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一個剛剛交房，入住率都不足5%的小區(qū)里，二手房價只代表情緒，缺錢的情緒，恐慌的情緒，跟風的情緒……

就是昨天，高新熱門小區(qū)，保利天匯迎來首套二手房成交，軟件新城二手房成交拼圖愈發(fā)完整。

（二手房掛牌價格，來源：貝殼）

成交房源為2號樓，建面約143.67㎡的四室，類四葉草布局，三代住宅，成交總價267萬，成交單價約18584元/㎡，且房東包增值稅。

同類戶型，目前貝殼平臺掛牌81套，普遍均價25000+元/㎡，總價約300-398萬，沒有成交案例前，大家都是投石問路心態(tài)。

保利天匯2022年11月首開，2號樓備案均價24685.44元/㎡，毛坯交付，為小區(qū)最北側(cè)臨街樓棟，邊戶143㎡與中間戶128㎡雙拼。

首開時，有額外價格優(yōu)惠，該戶型首開均價約23500元/㎡左右。

（首開樓棟價格公示信息）

三年時間，約23500+買入，約18500+賣出，不算貸款利息，稅費，大修基金等，賬面一平損失5000元，看得出業(yè)主還是很著急的，同屬軟件新城，各個熱門小區(qū)，二手房首套成交價也是一直在走低。

2024年10月，蘇寧云著首套二手房成交，建面108㎡，單價19717元/㎡。

2025年2月，中海天谷時代首套二手房成交，建面116㎡，單價24947元/㎡。

2025年2月，中鐵建西派國樾首套二手房成交，建面172㎡，單價21265元/㎡

2025年3月，天地源云水天境首套二手房成交，建面143㎡，單價20806元/㎡。

2025年4月，高新金茂悅園首套二手房成交，建面119㎡，單價21765元/㎡。

2025年7月，保利天匯首套二手房成交，建面143㎡，單價18584元/㎡。

從軟東到軟西，從剛需到改善，從毛坯到精裝，不知道大家看出什么規(guī)律沒有。

天匯過往

不同于蘇寧云著，西派國樾等21年前面世的小區(qū)，有眾多投資的成分，天匯面世時，地產(chǎn)已經(jīng)下行，新房極少搖號，大家對軟件新城的情緒，也從非買不可，變?yōu)楦咝萝浶露x一。

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接觸不少當年買天匯的業(yè)主，大致分為以下幾種需求：

1、擔心高新三期兌現(xiàn)慢，兌現(xiàn)難，價格高，奔著求穩(wěn)，近主城區(qū)心態(tài)，選擇軟件新城，畢竟有配套，有產(chǎn)業(yè)，有兌現(xiàn)。

2、夠不到保利天悅二手房的業(yè)主，眼瞅著天悅普通小三室，單價直奔30000+，同樣預算買天匯，入住四室大戶型。

3、看重保利產(chǎn)品升級，雖然是軟件新城新房里最后一個三代住宅，但天匯的產(chǎn)品還是亮點很多的，比如區(qū)域第一個帶下沉會所，泳池的小區(qū)，比如143㎡多個戶型設計，超大面寬，還有端廳選擇。

4、更關鍵的是，當時在軟件新城選擇同樣不多，西派樘樾門檻高，總價高，中海天谷配置弱，2T4小戶型為主，不夠改善，2T2這個價位，僅保利一家。

（保利天匯選房現(xiàn)場）

眾多因素，促成天匯成為紅盤，且天匯成功之后，迅速升級四代住宅，推出云谷天匯，同樣成功后，直接升級超四代，保利天瓚，也是一搶而空。

天悅，天匯，云谷天匯，天瓚，四個天字系列成為保利在高新的四大紅盤，包括后續(xù)灃東融合區(qū)拿地，云谷和著，也是以天匯為熱點。

即一路之隔，總價便宜百萬，但享受除學校外的相似配套，可以說，天匯是保利在高新的故事起源。

2023年，有機構統(tǒng)計銷售額，保利天匯業(yè)績55.3億，高新第一，西安第四，全國第67名。

今年三月，小區(qū)整盤交付，完成度還是比較高的，算得上軟新2.0時代的改善小區(qū)，除時代局限，戶型沒有現(xiàn)代四代宅夸張贈送外，社區(qū)的景觀，會所，泳池，架空層，戶型等，都是一眼能看上的存在。

（業(yè)主購房用途統(tǒng)計，來源：家在天匯）

從小區(qū)入住情況看，裝修的不少，自住的挺多，貝殼上，掛牌二手房有81套，相比小區(qū)1838的總戶數(shù)，占比只有4%，因此，單套業(yè)主著急還錢，并不代表小區(qū)二手的普跌行情。

從小區(qū)業(yè)主自己統(tǒng)計的購房用途看，自住，結婚，上學的需求超過78%，投資占比約20%。

二手賣點

作為軟件新城三代住宅的終結者，天匯的賣點和遺憾都存在，這不是小區(qū)的問題，而是區(qū)域操盤的問題，好牌打成爛牌，軟新賺錢高三花的現(xiàn)狀。

位置上：這也是很多人最糾結的點，保利天匯地處高新和灃東融合區(qū)的臨界位置，一條云水六路相隔，斜對門就是灃東。

好在高新一側(cè)，開發(fā)還算規(guī)整，保利南側(cè)浪潮西北總部基地，北側(cè)數(shù)字能源島，西側(cè)空地為規(guī)劃住宅。

（保利天匯樓棟戶型布局圖）

不確定性主要是灃東一側(cè)的路網(wǎng)，學校，包括城中村拆遷進度，以高新視角，天匯位置一般，周邊面貌改善，需要看灃東和高新的聯(lián)動意向，能力。

產(chǎn)品上：作為2022年的高新銷冠，產(chǎn)品，尤其是戶型還是抗打的，149畝的大社區(qū)，2T2戶布局，純高層設計，以主力建面143㎡為例，主要有三個戶型：

（143㎡三室端廳戶型）

其中三室有端廳，270°采光，是當時三代住宅里，300萬總價里少見的戶型。

（143㎡三室大主臥戶型）

另一個叫主臥小家，類四葉草布局，但南向面寬超過14米，主臥南向面寬6.2米，也能改造成兩個臥室。

（143㎡四室戶型）

四室有一個，是賣的最好的，類四葉草布局，南向貫通陽臺，北向兩臥，南向兩臥，小區(qū)昨天首套成交的，就是這個四室戶型。

除戶型外，天匯作為當時保利的最新產(chǎn)品，架空層，帶泳池，下沉會所，酒店式大門都帶，交付后的景觀，立面等，也有改善小區(qū)的調(diào)性。

品牌上：作為進入西安時間較早的央企，保利很擅長做城改，天悅背后的雙水磨，天珺背后的北里王，閱云臺背后的魚包頭，天瑞背后的青龍寺，都是百畝體量。

（保利天悅五期實景 ）

城改拿地，好處在于有源源不斷的土地，住宅供應，且都是主城區(qū)核心位置，不足在于前期開發(fā)商周期長，部分地塊容積率高，市場下行，剛交付的二手房，和小區(qū)在賣的新房，會有價格沖突。

天匯，云谷天匯，天瓚是保利少有在公開市場拿地的小區(qū)。

且目前保利在售項目，除徐家灣，常寧宮項目外，主城的也都是以大戶型為主，全面四代化，且疊加配套學校賣點，比如長安項目簽約交大，未央項目簽約愛知等。

（保利天匯交付實景）

交付上，還算穩(wěn)定，老產(chǎn)品里，天悅，和光塵樾的交房，相比周邊優(yōu)勢明顯，新產(chǎn)品里，天匯算是交付第一個，實際情況小區(qū)業(yè)主最有發(fā)言權。

接下來的時間，西安市場的央企里，保利，招商，中鐵建，華潤，金茂仍是最活躍的五家。

配套上：這是目前整個軟件新城的通病，道路建設還算通暢，但維護跟不上，次干道衛(wèi)生，雜草都是問題，商業(yè)主要依靠社區(qū)底商和雷家寨安置房商業(yè)，蘇寧廣場遲遲不動。

（高新第四初級中學）

學校部分，2025年學區(qū)劃分，對應高新區(qū)第十九小學（高新5小名校+）和高新區(qū)第四初級中學（高新一中第一分校），小區(qū)距小學約1.8公里，距中學約1.9公里，距離不遠不近，學校名氣大，但家長反饋一般。

交通出行，除開車外，公共交通為1.5公里外的高新云吧天谷四路站，然后再換成魚化寨的三號線。

與天匯有直接競爭的二手房，主要是路東的天地源云水天境，同樣是三代住宅，次新房小區(qū)，天地源位置更好，但產(chǎn)品更老，保利產(chǎn)品配置更高，但位置較遠。

（天地源云水天境掛牌價格）

于是，天地源作為投資為主的二手房，還在進一步降價，公攤雖大的139㎡，掛牌價只有16800+。

從這個現(xiàn)狀看，軟件新城二手房里，不住，不裝，著急賣的角逐剛剛開始，對業(yè)主而言，最不要糾結的是房價，最該重視的是心態(tài)，自住都是體驗，不住都算成本。

回歸自住

明明當下的二手房，是全國普跌，投資退場造成的情緒恐慌，賣多低都不意外。

但那是別人的處境，生活，對你而言，買這套房子是為了什么，看到鄰居賣，自己也非賣不可。

你真的看好西安，看好高新，看好軟件新城，看好自己嗎？

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作者：晴明

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