(yè)的AMC機(jī)構(gòu)摸底工作后，均表示“做不了”選擇退出。幾家開發(fā)商是想要聯(lián)合拿下的，最終都放棄了。

主要原因是深港國(guó)際中心項(xiàng)目，需要的資金量太大。其次是賬算不過(guò)來(lái)，世茂這個(gè)項(xiàng)目，賬面上以及背后的抵押，實(shí)在太多了，擔(dān)心法律和債權(quán)債務(wù)糾紛等。再次是市場(chǎng)行情預(yù)期不好，擔(dān)心，擔(dān)心無(wú)法解套。

68億收儲(chǔ)176.25億元土地

2022年2月16日，中信信托宣布該計(jì)劃中57億元項(xiàng)目資金出現(xiàn)兌付困難。因世茂集團(tuán)子公司、世茂股份控股子公司未按時(shí)歸還“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”的本息，中信信托提起公證債權(quán)文書強(qiáng)制執(zhí)行。

中信信托所申請(qǐng)的涉案不動(dòng)產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行后，曾兩次進(jìn)行拍賣。2023年5月31日，深港國(guó)際中心的大部分資產(chǎn)上架法拍，該資產(chǎn)起拍價(jià)約130.44億元，評(píng)估價(jià)約163.05億元，但因無(wú)人報(bào)名而流拍。

2023年11月，經(jīng)歷二次流拍，彼時(shí)起拍價(jià)格為104.35億元，已較首次拍賣降了26億元。隨著兩次流拍，2024年7月，中信信托作為“申請(qǐng)執(zhí)行人”申請(qǐng)以因涉案不動(dòng)產(chǎn)二拍保留價(jià)104.35億元按照抵押及查封順位抵償被執(zhí)行人所負(fù)債務(wù)，法院照準(zhǔn)。

這意味著，世茂將失去深港國(guó)際中心的相關(guān)資產(chǎn)，直接抵給中信信托以償還債務(wù)。毫無(wú)疑問(wèn)，中信信托推動(dòng)的68億元“收地化險(xiǎn)”方案已正式擺上桌面，計(jì)劃通過(guò)土地收儲(chǔ)為項(xiàng)目債務(wù)開辟出口。

2025年2月，中信信托向龍崗區(qū)深港國(guó)際中心項(xiàng)目工作專班提出申請(qǐng)，懇請(qǐng)政府收回深港國(guó)際中心12宗流拍土地。7月14日，蓋有中信信托紅章的《中信信托深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃·2025年第一次受益人大會(huì)表決票》文件公開。

文件顯示，深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處、龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心正聯(lián)合推進(jìn)一份關(guān)于世茂深港國(guó)際中心的“收地化險(xiǎn)”方案。根據(jù)方案，龍崗區(qū)政府?dāng)M以68億元補(bǔ)償金，整體收回世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目所涉及的12宗土地及其地上建筑物。

通知顯示，7月29日9時(shí)至7月31日17時(shí)，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”的受托人計(jì)劃召開受益人大會(huì)，會(huì)議議程為就政府土地收儲(chǔ)和抵債資產(chǎn)過(guò)戶等事項(xiàng)進(jìn)行投票表決。

據(jù)通知內(nèi)容顯示，中信信托發(fā)出的收地化險(xiǎn)方案主要有三項(xiàng)。首先，授權(quán)受托人同意深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處、深圳市龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心以土地整備方式，收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及其地上物。

12宗土地及地上物的補(bǔ)償款合計(jì)為68億元（包含中信信托西安經(jīng)開項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的一宗地塊，有兩宗公益用地不予補(bǔ)償）。其次，授權(quán)受托人依以物抵債裁定書辦相關(guān)手續(xù)，繳約2.1億元過(guò)戶稅費(fèi)，取得新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后。

配合辦理12宗地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷、土地入庫(kù)等工作，與龍崗區(qū)相關(guān)部門簽補(bǔ)償框架協(xié)議，約定收地、補(bǔ)償、移交及權(quán)利義務(wù)等。按框架協(xié)議，新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷后2個(gè)月內(nèi)簽正式補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償款分階段支付（2個(gè)月付15%、半年付35%，2027年1月31日前付清）

最后，土地補(bǔ)償款分配方面，計(jì)劃對(duì)12宗中11宗土地及地上物享有所有權(quán)，補(bǔ)償款按本信托計(jì)劃抵債部分與12宗整體的北京三中院司法拍賣評(píng)估價(jià)值比例分配，扣除稅費(fèi)及信托費(fèi)用后，核算可分配信托利益。

7月18日，中信信托向投資人發(fā)布了《關(guān)于召開中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃2025年第一次受益人大會(huì)的通知》，透露將召集2025年第一次受益人大會(huì)，審議收地化險(xiǎn)方案。

深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處、深圳市龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心擬以土地整備方式收回信托計(jì)劃項(xiàng)下抵債的11宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及其地上物。加上非信托計(jì)劃項(xiàng)下的1宗土地，12宗土地及地上物補(bǔ)償款合計(jì)為68億元。

自12宗土地新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷后2個(gè)月內(nèi)，簽訂正式補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償款將于簽署正式補(bǔ)償協(xié)議后2個(gè)月內(nèi)支付15%，簽署正式補(bǔ)償協(xié)議后半年內(nèi)再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補(bǔ)償款。

據(jù)投資人反饋，如果此次方案投票通過(guò)，該項(xiàng)目將對(duì)投資者進(jìn)行“打折兌付”。累計(jì)兌付比例約為全部本金的85%左右，但兌付周期將延續(xù)至2027年1月左右，這意味著投資者需要在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)等待資金回籠。

中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃的項(xiàng)目期限為36個(gè)月，主要用于支持深港國(guó)際中心二期公寓和一期商辦的開發(fā)建設(shè)。收益率6.7%至7.9%，風(fēng)控措施包括10宗土地抵押（評(píng)估價(jià)155.74億元，抵押率56%）、世茂集團(tuán)及子公司擔(dān)保。

世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目除了已經(jīng)交付入伙的一期公寓外，目前世茂深港國(guó)際中心的多個(gè)地塊舊處于停工狀態(tài)。中信信托此次發(fā)出的“收地化險(xiǎn)”方案，直接關(guān)聯(lián)“深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”的全體投資人，包括三項(xiàng)核心信息。

第一是收儲(chǔ)方為龍崗區(qū)龍城街道辦事處與龍崗?fù)恋卣麄涫聞?wù)中心，授權(quán)受托人同意收儲(chǔ)方以土地整備方式，收回信托計(jì)劃項(xiàng)下抵債的11國(guó)有建設(shè)用地及地上物，12宗土地及地上物的補(bǔ)償總額為68億元（含1宗公益用地不予補(bǔ)償）。

第二是補(bǔ)償款的支付時(shí)間為自12宗土地新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷后2個(gè)月內(nèi)，分三期支付，自簽署正式補(bǔ)償協(xié)議后2個(gè)月內(nèi)支付15%，簽署正式補(bǔ)償協(xié)議后半年內(nèi)再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補(bǔ)償款。

第三是在土地補(bǔ)償款分配原則方面，取得補(bǔ)償款后，將按抵債土地及地上物占12宗標(biāo)的整體評(píng)估價(jià)值中的比例分配補(bǔ)償款，中信信托在扣除相關(guān)稅費(fèi)、信托費(fèi)用后，核算該信托計(jì)劃可分配的信托利益。

根據(jù)中信信托前期公告，收地化險(xiǎn)方案的表決投票將持續(xù)到7月底，項(xiàng)目的處置權(quán)回到全體投資人的手中。收儲(chǔ)的價(jià)格，將成為是否成功收儲(chǔ)的決定性的因素之一，其次是投資人的表決，再次是世貿(mào)的要求是否采納，最后是政府態(tài)度。

這一補(bǔ)償金額的確與項(xiàng)目當(dāng)年的拿地成本形成鮮明對(duì)比。2017年12月，深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司以239.43億元競(jìng)得，創(chuàng)當(dāng)時(shí)深圳土拍第二高總價(jià)紀(jì)錄，涉及收儲(chǔ)的12宗土地并非深港國(guó)際中心的全部用地。

14宗地塊中，兩宗地塊已經(jīng)實(shí)現(xiàn)開發(fā)和銷售，分別是10號(hào)地塊（G01046-0098）和11號(hào)地塊（G01046-0294）。兩宗地塊總用地面積為69656.55平方米，建筑面積32.36萬(wàn)平方米，規(guī)劃為商業(yè)性質(zhì)，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)公寓29.7萬(wàn)平方米。

根據(jù)2019年4月簽署的補(bǔ)充文件，G01046-0098號(hào)地塊和G01046-0294地塊的地價(jià)款合計(jì)63.1842億元。這意味著剩余12宗土地價(jià)格約為176.25億元，以此計(jì)算，收儲(chǔ)價(jià)格約為當(dāng)初地價(jià)的不足四成。

深圳龍崗世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目詳細(xì)藍(lán)圖項(xiàng)目整體用地分為14宗地，其中兩宗已建成世茂之都公寓，于2020年前后完成備案銷售。剩余12宗土地登記價(jià)約176.25億元，這意味著官方此次計(jì)劃收儲(chǔ)價(jià)格不足原價(jià)的四折。

中信信托表示，對(duì)于收儲(chǔ)事宜，鑒于當(dāng)前深圳市商業(yè)辦公市場(chǎng)持續(xù)下行的行情、及12宗土地現(xiàn)有規(guī)劃條件轉(zhuǎn)讓的局限性，受托人認(rèn)為由政府收回12宗土地是目前項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解的相對(duì)較優(yōu)的方案。

68億元的補(bǔ)償框架既為信托投資人提供了部分回款可能，為龍崗區(qū)相關(guān)部門重新盤活地塊創(chuàng)造了條件。盡管方案中補(bǔ)償金額、支付周期等細(xì)節(jié)存爭(zhēng)議，相較于長(zhǎng)期停滯的現(xiàn)狀，此舉被視為推動(dòng)項(xiàng)目從“爛尾困局”向“有序盤活”邁進(jìn)的關(guān)鍵一步。

世茂集團(tuán)不同意方案

目前，上述方案的多方博弈焦點(diǎn)，依舊在收儲(chǔ)價(jià)格上。作為原始操盤方的世茂集團(tuán)，在此次收儲(chǔ)中則面臨喪失話語(yǔ)權(quán)，2025年7月18日，不甘心項(xiàng)目被3折收回的世茂集團(tuán)，也向信托全體投資人發(fā)出公開函。

世茂在前述公開函中指出，項(xiàng)目土地出讓時(shí)，出讓人未取得600米建設(shè)高度規(guī)劃條件，至今主塔高度不明確，導(dǎo)致項(xiàng)目雖獲民航700米高度批復(fù)，卻無(wú)法取得有效建設(shè)用地規(guī)劃許可證及推進(jìn)開發(fā)。世茂已于2024年9月就此起訴。

主張合同無(wú)效并索賠，案件一審已開兩次庭，中信信托旁聽并被申請(qǐng)為第三人，目前仍在審理中。因行政訴訟尚在審理期間，作為與案件有直接利害關(guān)系的龍崗區(qū)相關(guān)政府部門，直接拋出收儲(chǔ)行政訴訟爭(zhēng)議標(biāo)的物12宗土地的方案。

影響案件審理，世茂將依法向?qū)徖矸ㄔ杭罢块T提出異議。68億元補(bǔ)償款不足12宗土地原價(jià)值的1/3，且償付周期長(zhǎng)，世茂與中信信托及信托計(jì)劃全體投資人一樣，因政府無(wú)法履行項(xiàng)目期筑高度規(guī)劃審批義務(wù)，直接間接遭受巨額經(jīng)濟(jì)損失。

建議中信信托、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協(xié)商因項(xiàng)目建筑高度等規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題的解決方案，或退地退款或項(xiàng)目調(diào)規(guī)改性后進(jìn)行開發(fā)等，最大化保障各方利益。

世茂方在函中指出，68億元補(bǔ)償款不足12宗土地原價(jià)值的1/3，且償付周期長(zhǎng)。建議中信信托、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協(xié)商解決方案，或退地退款或項(xiàng)目調(diào)規(guī)改性后進(jìn)行開發(fā)等，最大化保障各方利益。

7月18日，世茂集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世茂集團(tuán)”）發(fā)出《世茂集團(tuán)致中信信托投資人的公開函》，透露了幾點(diǎn)關(guān)鍵信息，如已提起行政訴訟，主張確認(rèn)項(xiàng)目的土地出讓合同無(wú)效及行政賠償所有損失。

項(xiàng)目12宗土地的68億元整備收儲(chǔ)補(bǔ)償不足土地原價(jià)值的1/3等。相較收儲(chǔ)，該公司更傾向于退地退款或調(diào)規(guī)改性后進(jìn)行開發(fā)等方案。事件的進(jìn)展，7月21日世茂集團(tuán)未回應(yīng)。深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處相關(guān)人士表示不清楚項(xiàng)目最新情況。

致中信信托投資人的公開函稱，2019年1月9日，原告按照合同約定取得民航局正式批復(fù)確定案涉地塊航空限高為700米，原告隨即按照合同約定制作詳細(xì)藍(lán)圖并報(bào)龍崗區(qū)規(guī)劃和自然資源管理局審核。

龍崗區(qū)規(guī)劃和自然資源管理局對(duì)詳細(xì)藍(lán)圖審核通過(guò)后卻拒絕在案涉土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中明確建筑高度，從而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)停滯。根據(jù)《民法典》第157條，《土地出讓合同》確認(rèn)無(wú)效后。

被告應(yīng)當(dāng)返還原告支付的土地出讓金，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。由于被告的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致《土地出讓合同》無(wú)效，被告還應(yīng)賠償原告因此遭受的全部損失。不過(guò)，退地似乎并不是世茂集團(tuán)的唯一選擇。

世茂集團(tuán)認(rèn)為地方政府有一定責(zé)任，因?yàn)橥恋爻鲎尫阶允嘉慈〉?00米建設(shè)高度的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，至今也無(wú)法明確主塔的建筑高度，導(dǎo)致項(xiàng)目在獲得民航批復(fù)700米高度以后無(wú)法取得有效的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，無(wú)法推動(dòng)后續(xù)開發(fā)進(jìn)程。

認(rèn)為出讓合同無(wú)效，要求返還土地出讓金并賠償。因?yàn)樽允嘉慈〉?00米建設(shè)高度規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，至今無(wú)法明確主塔的建筑高度，導(dǎo)致項(xiàng)目在獲得民航批復(fù)700米高度以后無(wú)法取得有效的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，無(wú)法推動(dòng)后續(xù)開發(fā)進(jìn)程。

2024年8月，世茂集團(tuán)旗下的深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司作為該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體，向廣東省深圳市鹽田區(qū)人民法院提起行政訴訟，要求被告深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局確認(rèn)深港綜合體項(xiàng)目涉及的土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。

并支付1000萬(wàn)元賠償金。2025年3月25日與4月7日，該案進(jìn)行了兩次庭審。2025年4月14日，原告申請(qǐng)追加深圳市龍崗區(qū)人民政府、深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市人民政府作為被告。

請(qǐng)求判令返還土地出讓金239.43億元及利息73.9億元，以及49.47億元賠償金，共計(jì)362.79億元。案件尚未判決。7月18日，中信信托向投資人發(fā)出《關(guān)于召開中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃2025年第一次受益人大會(huì)的通知》。

該通知提及，廣東省深圳市計(jì)劃以68億元的總價(jià)收儲(chǔ)世茂集團(tuán)旗下“深港綜合體項(xiàng)目”的12宗地塊。前面提到，這12宗土地（其中一宗為公益地塊，無(wú)償收回）價(jià)格約176.25億元，如果以68億元收儲(chǔ)，回收率不足4成（3.85折）。

2025年4月14日，深圳世茂新里程向鹽田區(qū)人民法院申請(qǐng)變更訴訟請(qǐng)求，并申請(qǐng)追加龍崗區(qū)人民政府、深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市政府作為被告，請(qǐng)求判令龍崗規(guī)自局返還土地出讓金239.43億元及利息，以及各被告支付損失賠償金。

世茂方主張的款項(xiàng)至少362.79億元，除了出讓金，還包括73.9億元的利息以及49.47億元的賠償金，后兩項(xiàng)合計(jì)為123.36億元。截至目前，深圳市相關(guān)部門尚未對(duì)世茂集團(tuán)的說(shuō)辭進(jìn)行回應(yīng)。

龍崗區(qū)計(jì)劃采用“以住養(yǎng)商”的模式盤活深港國(guó)際中心，具體安排是10月底前完成項(xiàng)目土地的規(guī)劃調(diào)整，至少50%商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，超高層建筑的高度調(diào)整為400米至500米。調(diào)規(guī)后的土地預(yù)計(jì)在12月份掛牌出讓，前提是土地順利收儲(chǔ)。

這個(gè)環(huán)節(jié)目前還存在不確定性。投資人透露，如有持有信托份額10%以上的投資人形成暫停收儲(chǔ)的議案，那此次表決和后續(xù)工作便可中止，即暫時(shí)停止工作的推進(jìn)。針對(duì)收儲(chǔ)和調(diào)規(guī)的安排，深圳市規(guī)劃和自然資源局，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

政府兜底收儲(chǔ)，主要是根據(jù)自主自愿的原則，政府出價(jià)，主要是基于當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境和房企未來(lái)拿地意愿及融資環(huán)境，中信的投資人要求，總體看經(jīng)過(guò)合理的價(jià)格評(píng)估，關(guān)鍵是收回土地后，通過(guò)規(guī)劃調(diào)整再去出讓，能覆蓋土地收回的成本。

從信托投資人角度，盡管土地和建筑物的項(xiàng)目收儲(chǔ)方案資金無(wú)法完全覆蓋初始投資本金，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)于信托投資人來(lái)說(shuō)是相對(duì)合理的止損回款方式，也是打破項(xiàng)目僵局的相對(duì)最優(yōu)方案，但是對(duì)世茂來(lái)說(shuō)，卻是損失慘重。

總負(fù)債4330億元

2025年3月28日，世茂集團(tuán)發(fā)布了2024年業(yè)績(jī)公告。2024年，世茂集團(tuán)收入599.75億元，同比增長(zhǎng)0.86%。凈虧損436.75億元，同比擴(kuò)大76.1%。歸母凈虧損359.05億元，同比擴(kuò)大70.73%。值得注意的是已經(jīng)連續(xù)四年虧損。

2024年末，世茂集團(tuán)總資產(chǎn)4364.29億元，較年初減少19.66%。總負(fù)債4330.83億元，較年初減少11.97%。資產(chǎn)負(fù)債率99.23%，較年初增加8.66%。凈資產(chǎn)33.46億元，較年初減少93.47%。歸母凈資產(chǎn)負(fù)216.54億元，較年初減少247.15%。

資不抵債風(fēng)險(xiǎn)暴露無(wú)遺。截至上年末一年內(nèi)短期借貸418.36億元，較年初減少35.195。長(zhǎng)期借貸2102.16億元，較年初增加5.42%。世茂集團(tuán)擁有可動(dòng)用現(xiàn)金113.53億元，較年初減少25.25%。另有受限制資金43.99億元，較年初減少29.57%。

2025年3月13日，世茂集團(tuán)終于宣布，其境外債務(wù)重組計(jì)劃獲香港法院批準(zhǔn)。2025年7月21日，世茂集團(tuán)約115億美元境外債重組獲批生效，涵蓋美元票據(jù)、銀團(tuán)貸款、雙邊貸款以及股東貸款等其他境外債務(wù)，意味著債務(wù)出清風(fēng)險(xiǎn)加快。

于2025年7月21日重組生效日期發(fā)行強(qiáng)制可換股債券后，前期自愿轉(zhuǎn)股期為重組生效日期起計(jì)15個(gè)營(yíng)業(yè)日，因此，將于2025年8月11日結(jié)束。于前期自愿轉(zhuǎn)股期過(guò)后，強(qiáng)制可換股債券持有人可于強(qiáng)制可換股債券到期日前。

隨時(shí)轉(zhuǎn)換其持有的全部(而非僅部分)強(qiáng)制可換股債券，惟須符合強(qiáng)制可換股債券信托契據(jù)所規(guī)定的條件。轉(zhuǎn)股價(jià)初步為每股6港元，可按強(qiáng)制可換股債券信托契據(jù)規(guī)定的方式作出調(diào)整。毫無(wú)疑問(wèn)，債轉(zhuǎn)股成為重組主要方式。

通過(guò)本次境外債務(wù)重組及后續(xù)努力穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，公司資產(chǎn)負(fù)債表可減少總計(jì)約78億美元的債務(wù)，此舉將顯著降低公司的財(cái)務(wù)杠桿，并緩解其流動(dòng)性壓力。同時(shí)，世茂集團(tuán)近期正加速資產(chǎn)處置以回籠資金。

目前出險(xiǎn)房企債務(wù)重組成功將有助于緩釋債務(wù)逾期、逾期交房、經(jīng)營(yíng)惡化、資產(chǎn)貶值、現(xiàn)金流和流動(dòng)性及資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)真正走出危機(jī)，還需要市場(chǎng)回暖作為根基，企業(yè)基本面獲得改善，才能夠避免重復(fù)展期、重復(fù)重組。

融創(chuàng)、富力、中梁、當(dāng)代、佳兆業(yè)、奧園、金輪天地、禹洲、遠(yuǎn)洋、時(shí)代中國(guó)、綠地、金科、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、世茂等15家房企債務(wù)（境外或境內(nèi)）重組、重整獲批。碧桂園、旭輝、富力、雅居樂(lè)、花樣年等境外債務(wù)重組正在進(jìn)行中。