持續(xù)的斷供，意味著積壓的需求在沉淀，也在升級。

2022年元旦，北京新房銷售排行榜公布，昌平奧森ONE以2065套成交榮膺北京新房年度銷冠，其北側(cè)的奧海明月也連續(xù)兩年成交量突破900套。

這是北京“限競房時代”最后的榮光。

而這束光，閃耀在北京昌平東小口。

憑借奧海明月、奧森ONE積累的熱度，市場普遍預(yù)期東小口會在2022年限競房時代結(jié)束后“趁熱打鐵”。

然而，東小口卻選擇了“蟄伏”。自奧森ONE地塊于2020年2月成交后，東小口迎來了長達(dá)五年半的宅地供應(yīng)空窗期。

漫長的等待，或許正是為了更好的相遇。當(dāng)昌平東小口重啟宅地供應(yīng)，恰好迎來了成熟期的“好房子”時代。

市場在呼喚，東小口需要的已不僅是“有房子”，而是能匹配其黃金區(qū)位和發(fā)展?jié)摿Φ恼嬲昂梅孔印薄?/p>

壹

東小口新住宅地塊的最大亮點(diǎn)，首當(dāng)其沖是其獨(dú)特的地理區(qū)位——地處昌平、海淀、朝陽三區(qū)交匯的“黃金三角區(qū)”，距北五環(huán)僅3.4公里。

這種區(qū)位使其天然成為連接主城區(qū)與北部新城的戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。

它既能便捷承接海淀西二旗、后廠村互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的外溢紅利，又能與朝陽望京產(chǎn)業(yè)區(qū)高效聯(lián)動，為工作在這兩大科技核心區(qū)的年輕群體提供了“一步海淀、兩步朝陽”的理想居所。

作為三區(qū)銜接樞紐，軌道交通優(yōu)勢顯著。在建的13B線建材城東站，向西5站約13分鐘直達(dá)西二旗/后廠村，向東3站約18分鐘抵望京西，雙軌高效覆蓋北京兩大產(chǎn)業(yè)高地，堪稱“碼農(nóng)通勤最優(yōu)解”。

發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，正悄然模糊著昌平、海淀、朝陽的傳統(tǒng)地域界限。

生態(tài)資源更是稀缺王牌。地塊南向直面萬畝東小口森林公園，與奧北綠廊共同構(gòu)筑城市生態(tài)屏障，“推窗見綠”的景觀界面價值斐然。

這絕版的生態(tài)資源，構(gòu)成了區(qū)域核心的差異化競爭力。

教育升級是補(bǔ)齊短板的點(diǎn)睛之筆。規(guī)劃落地的北京一零一中學(xué)12年一貫制學(xué)校，將徹底改寫昌平南部的教育格局。

與傳統(tǒng)“睡城”不同，東小口還規(guī)劃了60萬㎡“顧問城”，聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)研發(fā)、科技服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)。

就在即將入市的住宅地塊旁，還同步配建11萬㎡產(chǎn)業(yè)用地，旨在創(chuàng)造數(shù)千高質(zhì)量就業(yè)崗位，有效實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，破解睡城困境。

此外，西三旗萬象匯開業(yè)標(biāo)志著商業(yè)能級躍升，規(guī)劃中的三甲醫(yī)院將補(bǔ)上健康保障的最后拼圖。

產(chǎn)業(yè)賦能與配套完善，正為區(qū)域打開廣闊的價值空間。

多年沉淀的產(chǎn)城融合布局，為東小口注入了強(qiáng)勁的可持續(xù)發(fā)展動力。

貳

承載著區(qū)域升級厚望，即將入市的住宅地塊，尤其是首發(fā)的賀村中灘村B組團(tuán)0002地塊，在規(guī)劃指標(biāo)與空間布局上亮點(diǎn)鮮明。

0002地塊占地5.64公頃，規(guī)劃建筑面積15.62萬㎡，容積率2.78，限高60米（局部80米）。

60-80米的限高意味著未來大概率呈現(xiàn)20-25層的高層住宅群。

地塊雖非規(guī)則矩形，但東西長、南北短的形態(tài)，有利于后期布局大面寬戶型，優(yōu)化通透性與采光效果。

2.78的容積率在北京新房市場不算低，但東小口森林公園的加持成為關(guān)鍵加分項(xiàng)。

未來住宅板塊，高層住戶能直接眺望萬畝綠意，相當(dāng)于將“奧森級景觀”引入日常視野，顯著提升居住舒適度。

更關(guān)鍵的是，該地塊并非孤立存在，而是與教育、產(chǎn)業(yè)深度綁定。

規(guī)劃中的北京一零一中學(xué)與其僅一街之隔，真正實(shí)現(xiàn)“下樓即名?！保M團(tuán)內(nèi)配建的11.34萬㎡產(chǎn)業(yè)用地，則是“職住平衡”理念的最佳實(shí)踐載體。

這種“住宅+名校+產(chǎn)業(yè)”三位一體的規(guī)劃模式，在北五環(huán)外極具稀缺性。

生活便利性也充分考慮。地塊配建要求涵蓋社區(qū)衛(wèi)生站、托老所、文化設(shè)施及郵政網(wǎng)點(diǎn)等，相當(dāng)于將基礎(chǔ)生活服務(wù)“內(nèi)嵌”社區(qū)。

整體看，東小口三宗地塊將形成近40萬㎡、約4000套房源的大型住區(qū)。

這對于長期面臨高密度居住、配套壓力大且新增供應(yīng)稀缺的“回天地區(qū)”而言，堪稱一次居住生態(tài)的重構(gòu)。

將地塊素質(zhì)與周邊配套視為一個整體，方能彼此成就，最大化發(fā)揮其價值。

叁

東小口新地塊后期項(xiàng)目入市時，恰逢區(qū)域內(nèi)限競房解除禁售期。

然而，依托其綜合優(yōu)勢和產(chǎn)品力，新地塊擁有無可爭議的競爭力。

0002地塊預(yù)估起拍樓面價約3.4萬/㎡，較2020年同區(qū)域綠城地塊的3.74萬/㎡和首開地塊的3.8萬/㎡，低大概9%-12%。

參照當(dāng)前昌平南新房6萬+/㎡的成交均價，地價回調(diào)為開發(fā)商在產(chǎn)品力打造和最后定價方面，預(yù)留了充足空間。

若新地塊按昌平南當(dāng)前趨勢以6萬-6.3萬/㎡入市，相較于地鐵20分鐘可達(dá)的海淀北部（9萬+/㎡）和望京（8萬+/㎡），價格僅為其60%-70%，堪稱北五環(huán)外價值洼地。

此外，三宗地塊由打包出讓改為分批次出讓，既減輕了開發(fā)商單次拿地資金壓力，又能避免項(xiàng)目集中入市造成踩踏，便于靈活測試市場、調(diào)整策略。

這種“化整為零”的方式，也有利于后期產(chǎn)品呈現(xiàn)差異化，滿足個性化需求。

最關(guān)鍵的是，東小口終于迎來了“好房子”時代。

2025年2月發(fā)布的北京“好房子”政策，在層高、架空層、風(fēng)雨連廊、陽臺面積與功能等方面提出了更高標(biāo)準(zhǔn)，旨在全面提升居住品質(zhì)。

而縱觀昌平，北四村的龍湖觀萃、東二旗的北京國賢府、南邵的建發(fā)觀堂府、朱辛莊北的越秀星耀未來，都成為各自板塊的“好房子”樣板，而東小口的產(chǎn)品體系仍停留在限競房時代。

但隨著后期0002等地塊入市，必將成為開發(fā)商打造區(qū)域標(biāo)桿級“好房子”的競技場。

其產(chǎn)品設(shè)計(jì)與裝修標(biāo)準(zhǔn)，也將是昔日限競房業(yè)主羨慕的對象。

“價格錨定剛需、產(chǎn)品對標(biāo)改善”，這種“降維定價+升維配置”的組合拳，使東小口新地塊在昌平南乃至北五環(huán)板塊中展現(xiàn)出獨(dú)特競爭力。

綜上，當(dāng)蟄伏五年的“黃金三角區(qū)”乘著“好房子”的東風(fēng)重新啟航，疊加多年積壓的升級需求，集天時、地利、人和于一身的東小口，有望迎來新一輪供需兩旺的市場爆發(fā)。

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