你能想象嗎？上海土拍一天炸出三個(gè)地王！

更炸裂的是，一家神秘臺(tái)州民企擊敗招商、中海，總價(jià)12.25億元、溢價(jià)22.38%、樓板價(jià)超20萬元/㎡，斬獲真正意義上的「全國地王」。

1. 大幅刷新全國公開市場紀(jì)錄，上個(gè)紀(jì)錄是綠城潮鳴東方的13.1萬；

2. 同時(shí)也打破非公開市場紀(jì)錄，上個(gè)紀(jì)錄是靜安寺地塊162338元/㎡；

同時(shí)綠城強(qiáng)勢加冕「虹口地王」，以總價(jià)64.72億、樓板價(jià)126577元/㎡，斬獲北外灘核心地塊。

招商＆港中旅聯(lián)合體斬獲「唐鎮(zhèn)地王」，以總價(jià)27.3億、樓板價(jià)5.24萬/㎡，成功入駐浦東頂流唐鎮(zhèn)板塊。

隨著地王落位，大家可能需要冷靜思考，地王時(shí)代的上海樓市到底會(huì)走向何方？

01

大佬拿下「全國地王」，炸裂程度瞠目結(jié)舌

這塊行業(yè)矚目的全國地王，早在土地掛牌階段就已確認(rèn)。

它起始樓面價(jià)高達(dá)163639元/㎡，可以說是“含著金鑰匙出生”，即使底價(jià)成交也創(chuàng)下全國涉宅地新高。

為什么定到如此高起拍價(jià)？這塊地真的將稀缺性拉滿了。

徐家匯地塊區(qū)位示意圖

一方面是地段極為核心，衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)供應(yīng)十年一遇，300米直達(dá)徐家匯地鐵站，往北500米就是著名網(wǎng)紅地標(biāo)武康大樓。

另一方面是地塊指標(biāo)稀缺，兼具低密度和小體量，土地面積4705.49平，容積率只有1.3，業(yè)態(tài)以風(fēng)貌別墅為主。

徐家匯地塊區(qū)位示意圖

按照這樣的體量規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)可能只有十幾套房源，單套過億毫無懸念，專為全國頂豪定制。

上一個(gè)全國地王，19.5萬/㎡的綠城·潮鳴東方，120套房源開盤即售罄，驗(yàn)證了高端購買力的強(qiáng)悍。

綠城·潮鳴東方首開售罄

但也正是由于極高的起拍價(jià)，再加上產(chǎn)品體量不大，參拍房企只有3個(gè)組合：

中海、招商+徐房、臺(tái)州民企

其中臺(tái)州民企的參與非常意外，參拍主體上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司今年剛成立，傳言背后是浙江神秘大佬葉華彪。

這次拿地大概率是為了家族資產(chǎn)配置和傳承，讓其他參拍房企一頭霧水。

葉華彪是60后創(chuàng)一代，祖籍浙江省臺(tái)州市三門縣，創(chuàng)立了汽車模具和零配件領(lǐng)域的巨頭公司屹豐集團(tuán)，也被稱為“汽車模具大王”。

屹豐集團(tuán)葉華彪

最終經(jīng)過26輪競價(jià)后，上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司，以總價(jià)12.25億元、溢價(jià)率22.38%、樓板價(jià)超20萬元/㎡拿下「全國地王」！

留給市場的懸念是：到底是做成對(duì)外出售的產(chǎn)品，還是為自己家族定制居所？

無論結(jié)果如何，我們都在今天見證了歷史，太炸裂了。

02

綠城摘得「虹口地王」，金茂華潤正面角逐

寸土寸金的虹口北外灘，再次迎來新地王。

虹口區(qū)北外灘地塊出讓面積1.94公頃，容積率2.63，距12號(hào)線提籃橋站600米，位于北外灘正中心。

虹口地塊區(qū)位示意圖

這塊地最早是商辦規(guī)劃，后來又改為純住宅指標(biāo)，一直被各大房企關(guān)注，總爺看來它具備兩大核心優(yōu)勢：

1. 景觀視野開闊，直面北外灘中央公園，幾乎無遮擋看到北外灘與陸家嘴。

2. 規(guī)劃潛力巨大，南側(cè)是480米浦西第一高樓，未來是北外灘絕對(duì)中心。

虹口地塊區(qū)位示意圖

因此，那些具備高端產(chǎn)品能力房企集聚于這場土拍，包括有項(xiàng)目在售的幾家房企——

金隅、招商&瑞城、華潤&越秀、中海、保利發(fā)展、綠城、金茂

綠城以極為強(qiáng)勢的舉牌，觸發(fā)了61.9億元中止價(jià)，隨后又在競品質(zhì)環(huán)節(jié)擊敗金隅。

最終他們總價(jià)64.72億競得「虹口地王」，溢價(jià)率46.3%，樓板價(jià)達(dá)到驚人的12.66萬/㎡，甚至超過一些樓盤在售價(jià)格。

126577元/㎡的成交樓面價(jià)，也是全國第二高的高層住宅樓板價(jià)格，第一名也是綠城。

值得關(guān)注的是，目前北外灘產(chǎn)品競爭非常激烈，重磅產(chǎn)品接連問世。

金茂璞元，金茂31年來集大成的巔峰之作，外立面將陶瓷雅韻與高級(jí)鋁板結(jié)合，吊足了市場胃口。

金茂璞元效果圖

華潤外灘瑞府，華潤置地重返核心區(qū)之作，延續(xù)海派石庫門建筑精髓，帶來一座向上生長的地標(biāo)豪宅。

華潤外灘瑞府效果圖

至此北外灘就集合了綠城、金茂、華潤三家品質(zhì)房企，接下來就看位置更好、地塊更方正、土地價(jià)更高的綠城，如何帶來更多驚喜。

03

招商圓夢「唐鎮(zhèn)地王」，助力板塊加速騰飛

今天的浦東唐鎮(zhèn)地塊，也引發(fā)眾多品牌房企瘋搶。

這塊地線距離2號(hào)線唐鎮(zhèn)站約1公里，出讓面積22666.84㎡，容積率2.3，起始樓面價(jià)就高達(dá)37400元/㎡。

相比在售的保利天奕，距離地鐵站和商業(yè)更遠(yuǎn)，但容積率更低且南面天然水系，高品質(zhì)住宅環(huán)繞。

唐鎮(zhèn)地塊區(qū)位示意圖

無論從地塊指標(biāo)、周邊環(huán)境，都非常適合打造標(biāo)桿產(chǎn)品，吸引了7家房企組合積極參拍——

安徽高速、中海、國貿(mào)、保利發(fā)展、綠城、華潤&越秀、招商&港中旅

唐鎮(zhèn)地塊區(qū)位示意圖

最終招商＆港中旅聯(lián)合體勝出，以總價(jià)27.3億元競得「唐鎮(zhèn)地王」，成交樓板價(jià)5.24萬/㎡，溢價(jià)率封頂40%——

這也意味著，唐鎮(zhèn)將從8萬+邁入9萬+時(shí)代

長期位列上海前三的招商蛇口，在這輪土拍中表現(xiàn)積極，參與了多塊熱門地塊，這次如愿以償順利補(bǔ)倉。

今年招商蛇口在高端領(lǐng)域明顯發(fā)力，代表作康定壹拾玖兩開兩罄，首開43分鐘日光、二期12分鐘售罄。

康定壹拾玖實(shí)景圖

唐鎮(zhèn)板塊唯一在售的新房保利天奕，以破紀(jì)錄的8.04萬/㎡單價(jià)，首批次2小時(shí)快速售罄，為板塊注入強(qiáng)大信心。

保利天奕效果圖

若無意外保利天奕下半年會(huì)順利收官，將唐鎮(zhèn)板塊好房子的接力棒，交到招商蛇口手里。

04

一天之內(nèi)「三大地王」，品質(zhì)時(shí)代加速到來

地王頻出依舊難掩整體市場承壓，目前新房供應(yīng)實(shí)際是在加速收緊。

上海2024年土地供應(yīng)下降53%，成為過去5年土地供應(yīng)最少的一年，今年供地計(jì)劃再次小幅削減，開發(fā)商將重心聚焦到了市區(qū)——

品質(zhì)時(shí)代加速到來，市場更注重產(chǎn)品品質(zhì)、單盤效應(yīng)，而不是樓盤數(shù)量和規(guī)模。

因此你會(huì)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商寧可不斷加碼在市區(qū)“搶地王”，也不愿意去遠(yuǎn)郊底價(jià)“抄底”，這本質(zhì)上也是一種避險(xiǎn)情緒。

同時(shí)也民營企業(yè)、家族的入場，也看出頂豪圈層核心資產(chǎn)配置的需求，親自下場拿地爭奪全國地王。

對(duì)于市區(qū)改善購房者來說，現(xiàn)在這無疑是不錯(cuò)的入局機(jī)會(huì)，今年上海樓市產(chǎn)品迭代速度，可能要比前幾年限價(jià)時(shí)代加起來還快。

而客戶最終關(guān)注的還是價(jià)格問題，關(guān)鍵在于能不能拿出值得溢價(jià)的品質(zhì)。

下半年地王們將陸續(xù)揭開神秘面紗，到底能不能讓市場認(rèn)可、客戶買單，接下來就看各大房企的表現(xiàn)了。

對(duì)于本輪上海土拍，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。