不知不覺7月也進入了尾聲

上周，國家統(tǒng)計局公布了一系列上半年的官方數(shù)據(jù)

自4月以來，全國房地產(chǎn)投資增速再次進入兩位數(shù)下跌周期，已經(jīng)連續(xù)38個月為負

與此同時，全國商品房銷售面積和銷售額，兩大數(shù)據(jù)的跌幅也在進一步擴大

今年1到6月，新建商品房銷售面積同比下降3.5%，銷售額同比下降5.5%

從整體來看，全國樓市的數(shù)據(jù)確實偏冷，離“止跌回穩(wěn)”還有一定的距離

不過，具體到各個城市、房企還有項目方面，冷熱的分化還在進一步加劇

我們也發(fā)現(xiàn)，相比國內(nèi)大多數(shù)城市，有幾個城市的樓市表現(xiàn)可謂是風(fēng)景獨好，各有亮點，發(fā)揮所長

具體都是哪些城市，今天來盤點看看

01

沒想到，上半年賣地冠軍竟然是杭州

是的，你沒看錯

今年上半年涉宅土地出讓金額最高的城市，既不是上海也不是北京

而是杭州這個勢頭正猛的新一線城市

6個月、21次土拍，在10個區(qū)賣出了68宗地，收獲了1160億元的涉宅土地出讓金

快要趕上去年全年的1169億元，正式超越北京、坐穩(wěn)全國第一

這么多地不僅賣得多，而且賣得貴

平均溢價率高達37%，最高的一塊地甚至突破了100%來到115%，被建發(fā)地產(chǎn)競得

就此成為了今年以來全國土拍市場的最高溢價率

之所以能取得這么突出的土拍成績，除了取消限價的措施外，還和這幾點密不可分

首先就是核心區(qū)域供地大增

據(jù)不完全統(tǒng)計，68宗地中超過一半集中在主城核心板塊，包括錢二、錢江世紀(jì)城、未來科技城、運河新城

還有不少分布在丁橋和蜀山這樣的改善地塊

其次是容積率的降低

有的地塊是本身容積率就低，比如幾個“地王”項目都在1.2以下，還有的是主動調(diào)整規(guī)劃、降低了容積率

正是因為優(yōu)質(zhì)的市區(qū)低密地塊不斷，推動杭州地價持續(xù)新高，上半年已有近20個板塊地價紀(jì)錄被刷新

成交樓面價也接連破6、7、8萬/平大關(guān)，超越了廣州和深圳，僅次于北京和上海

還有一二手房穩(wěn)健成交的基本盤，購房需求旺盛

新房連續(xù)一年成交量大于供應(yīng)量，處于供不應(yīng)求狀態(tài)

二手房上半年總成交量也創(chuàng)下了近4年來新高，3月單月突破1萬套

也難怪杭州土地市場能夠殺出重圍，涉宅出讓金額拔得全國頭籌

02

“全國樓市第一城”到底有多猛

再來看看成都這個名副其實的全國銷冠

只用了半年時間，就賣出了超過17.6萬套的巨量住宅，力壓上海和北京

哪怕受到春節(jié)季節(jié)性影響

新房每個月的成交量也有8800多套，二手房每月更是在1.7到2.5萬套之間，比上海3月的小陽春還要猛

那么，具體都是哪些新房項目，還有哪些二手板塊賣得最突出呢？

毫無疑問，新房成了千萬級改善豪宅的天下

前10大項目里有4個套均總價都在千萬級左右，可謂是越貴賣得越好

此外，像JFC交子金融廣場、麓湖麗世縵華、金融城交子縵華、仁和春天29號院、招商翎云閣這幾個豪宅盤

上半年的單盤成交量也都紛紛超過了50套，顯示出了強勁的購買力

二手房方面，成交套數(shù)前三的區(qū)域依然是新都、成華和高新南

不過三者之間的差距仍在不斷縮小，說明當(dāng)下的購房者愈發(fā)認可核心區(qū)

套均150萬以下的剛需為主力，這一部分占據(jù)市場超7成

200到300萬的剛改客戶也開始發(fā)力，成交份額較去年下半年有所提升

再把時間拉長到5年，我們可以看到

在一二手比例有所切換的情況下，成都樓市一直保持著量級穩(wěn)定

就這樣，成都還不放松，剛剛六部門聯(lián)合出臺了17條樓市新政

從提升供應(yīng)質(zhì)量、滿足多樣化需求、盤活存量、發(fā)揮公積金功效等4個方面，繼續(xù)發(fā)力

03

為什么天津的房租最堅挺？

除了房子銷量和價格外，大家日常中還會比較關(guān)注住宅的租金情況

而且通過和商鋪還有辦公其他兩類的租金比較，也能發(fā)現(xiàn)住宅租金的抗跌性更強

通過整理35個主要城市的租金數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)天津這一年半以來的表現(xiàn)最為堅挺

對比去年下半年，35城中一共有11個城市環(huán)比上升

天津位列環(huán)比漲幅第二位，達到3.4%，僅次于西寧的3.6%

比起去年上半年，天津更是成為了為數(shù)不多同比上升的城市

租金同比上漲0.9%，僅次于烏魯木齊的2.3%，同樣凸顯出了強大的韌性

先從價格來說，天津的租金均價為41.3元/月*平方米，排在第10位

和成都、廈門差不多，是北京的1/3左右

再來看變化

當(dāng)?shù)刂薪橄蛭覀兘榻B，天津除了市中心和平區(qū)的房租略貴之外，有很多陪讀家庭

其他像河西、南開、西青的價格都不高

北辰更是洼地，一室戶只要不到1500元/月，地鐵的配套也都跟上了

之所以天津的租金這么穩(wěn)定而有性價比

一方面是城市居民的可支配收入較高，租金在其占比尚可，負擔(dān)的壓力不算大

另一方面也因為近幾年二手房價跌出了性價比，很多房東轉(zhuǎn)而邊賣邊租，租賃房源供給大大增多

還有當(dāng)?shù)貒笤丛床粩嗤瞥龅墓夥浚策M一步拉低了市場均價

04

就連小縣城也在發(fā)力做改善

之前我們寫過很多次縣城樓市，主要聚焦在浙江義烏

事實上，昆山這個全國“最強縣市級”，這兩年的新房表現(xiàn)同樣值得關(guān)注

據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計，今年一季度昆山新房成交套均面積達到了155平，創(chuàng)下了歷史新高

尤其是玉山主城新房的成交套均面積更是來到了167平

基本上人人買的都是大平層，超過同時期蘇州市區(qū)接近30平

這其中，洋房和別墅類產(chǎn)品成交面積占新建商品住宅總成交量的39%，占比也是近十年來的新高

不少開發(fā)商也是拿出專注高端改善客群的產(chǎn)品系，集中扎堆在昆山主城區(qū)

代表性新盤包括城東板塊的國創(chuàng)招商琨悅里、南部板塊的藍城南璞云廬、巴城板塊的江南芝云等

國創(chuàng)招商琨悅里的容積率只有1.2，是近8年主城區(qū)唯一的低密墅居

而江南芝云作為昆山首個第四代院墅產(chǎn)品，套均1000萬的聯(lián)排更是在10分鐘內(nèi)一搶而空

無一例外，這些改善產(chǎn)品基本上不缺購買力，屢開屢罄就是它們最好的證明

還離不開當(dāng)?shù)亍耙耘f換新”政策的升級，取消舊房面積144平以下的限制，納入更多優(yōu)質(zhì)新房

讓當(dāng)?shù)氐睦襄X客戶也能賣掉舊的豪宅，來買新的大平層，充分激活置換鏈條

口碑房企打造品質(zhì)項目，充足購買力疊加政策支持，讓昆山的改善新房越賣越好

“越買越大，越買越低密”，購房者已經(jīng)進入深度改善階段

05

不得了，上海豪宅成交又破紀(jì)錄了

大家一直都知道，上海這幾年的豪宅市場很瘋狂

但沒想到的是，今年上半年原來還可以這么瘋狂

光3000萬以上的新房就賣了1096套，相當(dāng)于平均每天成交6套！

連5000萬以上半個小目標(biāo)的也賣了482套，快接近去年同期的兩倍，平均每天也有快3套

總的來看，這些熱銷豪宅位于黃浦、徐匯濱江、老靜安等中心城區(qū)核心地段，具有稀缺性

單價也在節(jié)節(jié)攀升，不斷突破翠湖天地六期的新房天花板

像綠城潮鳴東方和嘉里金陵華庭，兩個項目最高單套均價超過了26萬/平

保利世博天悅6月加推的江景房源中，備案單價最高則達到了30.27萬元/平

這些開發(fā)商通過打造標(biāo)桿產(chǎn)品，實現(xiàn)品牌效應(yīng)的同時又帶動去化

接下來還有多個“地王”豪宅項目排隊入市

從風(fēng)貌別墅到疊墅、江景大平層都有上新，推動上海今年一手市場再破紀(jì)錄

06

當(dāng)然，不光我們介紹的這幾個城市，其他城市也有可圈可點的地方

比如上半年北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下2022年以來同期新高；

深圳的二手住宅成交量同比增幅高達30.7%，排在四個一線城市的首位；

還有東莞、紹興、青島120到144平新房的成交套數(shù)提升了超過5%；

泉州、揚州、無錫、合肥144平以上的改善住房成交也有明顯提振……

這么多點狀數(shù)據(jù)的回暖，也希望能給下半年的樓市注入更多信心

畢竟市場總是機遇和挑戰(zhàn)并存的，還會在一段時間的調(diào)整內(nèi)不斷尋找平衡

以上為正文，來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6179篇原創(chuàng)文章